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2010年9月22日 (水)

(続)不動産の一番良い(かな?)活用法

(前回からのつづきです)

個人の土地活用について、WATANKOの少しばかりの経験則(という大それたものでもないんですが)を紹介しております。

コンビニ話で脱線したので話をもとに戻しますと、ほかの業種に賃借する場合ではどうでしょうか...

飲食店の場合は商品次第なので五分五分です。

いまどきなら100円均一の回転寿司の大手チェーンなら当面安泰やもしれません。とんかつ屋も手堅いですし(とんかつを嫌いという人はあまりみかけません)、和食系も年配層含めた家族づれには一定の人気があります。さらには基本的には粉モノ(ラーメン店、パスタ・ピザ専門店)も材料関連の手間がかからず出店しやすいし、若者中心に一定の需要も見込めます。

あと住宅展示場も悪くはないですが5年とか10年とか期間限定のパターンも散見されますので注意が必要です。

他はというとスナックやパチンコなどは経営の安定度という視点から見るとおすすめしません。物販店でも靴屋、スポーツ用品店など毎日買わなくてもよい品物を取り扱う店の場合は、かなりマーケティングに優れた経営者でないとキビシイかもしれません。

あとは住宅地域内に土地をお持ちの方の場合は商業建物施設や駐車場として利用したくても法規制があったり、そもそも需要が見込めない場合、残る選択肢はアパートくらいです。アパートの場合、自らが建築費用など初期投資を負担する場合がほとんどであり慎重な判断が必要です。需要対応とコストとのバランスを重視することが重要かと思われます。

以下関連投稿をご参考まで

アパート経営の利回り

(続)アパート経営の利回り

(続々)アパート経営の利回り

(完結)アパート経営の利回り


土地の活用方法に絡んでおまけの話をひとつ

土地を活用する際には、先ず土地の特定が必要となってきます。つまりは境界線の確認を隣接土地所有者とする必要があります。そうした場合に、境界線に関する双方の主張が食い違っていたりすることも少なくありません。

または公図を見てみると、自分の土地に他人名義の土地が食い込んでいるではありませんか!(あるいはその逆)という事例も土地境界が曖昧な田舎ではよくある話です。(そもそも公図自体が非常にアバウトなものであり、もう何が正しいんだかわかりませんという状況に陥ることもあります。)

保有する土地を他者に売却または賃借する場合、土地造成や上物を建てる場合、相続が発生して物納する場合、土地の確定(境界線の確定)にご注意ください。そういったニーズが顕在化する前に隣接土地保有者と事前確認しておくのもリスクヘッジのひとつです。

とはいえ境界線の確定というものは言うは易し、行うが難しではあります。WATANKOは自宅建築の際には隣接土地所有2者と一時期すったもんだしました。機会があれば投稿してみたいと思います。一方でこのあたりのエピソードは子供たちにしっかりと説明資料を残しておかなければとも考えています。私のボケ後ないし死後、自宅土地のことで子供たちが不利益を被らないために。

これまた関連投稿です。

引継書を作成中

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