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2010年9月20日 (月)

不動産の一番良い(かな?)活用法

親から引き継いだケースなどもあり、望むと望まざるとにかかわらずお手元に未活用の不動産をお持ちの方におかれましては、保有土地から何らかの収益を生み出すようにと土地活用を考えているケースもあるかと思われます。

WATANKOの少しばかりの経験則(それほど大それたものでもないんですが)を以下に紹介したいと思います。

まず基本原則から

一番良い土地活用方法は現状のまま更地で土地だけを貸す形態です。

自分で多額の初期投資をかけることはできることなら避けた方がよいです。その分、安くてもよいから地代だけとった方がよいです。たいした金額にはならないかもしれませんが、借り主は(業種にもよりますが)そこに初期投資を行い、根を張った商売をするので長い期間のリターンが期待できます。

例えば固定資産税と所得税の応分負担を除いた手取りベースで月200千円でも入ってくれば老後の副収入源としては手堅いのではないでしょうか?

ただし田圃や畑など農地をお持ちであり、街道沿い又はごく近くなどの道路づきが良い場所であれば、借り手の見込みがたてば造成くらいは自己投資で行うのもよいでしょう。土地自体の価値が上がりますから。(土地の評価額>固定資産税も上がり悩ましいですが)

では具体的にみるとどうでしょうか。

経験上、貸し出す相手の業種でお勧めなのは、

*自動車ディーラー
*ドラッグストア
*薬局(医院隣接)

などです。またこれからは有料老人ホームもよいかもしれません。(ただし大手事業者に限る)

立地に自信があればコンビニや書店、駐車場も悪くはありませんが、特にコンビニは近隣の競合店の出店という将来リスクもあり悩ましいです。

余談ですが私の母方の叔父は定年後、スリーエフを経営しています。

コンビニの売上は通常セブン-イレブンなど商品力が強い大手で日商500千円程度、中堅以下なら300~400千円という水準です。叔父のスリーエフは中堅コンビニチェーンであり、田舎にあり立地面では心配がありました。

ところが周辺に競合店がないとはいえ、開店当初は日商1,000千円という繁盛ぶりでした。

しかしそのうち隠れた立地の良さに目を付けたセブンやローソンが周辺に出店した結果、売上は激減し、今や日商400千円がやっとの有様で、どうやら毎月赤字の模様です。

また私の田舎の友達も以前コンビニを経営していましたが、売上が伸びず、固定費削減のためバイトを雇えない。よってもって自分自身が長時間労働するしかなく万年疲労困憊状態でした。(たまに一緒に飲む場合でも午前0時を過ぎてからでないと時間がとれない始末)

今は業種転換して酒屋を経営しており、夜8時閉店なので、当人はだいぶ元気になりました。(売上はさておきですが)

(つづく)

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