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2010年5月20日 (木)

アパート経営の利回り

私の資産運用の原資の現状の拠出元は、給与所得からの余裕資金と副業(半ば家業といった方が適切)としている不動産賃貸業からの手残り資金からなってます。

つまりWATANKOの資産運用はインデックスファンドという金融商品を買うステップの前行程として、所有不動産を使った賃貸業があります。これについては話すと長くなり、自宅(注文住宅)造りと同様、ブログが一つできてしまうくらいなので省きますが、不動産活用も資産運用の一つであるため、今回は内容を絞り込んで取り上げたいと思います。

私は親が残してくれた土地(更地)を活かすべく、そこにアパートを建てて賃貸業を営んでいます。親が土地を残さずであればそんなこともなかったのですが、たまたま土地があり、そのままでは税金と維持費(といっても草刈り代くらいですが)がかかる。なんとか一定の収益を生む土地にしたいもんだと思案した結果、アパートを建てました。建築費+諸費用の総事業投資額のうち、およそ12%は自己資金を投入しましたが、残り88%は金融機関からの借り入れです。借り入れ期間は20年(返済期間中のリスクと金利負担を考えると、このくらいが上限か)です。

さてそのアパート経営ですが、利回りはどれくらいか。巷の本ではいろいろ言われていますが、ここに私のケースを一つの実例として紹介します。(なお利回りは全て税引き前です。この収益は他の所得との合算による総合課税の対象であり、適用税率は他の所得の影響をうけるので、ここでは割愛します)

利回り①表面利回り

年間家賃収入総額÷総事業投資額です。入居率100%を前提とした場合、私の物件の利回りは9.7%です。入居率をどうみるかによりますが、たとえ入居率が20%程度落ちたとしても、利回りは7.8%確保できます。

利回り②確定申告ベースの利回り

年間家賃収入総額から確定申告において費用と認められる出費を控除後の金額÷総事業投資額です。控除対象の費用は以下です。

1.アパート管理業務委託料
2.損害保険料(ただし積み立て運用分はのぞく)
3.固定資産税(土地・建物)
4.借入金の支払金利

この場合ですと利回りは7.1%になります。上記の他控除できる出費があれば所得課税対象額が下がりますが、そもそもそのために追加出費を創出していては収益自体が減ってしまい本末転倒となります。

利回り③キャッシュベースの利回り

利回り②の分子から借入金を控除した手取りキャッシュ÷総事業投資額です。借入金の負担は大きく利回りは2.9%まで低下します。

これらをみてアパート経営はリスクに対して利回りが高いのか低いのか、見合っているのでしょうか?

(つづく)

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