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2010年5月23日 (日)

(完結)アパート経営の利回り

(前回からのつづきです)

アパート経営を行うとすれば、以下の条件をよく検討する必要があります。.

(1)(相続などにより)自分がもとから所有している土地であり、土地代がかからないこと。<土地の売却額>マイナス<30年アパート経営したときのNET総収入の現在価値>が大幅なプラスなら、ひょっとして売却するのも良いかもしれません。

(2)いうまでもありませんが立地が良いこと。マクロではその都道府県・市町村の将来展望、ミクロでは市内周辺の公共施設・商業施設の有無・程度、交通機関・道路の利便性など。

(3)長期にわたって普遍的ニーズが見込めそうな間取りにすること/(中古の場合)間取りを選ぶこと。新築の場合、変に懲りすぎて、過度なコストアップを招かないこと。

(4)維持費が比較的安いこと。でも立地が良いと路線価が高い=固定資産税が高いので(2)との両立が難しいですが。可能であれば火災保険の加入先にもこだわりましょう。

(5)できれば大手法人が丸ごと借り上げしてくれるケースがあれば尚良し。収入の安定度が違います。(でも一部屋あたりの賃料をディスカウントするようネゴられるかもしれませんが)

上記のような優良な条件がそろって、利回りがキャッシュベースで少なくとも私の事例よりも同等以上でなければアパート経営の魅力は乏しいと思います。

土地を持たない者は、アパートできないということかというと、そこまで断言はしません。でも数千万円の資金あったら、ふつうはリスクとれる分だけ慎重に金融商品を買いますよね。「ドカっと不動産投資」は個人では相当な決断になります。数億円もの現預金・金融商品をもつ人がポートフォリオの一つとして、数千万円の不動産投資するならまあわかりますが。

私の場合では持っている土地を売ろうとしても立地からみて大した値が付かないし、活用を考えざるを得ませんでした。それゆえ始めたアパート経営なので、当初は消極的選択であったことも否めません。

しかし所有土地の活用を考えたとき、当該立地の利用にはアパートが最善(というか一番まし)でありました。どうせアパート経営するのならシニアになってからではなく、まだ比較的若いうちなら、何らかの失敗をしてもリカバリーする時間もとれるだろう。今のうちに経験して学習しておこうという前向き精神に切り替えて現在実践中です。

最後に本件のオマケをひとつ。

実は私のアパートは上記事情のほか、相続対策というもうもうひとつ別の狙いもあって建てました。(よくある動機)

したがい将来、相続が完了すれば、保有する金融商品の状況如何によっては、これをかなり売却して借入金の繰り上げ返済を一気にすませてしまうことを前向きに考えています。ただでさえ利回りが高くないアパート経営なので金利の絶対的負担を減らしたいですから。投下資金(自己資金+借入金)を回収できれば、その後はかなり心理的負担が減ると思います。

それと今回取りあげた物件、30年後に再び立て替える時がくるとしたら、今度は私自身が亡くなった時の相続対策かもしれません。その時には子供に今回のアパート経営の経験則が役立てばよいと思いますが、果たして?

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