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2010年8月29日 (日)

忍耐と煩悩のブログ開設-2クール到達

来ブログの皆様へ 当ブログの著者、万年初心者個人投資家のWATANKOといいます。2年と6ヶ月前から資産運用をはじめました。長期間継続しやすく、リスクをそこそこ抑えて3~5%の利回りを得られる運用スタイルを探していたところ、インデックス投資に出会い、これまで続けています。

妻1、子供2の4人家族。普通のサラリーマン世帯です。都内から50km圏内の地方都市在住。住居は持ち家で、住宅ローンはありません。

現在のスタイルは、給与所得と半ば家業の不動産賃貸業の収入から手元に残った余裕資金を使って毎年、インデックス投信を使い積み立て投資しています。20年間で税引き後平均利回り4%目標のもと、積み立てた元本総額を1.5倍に増やすことを目指しています。

こうやって資産運用で増えた分(=0.5倍分)、つまりリスクをとり忍耐強く投資を続けたリターンを、自分の自動車趣味につぎ込むという煩悩をもっています。

このブログはそういった忍耐と煩悩、蓄財と消費のパフォーマンス・ストーリーです。

なおWATANKOは資産運用について特別詳しくはありません。普段は平日、日経新聞しか読みません。チェックする指標も資産運用関連では日経平均、ドル/円の為替レート、あとはせいぜいダウ平均ぐらいです。あまり資産運用の勉強時間を割かない、割けない、割きたくないという姿勢です。

よってもって私WATANKOは資産運用の面では初心者の域をいつまでたっても出ない市井の社会人ですが、上記のように、あくまでその市井の社会人の目線で資産運用に関する率直な疑問や主張を述べていきたいと思っています。

と、ここまではいつもと同じ自己紹介パートですが、毎月月末にこのような記事を繰り返し掲載しているには理由があります。

過去のアクセス記録を眺めていると、当ブログを始めたころに掲載した私のプロファイルや保有商品状況を紹介した過去記事というのはアクセス数はあまり多くはありません。よって直近の記事を読んだ方々におかれましてはWATANKOなる者が、どんなプロファイルをもっているのか、このブログのモチーフはどんなものなのかをご理解いただくために毎月末しつこく自己紹介記事を掲載している次第です。

ところで以前にも書きましたが、今夏に勤務先で組織・人事の大幅な変更が起きて、仕事が忙しくなってきました。終電まで働く(orたまには呑む)日が多く、帰宅は午前1時です。そのためブログ更新が滞りがちです。しばらくは帰宅が遅くなる日々は続きそうですが、なんとかブログ更新のペースを月20本弱程度を維持したいと考える今日この頃です。

2010年8月28日 (土)

インデックス投資本を最近見かけない

WATANKOがインデックス投資を開始した2008年頃から2009年前半あたりまではインデックス投資に関する書籍が頻繁に出版されており、これらをとっかえひっかえ読んでいました。その結果、一時はETFオンリー主義になったり、投信積立派に戻ったりと試行錯誤していました。

ところがここ1年くらいはインデックス投資に関する書籍をあまり見かけなくなりました。

本を書くほどのインデックス投資のネタがなくなってきたのでしょうか?

そもそも本の出版も商業ですから、その時々で世間で関心の高まったテーマを取り上げた本がよく出版されます。

2008年~2009年頃というのはネット証券各社が海外ETFの取り扱いを拡大し始めたり、STAMシリーズが販売開始されるなど信託報酬が安いインデックス投資信託が出回りはじめたりした時期です。

全く勝手な想像ですが、これらの動向をとらえて資産運用分野の出版企画担当が「これからはインデックス投資に関する本がイケまっせ。先生(執筆候補者)どうすか1冊。」てな感じでインデックス投資の関連書籍が多く出版されてきたのかもしれません。

しかし海外ETFの拡充やインデックス投信の信託報酬の低廉化がひと段落すると、インデックス投資の関連書籍の出版もピークアウトしてしまい、現在に至っているのかもしれません。インデックス投資信託や海外ETFを取り扱ったムックの類もすっかり見かけなくなりました。

とあるブームが去れば、今度は皆、次の流行テーマを取り上げた本がまた執筆されるのでしょう。

そんな中でも、インデックス投資を推奨するFPの竹川美奈子氏が、今般、自身の著書の年度改訂版を出版されたことは注目に値します。このような執筆活動は、インデックス投資の地道な教宣にとって大事であると言えます。

インデックス投資信託もETFもまだまだ新商品は出てくるでしょうし、インデックス投資についてもまだまだ実践的な内容が充実した図書がほしいと私は思います。

2010年8月27日 (金)

投資のやり方は機会均等・自己責任なのだから

すみません、あらかじめ言っておきますが今回は「つぶやき」に毛が生えた程度の話です。(まあ、かといって毎回それほど高尚な話をしているわけではありませんが...)

インデックス投資家はずるい、市場にただ乗りしているという意見を耳にすることがあります。

その意見の根拠について正否を問うことはここでは言及しませんが、私は機会均等と自己責任、その結果としての不平等社会の存在を肯定しています。

インデックス投資否定派かつ(例えば)個別株投資派?の代表的なご意見は、「汗かいて悩みながら、市場のために限られた特定銘柄の株式に投資しなさい」といっておるわけです。

個別株を選別する情報もスキルも時間も持ち合わせていない市井の個人投資家にとっては、仕事と家族、そしてほんのわずかですが趣味のことで頭がいっぱいです。どこぞの会社の経営分析なぞ仕事でもないのにやってはいられません。

私がインデックス投資と知り合ったのでは、勝間和代氏の著書を書店で見つけ購入して読んだことがきっかけです。それをもとにインターネットという誰もが利用できる情報インフラで詳しく学び、それを自己責任のもとで行動に移しています。

私がもともと持っている個人の属性やなんらかの立場でもって、私だけがインデックス投資について独占的に知り得ることができたわけでもありません。また世の中の誰かが元本保証をしてくれる条件下で投資を行っているわけではありません。

私が書店で勝間和代氏の著書に興味を覚え、購入したことについても、普段から書店で本探しをすることでインテリジェンスを磨きたいという自発的な行動の結果です。書店に行くこと、勝間和代氏の著書を見つけることはおそらくかなりの多くの人が、私と同様にそれができるでしょう。

仮に世の中の大多数の個人投資家がインデックス投資を行い、インデックス投資自体が成り立たない?世界になったとしたら、リスクとリターンを考えながら、次善の投資方法を探るだけです。

インデックス投資をずるいと言う方は、きまって大損こいた時だけではないでしょうか?儲けているとき(そしてその儲けはおそらくインデックス投資よりもはるかに大きい)には批判話が自慢話に変わっているはずです。

もちろん私は、個別株やその他の投資手法でとても儲けた人がいてもずるいともうらやましいとも思いません。自分で選び、自分でリスクをとったのですから。金融商品でそのような高いリスクをとれない自分はたぶんチキンかもしれません。

昔も今も個別株で儲けている人は、神業のようなテクニックをもっていると尊敬の念すら感じます。(これホント)

でもWATANKOの場合は一方で別途実行している不動産投資ではそれなりのリスク(数千万円の借入リスクや空室発生・テナント撤退のリスク)をとっていますから、投資トータルではそれなりに十分なバランスがとれていると考えています。

知人と飲んで、投資の大損話がでたときは、黙って生の中ジョッキの一杯もおごってあげましょう。それが大人ってもんです。

(今回はインデックス投資の本質を論じた話ではなく、投資を実行する機会平等と自己責任を伴った選択の自由はだれにでも備わっており、それにイチャモンつけられても....という入口での話です。為念)

2010年8月24日 (火)

同じTOPIX連動のETFでおきた分配金の違い

今般、保有する国内ETFのTOPIX連動型上場投資信託(以下1306)、上場インデックスファンドTOPIX(以下1308)ついて分配金支払いの通知が届きました。どちらも2008年秋のリーマンショック前後にスポット購入したものであり、投入した元本はどちらも同じくらいの金額でしたが、今回その分配金額に大きな差がつきました。

明細は以下のとおりです。

Notes)
*金額単位は円です。
*収益率をみるときには本来、分配金を除する分母には当期の平均評価額を用いるべきなのかもれしれませんが、最終的には投入した元本に対してなんぼ儲かったのかということが現実の評価となるため、ここでは購入額を分母としております。

201008211


おなじTOPIX連動を目指したETFですが2009年7月期では1株あたりの収益分配金を比較すると1306と1308では結構差がでています。

2009年7月期(以降、前期)では1308の方が1306よりも1株あたりの収益分配金が3割近く多かったのですが、2010年7月期(以降、当期)では逆転して1306が1308よりも3割程度、1株あたりの収益分配金が高いです。おなじTOPIX連動型の商品の間であっても、分配金にこうも差が生じるのは、はたして通常なのでしょうか。

1株あたりの収益分配金を時系列比較すると、1306は前期18.8円、当期16.1円とやや下げで留まっているのに対して、1308は前期24.03円、当期12.32円とおよそ半減しています。なぜこんなにも違いがでるものなのでしょうか?

現在1308に対して1306は約2.2倍の純資産ですが、1308とて240,000百万円も純資産がありますので、資産額からみて運用に大きな支障があるとは思いにくいのですが。

それにくわえて、1306と1308はほぼ同じ購入金額であっても1308の方が1306よりも購入単価が高く、結果、株数が少ないため、分配金総額が少なくなってしまっています。1306の購入単価が1308よりも2割以上も安価であるのは、1306はリーマンショック発生後の2008年10月に購入したのに対して、1308はリーマンショック発生前の2008年8月頃に購入したためです。

同じ投資金額でも購入単価が高い(=株数が少ない)と分配金総額が伸びないということになります。やはり購入単価の抑制(安く買う)は重要です(あたりまえ)

今後数年は大きな資金需要が生じないかぎり1306、1308ともに保有する見通しを当初立てていましたが、来期以降の収益分配金をみて見直しを考える必要が生じるかもしれません。

2010年8月23日 (月)

(続)毎月積み立てはいつがよい?

(前回からのつづきです)

さて前回は月中の積立投資の時期についてちょっと考えてみましたが、今回はWATANKOのこれまでの体験ほかについてふれたいと思います。

現在、私が利用するネット証券はSBI証券と野村JOY(以前積み立てていた投信3本だけ塩漬け中)です。野村JOYでは今後は積み立てを行うことはまずないでしょうから、積立日を検討する対象はSBI証券で購入する投信(現在7本)です。

インデックス投資を開始した当初、積み立て購入日はなんとなく月末日に設定していました。月末日というだけで節目感があったからです。ところが実際には月末日に土日や年末年始の休業日が該当してくると、購入確定日が翌月初にずれ込むことになり、月末締めのステータス管理に理が入り繰りが生じて月締めの管理が面倒な場面がしばしばありました。

そこで次に積み立て購入日を毎月20日に変更してみました。なぜ20日かというと単に私の勤務先の給与支給日だからです(笑)もちろん当月の給与振り込み額から、同月の積み立て資金を即座に拠出しているわけではありませんが。

積み立て日は「毎月20日」。これでしばらく続いていたのですが、数か月前から前回投稿したとおり、20日というのは月中の価格変動の波にさらされる時期ではないかと気になってきました。

そこでなんとなく根拠レスですが、数ヶ月前から積み立て購入日を毎月15日に変更して今日に至っています。いまのところ積み立て購入日をさらに変更したいという欲求は頭をもたげてきてはおりません。

とはいえ他の個人投資家の皆様は、本件を気にしたことはないでしょうか?ウェブ検索したところ、以下記事を発見しました。

「まつのすけ」さんのブログ 『The Goal』
積立日はいつがいい? MSCI EMERGING連動投信

月間で相場が軟調な日を調べた結果が掲載されています。これによると月中(15日)頃が比較的軟調であるとされています。(もちろん過去の一定期間における分析結果であることに留意する必要がありますが)

WATANKOは別に相場がいつも落ちている時期に積立したいとまでは言いませんが、自分の現在の積み立て購入日に対して少し安心感のようなものが湧いてきたこともまた事実であります。

インデックス個人投資家の諸先輩方の中で、定期自動積立を実行されている方々におかれましては、積立日をいつに設定されているのでしょうか?この市井の素人投資家にご教示いただければ幸いです。

2010年8月22日 (日)

毎月積み立てはいつがよい?

WATANKOはネット証券でインデックス投信の毎月積み立て投資を実行していますが、はたして積み立ての実施日はいつがよいのか、時折考えることがあります。

その理由は月中で、投信(株価でもよいですが)の基準価額が変動しやすい時期があれば、その波の中で売買することは避けたいと考えたからです。

たとえば月の上旬と下旬とを比べたとき、全般的には後者の期間の方が価額変動が大きいなどといった傾向があるのでしょうか?

企業に勤めていると何事も月締めで管理する癖が大なり小なりあって、月の下旬になるとにわかに仕事の打ち手を講じるといった傾向があったりする?(資金運用担当なら金融商品の売買に関してルーティン部分は月の下旬から月末に行われる?)

個人投資家にしても給与所得者であれば月額給与の入金日が20日や25日といったところが多く、それをうけて多くの人が当月の下旬に投資や株式の定期購入にはしる傾向がある?

そのため月の下旬はそれ以外の月中時期に比べて価格変動が大きく、購入日が一日異なるだけでちょっとした価格差が生じるということがあるのではないか?

こうした月中のちょっとした変動時期の中で積み立てを実施することは瞬間風速のプチ高値買いをする事態にも直面するかもしれません。やはり月中で統計的に高値時期(もしくは変動大きい時期)の傾向があればそれを避けて、できれば安値時期(もしくは相場は凪いでいる時期)に心落ち着けて積み立て購入したいものです。

もちろん以上は素人考えであり、基準価額(株価)はランダムウォーカーなんだから、月中いつ買っても長期間でみれば影響は軽微であるという合理的見方も納得しています。

「オマエはタイミング投資で儲けるというスケベ根性をいまだ払拭しきれてはおらんようだな」とインデックス投資の神様に怒られそうかもしれません。

たしかに月中の積立日をいつにするかあがいたところで10年、20年のスパンでみれば所詮はとるにたらない所作かもしれません。それでも退屈なインデックス投資を粘り強く続けるためには、このような無駄に思える動きもちょっとした楽しみであるとか、インデックス投資への継続的な関心(アセットアロケーションや商品の見直しをするきっかけ)づくりにつながると思っています。

またインデックス投信積立を実行している著名ブロガーの方々の中には、月中の定期積立実行日をランダムに設定している方や、月中積立を月1回だけでなく、毎週に分けて実行している方もいます。

自分もそれらはとても面白そうだなあと思いつつ、もし試してみたとしても現在の自分であれば数か月で面倒くさくなり、また月1回の指定日自動積立に戻りそうだなあという予感もします。またこれらの活動は(WATANKOにとっては)タイミング投資欲をむやみに拡大してしまうおそれもあるため今のところは様子見でもあります。

まあ早期リタイアしたら、時間もとれますのでタイミング投資を趣味半分でやってみたいとは思いますが。

(つづく)

2010年8月17日 (火)

ブログ記事やっと100本突破

当ブログ「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」ですが、気が付いたら前回のブログ記事で累計101本となりました。5か月半かけての到達です。当初は月あたり20本前後の記事投稿を目安にしており7月末(5か月経過時点)で100本に到達する見通しでした。しかしながら7月以降、仕事が忙しくなり更新のペースが落ちてしまった結果、100本突破が8月にズレ込んでしまいました。

まあなにはともあれ、ちょっとだけ振り返りたいと思います。

<その1・ブログ記事のカテゴリー別投稿本数>

自己が設定している記事のカテゴリー別にみた投稿数の分類です。
(ひとつの記事に複数のカテゴリーを設定しているものもありますので合計は101を超過しております。なおシェアは端数四捨五入です)

カテゴリー名      投稿数(シェア)
*投資信託       28件( 27%)
*資産運用       26件( 25%)
*ポートフォリオ     15件( 14%)
*ETF          13件( 13%)
*不動産投資      13件( 13%)
*家計の支出と管理   9件(  9%)
     合計      104件(100%)

「投資信託」「資産運用」「ポートフォリオ」「ETF」で全体のおよそ8割を占めており、だいたい当初考えていた記事構成のイメージどおりです。

<その2・ブログ記事のアクセス数トップ5>

No.1
「eMAXIS全世界株式インデックス(除く日本)に想うこと」393アクセス

No.2
「CMAMインデックスeシリーズ(5)積み立て先として採用」246アクセス

No.3
「(続)eMAXIS全世界株式インデックス(除く日本)に想うこと」239アクセス

No.4
「STAMシリーズ 信託報酬を引き下げ」236アクセス

No.5
「ニッセイ日経225インデックスファンド」205アクセス

実は6月くらいまでは「ニッセイ日経225インデックスファンド」がNo.1だったのですがCMAMの登場やeMAXIS、STAMの反撃を取りあげた記事がアクセス数を伸ばしてきました。これらの出来事がインデックス投資家にとって今年の大きな関心事であったことがうかがえます。(いや、一応あくまでこの駄ブログだけで決めつけているわけではありませんが)

<その3・検索キーワードの最多数トップ5>

当ブログにアクセスされた方々が検索に用いたキーワードの上位5件です。

No.1「eMAXIS」312件
No.2「全世界株式インデックス」206件
No.3「CMAM」161件
No.4「投資信託」71件
No.5「インデックス」63件

やはりeMAXISやCMAMに関心を持たれている方々からのアクセスが多いことがわかります。


来ブログの皆様へ

今後とも当ブログへのアクセスお待ち申し上げます。

追伸>うーん、PRUシリーズや年金積立シリーズを取り上げたらアクセス数はどうなるのだろうか?

<次回予告>
相場低迷期にもかかわらず毎月定額積立をしぶとく続けるインデックス投資家たち。でも皆はいったいひと月のうち、いつ購入するべきか迷わないのだろうか?果たして月初か、上旬か、中旬か、下旬か、末日か。こんな一見どうでもいいことにも悩んでいる市井の万年初心者個人投資家がここにいる。果たしてこの個人投資家は積立日について何を思い、どう決めてきたのか?そこに素人ゆえに気がつかない致命的なミスはないのか?インデックス個人投資家達の(重箱の隅をつつくような)真相にまた一歩近づくことが果たしてできるのか?

次回、「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」投稿 第103回「毎月積み立てはいつがよい?」

さ~て、次回もサービス、サービスゥ!

2010年8月16日 (月)

店子の退去-④賃借屋経営やめます

(前回からのつづきです。今回完結です。)

退去日(日曜日)の夜に、賃借屋の近くのコンビニに書類コピーをとりに行った際に、Aさんとばったり会いました。

おそらく涼しくて、トイレも借りられるコンビニで時間を潰していたのかもしれません。Aさんは私を見つけるとやってきて「この度は本当にご迷惑をおかけしました」と深々と頭を下げてコンビニを出ていきました。

そのあとでは、上記の数日後に賃借屋前で外の所有物の処分についてAさんと会話(前回投稿参照)して以降、Aさんを見かけていません。

Aさんは所有物の撤去作業をしながら、「週明け(月曜日)になったら市役所に相談に行きます」と言っていました。冷徹に見ればAさんはこのままだと推定100%ホームレスになると思った私は、市役所に窮状をしっかりと説明して、とりあえず緊急避難措置でも講じてもらいなさいと励まし?しておきましたが、果たしてどうなったやら。

Aさんの半生がこうなってしまった原因は育った境遇のせい、本人の自己責任、社会の雇用情勢のせいなどいろいろと因数分解できるとおもいますが、それを詮索しても虚しいだけでしょう。

なによりAさんには生活困窮に陥った際のセーフティネットがほとんどないのです。生活保護は認可されるかどうかわかりませんし、頼れる親類知人もほとんどいません。何より自身の乏しい就業力は、そもそも問題ではありますが。

そんなAさんにとって、安価で保証のいらない住居を賃借し、半年以上もの家賃支払延滞となってもすぐ追い出さずにまだ住まわせている私の賃借屋経営が、なんだか社会のセーフティネットの一部になっているように感じてしまいました。

自治体がそういう認識もなく、結果として生活困窮者の住居問題を一個人事業主に押し付けて、知らんぷりを決め込んでいるような気もしてきて、とても嫌になりました。(ちょっと大げさかもしれませんが)
もし自治体が一個人事業主による安価で保証もとらない賃借屋経営をセーフティネットとして利用するのであれば、その個人事業主には住民税とかを免除してほしいくらいです。いやホンネですよ。これは。

私とて、いまやこの古い賃借屋でこれからも幾ばくかのお金を稼ごうというつもりはありません。Aさんだって定職について経済的自立ができるようになるまでの間、家賃無しで住んでいてもかまわないくらいです。もし現在も奥さん、子供と一緒に住んでいたら今回のように冷徹になれなかったでしょう。

でも今のAさんが定職について経済的自立ができる見通しは私からみても相当難しいこと、建て替えなどあり出ていってもらおうとした時にAさんが無料で住んでいた事実をタテにとり居住権など主張して(恩を仇で返す)きてこじれていること等を想定すると、今回手切れができたことはWATANKO家としてはよかったかもしれません。

Aさんの退去後の賃借屋は、もう賃借はやめて閉鎖しようと思います。投下資本はとうの昔に十分に回収できています。リターンも十分かと思われます。

古い家屋による賃貸経営は、わずかばかりの家賃収入のために大変な手間と心身の疲労のリスクを負ってしまいますので、徐々にやめていきたいと考えています。

なによりAさんのケースのように、他人の人生、暮らしに大きく影響を与えてしまう事象に直接あたっていかなければならない事態にはもううんざりです。

........

<エピローグにかえて>

じつは同じような古い賃借屋をあと2軒所有しているんです。Aさんに貸していた物件と同じ敷地内です。すぐ隣なんです。

........

そして、どちらも店子は高齢のおばあさんなんです・・・。


........


そして...そのうちの一人はなんとAさんの実の母親なんです!!


おわり

(いつか続編を書くときがあるかもしれませんが、読んでみたいでしょうか?今回記事を読んだ皆様のご意見ご感想をお聞かせくだされば幸甚です。)

2010年8月14日 (土)

店子の退去-③店子を振り返って

(前回からのつづきです)

家賃支払い延滞が続くAさんとの間で、やっと退去についての合意が整い、期限である7月末を迎えました。私自身も所有物の撤去作業を手伝い、なんとか概ね撤去作業を終えました。

8月1日の朝に賃借屋に行くと、軽トラック2台分程度の荷物が家にだされてビニールなどで覆われていました。Aさんに聞くと、これはあとで取りに来るから置いておいてほしいとのこと。勘弁してほしかったのですが、1か月経って残っていたら強制撤去しますよと約束を交わさざるを得ませんでした。

こうして8月1日にAさんは、合意どおり出ていきました。行き先はあえて聞いていません。連絡を取る必要もありませんし、聞いてAさんのその先にまっている暮らしを想像するのはごめん被りたいからです。

(なお退去から数日後、賃借屋前でAさんと再会した際、外に出していた荷物のほぼ全部は「やはり捨てて下さい」と依頼をうけ、先週末に再び清掃工場に搬入してきました。)

さようなら、Aさん...

このエピソード、もう少しいろいろとキャストが絡んでくるのですが、書いているうちに気が滅入ってくると思うので、退去日の様子以外は極力内容を絞って書かせていただきました。

例えば、

実はAさんの元奥さん(現在26歳→ということは18歳の頃、Aさんと知り合って結婚、出産したということ!)が凶暴で、同居していた頃には夜中に大声で夫婦喧嘩(といってもAさんが元妻に一方的に殴られている)をおこして近所迷惑をかけたり、あげくの果ては刃物まで持ち出して、警察を呼ぶ羽目になったりと散々なサイドエピソードもあるのですが...。

ところでこのAさん、耳にピアスはしているけれど、見た目はふつうの大人しそうな30代です。

でも就業につながるスキルや学識には乏しそうですし(聞けば高校中退で、その後職を転々としていた)、蓄えも少なく、頼れる周囲の人間もあまりいなさそうです。

総じてAさんには有形無形の資産というものが少なくて、いったい今までなにやってきたの?これからどうするの?と他人事ながら聞きたくなってしまいます。

まるで子供がただ年をとったような印象であり、いまだに誰かの加護のもとでないと生きていけないのでないかと思えるほど「たくましくない」人間に見えます。

こんな子供もどきの大人(大人もどきの子供と言った方が正確か)が結婚して子供をもち、車を乗り回して、たばこを吸い酒をくらって生活していたわけです。

それを経済面からそれを可能にせしめてきた要因のひとつが、安価で何の保証もなく入居できた私の賃借屋であったわけです。

(つづく。次回完結です)

2010年8月12日 (木)

店子の退去-②退去日をむかえて

(前回からのつづきです)

私が賃貸借している古い戸建て住宅の店子Aさんは交通事故をきっかけに職を失い、家賃支払いも延滞を重ねていました。

私も一応、この事態に至るまでに、店子の退去について法的にどこまで強制的な行動がとれるか調べたりしました。

判例によると家賃支払い延滞が6ヶ月以上続けば、裁判でも強制立ち退きが認められやすくなります。本年5月の時点で家賃延滞は8ヶ月にも及んでいました。

とはいえこちらとしても弁護士に相談し、法的手続きをとってAさんを強制退去させるようなことは、費用面からも精神面からもできれば回避したいと考えていました。Aさんとの面談で、賃貸契約を解除し退去してもらうよう通告しました。

これまで十分な猶予期間をおいてAさんの定職への復帰を待っていたこと、その間でもこちらから他の格安な物件情報を探して提供したりしてきたこと(市営住宅が格安なのですが、これは保証人が必要なところがネックで借りられません←当たり前なんですけどね…)などもお互いで振り返りました。

そしてAさんももはやこれまでと覚悟をきめたことで、退去の合意を取り付けることができました。

せめて退去日はAさんの要望を聞き入れようと思い、当人に聞くと遠慮がちに7月末との返事でした。あと2ヶ月以上もあれば準備が間に合わないということにはならないだろうと了承しました。こちらとしては最後の温情でした。

退去が決まって以降も、水道、電気、郵便などの手続きや所有物の整理を促すよう連絡を何度かいれました。退去に伴い廃棄する物品について、Aさんには処分費用も手段もないので、私が軽トラックを近所の親戚から借りてきて市内の清掃工場にもっていくつもりでした。

7月31日。退去期限日です。朝8時に賃借屋に行ってみるとほとんど片付けは進んでいませんでした。やっぱりな、と思いAさんと共同で所有物の撤去をどんどん進めました。なにせ市の清掃工場は8時半から4時半の間しか営業していません。往復に最低30分かかるためいいとこ5回往復が限度です。チマチマ片付けている余裕はありません。

Aさんが住んでいた家屋内はゴミの山でした。古着屋を開けるほどのたくさんの衣類、車の改造部品や日曜大工道具など趣味品の数々、賞味期限が切れた食品や調味料の山々、以前一緒に住んでいた娘さんの品物などが軽い異臭を放ちながら畳が見えないほどばら撒かれている状態でした。

特に娘さんが愛用していたと思われる薄汚れた人形の数々や使いかけのクレヨンなどの道具類、さらには幼稚園で作ったと思われる「おとうさん、ありがとう」と書かれた絵と飾りなどは、他人の私でも捨てるのにちょっと迷いました。

そうこうしているうちに娘さんのことを思うとだんだんと怒りがこみ上げてきて傍らにいるAさんを心底ブン殴りたくなってきましたが、同時にただただ虚しさばかりも心中に漂ってきました。

結局、以降は無心になって作業に徹しました。

Aさんから聞くに、元奥さんは最近、新しい男ができて一緒に暮らし始めたとのこと。Aさんの娘さんは以前よりも幸せになってほしい...

作業を一日続けて撤去作業は8割方までなんとか終わりました。当初の廃棄予定の品物のうち、清掃工場に搬入する大物はすべて撤去したので、あとは小物を分別して、通常のごみ捨て収集に加えられるようにAさんに作業継続を依頼しました。そういった事情のため、退去日はしかたなく翌日8月1日まで延長することにしました。

(つづく)

2010年8月10日 (火)

店子の退去-①家賃未払い発生

WATANKOの不動産投資の中身には、アパート経営の他に、親から引き継いだ古い戸建て住宅があります。(まあ不動産投資と大げさに言うほどもないシロモノですが)

どれくらい古いかというとおよそ築40年近く。トイレはくみ取り式です。広さは2間、10坪であり昔の戸建ての最小規模と言えるでしょう。

場所は自宅近くにあるのですが、私が幼いころ、「僕も家をつくるの手伝う!」と称して、おもちゃのダンプカーに砂を入れて手押しで転がしながらで自宅から敷地まで砂を運んだりした記憶があります。道中でタクシーの行く手を阻んでしまい足止めしてしまったので、私の親はタクシーの運ちゃんに怒られたそうです。

父からの伝聞の記憶では、この規模の家を一軒建てる費用は、当時1,000千円程度だったと聞きました。もちろん延床は10坪ですし、什器備品も貧弱で、何より物価水準も異なりますが、一方で現在と比べて建築基準は甘く、付帯コストも比較的かからなかったため、現在の水準からみればおそらく割安であったでしょう。

そんな古い戸建てですから、家賃も安いためそこそこ需要があります。昔は街道沿いにお手製の看板(「空き家ありマス」)を立てるだけで問い合わせがきたという話も記憶しています。現在の契約条件は礼金、契約更新手数料はとらず、敷金1か月分のみです。

私が父の死後、引き継いだそんな戸建て住宅物件には、現在30代半ばの若者(といってよいか微妙)が一人暮らししています。

今回はその若者(店子)が、家賃が払えなくなり出ていく話です。

その店子、仮にAさんとします。Aさんはいわゆるフリーターもどき(もどきといったのは就いている仕事が良くわからなかったからです)です。8年前に(デキ?)結婚して1女をもうけて3人で暮らしていたのですが、Aさんの奥さんは、うだつがあがらないAさんに愛想をつかして2年くらい前に離婚して子供とともに同じ市内にある実家に引っ越してしまいました。

そんなAさんですが、1年前の春に、普段乗り廻しているエスティマで交通事故を起こして怪我を負ってしまい、働けなくなってしまいました。

怪我(肋骨の骨折らしい)を治すための治療費はなく自宅でひたすら療養したそうです。その間収入もなく、また事故相手への損害補償支払いのため、親戚から借金をする始末。当然ながら家賃支払いも延滞が始まったわけです。

賃借物件にはもともと固定電話もなく、職を失ったAさんには携帯電話も保有するお金もありません。昼間は外で職探ししている模様です。

仕事がないときには本人いわく自販機の周辺に小銭が落ちていないか探してるそうです。(笑い話ではありません)

しかしながらスポットで軽作業仕事は入っても、安定的な雇用にはありつけません。連絡取るのも手紙で通知して、公衆電話で返事があり、直接会うのがやっとです。

最初は私も上記事情を斟酌して、定職へ復帰する(=家賃支払いが復活する)のを待っていました。賃貸借契約では家賃を2ヶ月延滞する契約解除できることになっていましたが、Aさんの窮状をみるとそうも言っていられませんでした。

そうこうしているうちに、支払延滞家賃が5ヶ月分にまでたまったくらいの頃(昨年の夏)からはAさんの元妻が代わりに支払ったり、本人にも一定の収入回復があったのか、数ヶ月は毎月あたり一ヶ月分の支払いが復活しました。

でも今年2月になってから、家賃支払いが再びパッタリと止まりました。何度か賃借屋に出向いて会おうとしても不在がちでなかなか会えません。手紙を差し入れても、連絡もありません。まさか家の中で餓死しているのかと心配する矢先、彼からようやく連絡があり、今年の5月半ばにAさんと会うことができました。

(つづく)

2010年8月 8日 (日)

第1四半期決算を終えて夏休み突入

自宅PCの買い替えとそれに伴うデータ移管やメンテナンスうんぬんで先週はブログ更新を滞らせてしまいました。加えて今週からほぼ二週間、仕事を休んで夏休みをとりますので、まだしばらくの間、ブログ更新が滞りがちになります。ごめんなさい(って誰もこのブログの更新を気にしてないか)

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さて3月決算の会社にとって第1四半期決算が終わりました。以前も投稿しましたが、上場企業の管理部門に勤務するサラリーマンにとっては、

1―2月上旬  第3四半期決算
2―3月    来期予算編成
4―5月上旬  本決算
5月下旬―6月 定時株主総会
7―8月上旬  第1四半期決算

と年初から立て続けのイベントがあり、真夏を迎えてから10月の第2四半期決算までの間、私も含めてこれら管理部門で勤務するサラリーマンにはしばし休息のときが訪れました。

さて我が家の夏休みですが、過ごし方のコンセプトは「子供と過ごす時間をできるだけとる」です。子供が小さくて、親にまとわりついてくる時期は限られています。子供ひとりあたり10年もないかもしれません。そういった子供たちとの残されたふれあい時間を大切にしたいと思います。

またブログ記事の下書きを書き溜めしたり、執筆がなかなか進まなかった子供達への引継書作成もアクセレーションしたいと思います。自宅や誰も住んでいない実家の掃除や整理整頓もしなければなりません。2泊3日の国内小旅行や妻の親元にいったりもします。

全然、夏休みではありません。なんだか忙しい。ここ5~6年、そんな感じです。

さて次回は、インデックス投資ネタに回帰するまえに、もうひとつ不動産投資ネタを話したいと思います。他人の人生を左右しかねないディープな話なんです。聞いてやってくださいまし。

2010年8月 1日 (日)

(続)2010年7月末 運用状況

(前回からのつづきです)

前回の続きとして、ファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたアセット別のパイ・チャートは以下のとおりです。

201007313

また投信だけのものも作ってみました。

201007314

<概況>
先月に比べて相場が少しは回復したこと及びここ1~2ヶ月の安値買いによる平均購入単価の引き上げがわずかながらも効奏したのか、リスク資産全体で評価損益は先月末の▲8.4%から今月末の▲3.7%まで4.7ポイントも改善しました。自分としては日経平均10,000円、95円/$程度になればそこそこニッコリなのですが、今年には再びこの水準になるのか、あるいはなっても何時まで続くのか...。

ま、期待は期待として、とくに大きな資金需要はないので淡々と定期積立を続けていきたいと思います。

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