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2010年7月29日 (木)

不動産投資のリスク顕在の予感

WATANKOの資産運用にはインデックス投資の前工程として、保有不動産による賃借業があります。その一つとしてアパート経営をやっていますが、それ以外に店舗も賃借しています。首都圏で焼き肉店、回転すし、かに料理、しゃぶしゃぶ、とんかつなど数十店舗を運営する飲食業会社(仮にT社としておきましょう)に土地と店舗を賃借しています。

T社は、私が賃借している土地・店舗を使い、かつてイタリアンレストランを経営していました。当初は周辺にイタリアン専門のレストランは無く、ピザを焼く本格的な釜を備えた私の店はそこそこ評判であり、週末のピーク時には1時間くらい待たされる繁盛店でした。

しかしながら段々と競合も増え、景気の低迷、飲酒運転の取り締まり強化など様々な環境変化への対応が追いつかず、収益が目標に届かなくなりました。

その間に賃借料もここ20年間の中で、T社との話し合いにより、数回に渡って値下げを余儀なくされ、現在は賃借当初時の50%強の賃借料です。それでも賃借物件を建築するときの借入金は完済しており、我が家の重要な不動産賃借収入源となっております。

そこでT社は数年前に改装して焼き肉店として、再出発することにしました。私としてはイタリアンレストランの方がオシャレで良かったですし、T社にとっても店舗改装の資金負担が発生することは大変だろうなと想像していました。

さて私の店舗は焼き肉店として再出発後、T社は販促を熱心に展開したものの、リーマンショック以降、収益減少にみまわれ、店舗として赤字転落になる始末でした。

そしてT社の社長いわく赤字の焼き肉店をやめて、今度はかに専門料理店に衣替えしたいとの相談をうけました。相談といっても実質的には決定事項の連絡です。イタリアンレストランから焼き肉店に転換したときには改装費用を結構かけたのですが、今回はあまりかけられず、苦しい中での再々出発となりました。

確かに周辺に同種の飲食店はないものの、かに料理専門店が果たして成功するかは未知数です。

社長はときおり「これを最後のチャレンジとして頑張ってみます」と言っています。ひょっとして、かに料理店で数年間やってみてダメだった場合、私の店舗から撤退することを若干匂わせている感じがします。やぶへびになるかもしれませんから、とりあえずこの懸念についてはT社社長には尋ねずじまいでしたが...。

仮に撤退となった場合でも契約問題もありますから、いろいろともめるかもしれませんが、一方でT社としても赤字店舗は閉めなさいという取引先銀行からの圧力も加わって撤退を押し切ってくることもあるやもしれません。

もし私の店舗からT社が撤退した場合、最悪自分で次の借り手を捜さなければなりません。借り手が見つかるまでは賃借料収入が途絶えます。新しい借り手を見つけ貸し出しはじめるにあたって、交渉条件によっては賃借料の減額や設備投資の一部負担を強いられたり、また仲介した不動産業者に対しては契約成立時の手数料や、あるいは毎年一定の賃借手数料を支払わなければならなくなるかもしれません。

今回は不動産投資にかかわる収入源と費用増のリスクを、実際に予見させられる出来事に直面したわけですが、近い将来リスクが顕在化したときに備えて、将来方針と打ち手を考えておく必要性を痛感しました。

Xデー(T社撤退)、早ければ1年後くらいにやってくるかもしれません。まったく世の中、先が見えませんね。

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コメント

アパートのほかに店舗の賃貸もされているんですか・・・
手広いですねえ・・・

>>現在は賃借当初時の50%強の賃借料
これはすごいなあ・・・
それとも、20年も経つとそんなもんなんですかねえ・・・

>>賃借物件を建築するときの借入金は完済しており
それなら安心ですね。
トータルの利回りがどうなるかは別として、
マイナスにはなりませんものね。
うん?自己資金分がまだ残ってますか?
それに将来撤去費用などが発生する可能性もあるから、
まだ分からないのか・・・

40歳無職さん

レスありがとうございます。

>>現在は賃借当初時の50%強の賃借料
これはすごいなあ・・・
それとも、20年も経つとそんなもんなんですかねえ・

賃借当時は全額借入金であり、いわゆる表面利回り(年額賃借料÷借入金)について当初賃借料ベースでは20%、現在は10.6%です。

今後の改装や撤去費用などの見通しは不明ですが発生時において確定申告で損金処理できればよいのですが。

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