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2010年10月11日 (月)

新規不動産活用プロジェクト、ひそかに開始


先日の投稿で48歳から55歳の早期リタイアをねらっている話をしましたが、それに向けた準備としてインデックス投資だけでなく、不動産活用の面でも強化施策を打ち出したいと考えています。そうでなくとも現在賃借している商業物件が空き店舗になるリスク、アパートの空室率が上昇するリスクがあるわけですので、不動産活用も新しい手段をうっておく必要があります。

以前の投稿で取り上げたこともありますが、WATANKOは亡き父から引き継いだ古い戸建て賃借物件(築40年)を所有しています。現在敷地内に5軒あり、うち3軒はすでに空き家です。残る2軒についても建物老朽化を理由に現行契約満了時点でもって賃貸契約終了とします。戸建て賃借物件5軒が全て空いたところで解体撤去し、新しくアパートの建築を進めたいと思います。

当該立地は歩いて3分のところに大型ショッピングセンターがあり買い物便利。また車で10分のところの運輸関連の大型公共施設があり、そこで働く人たちにとっての住居需要を長期的に見込むことができます。

とはいえアパートには空き室リスクがつきものであります。またこの土地は一部廃田と隣接しており、おそらく造成や建物建設にあたっては開発行為に該当することになり官庁申請の手間・費用や、造成工事については官庁指導が行われる(=付帯工事費用が発生する)やもしれません。

事業費用総額と借入金返済計画とを勘案して採算性を十分検討する必要があります。

一度アパート業者に計画書作成を依頼してもらっています。計画どおりに実現すれば現在の私の給与所得(手取り)のおよそ7割分はこのアパートの年額借入金支払い分を控除後の年額手取りキャッシュにてカバーできます。

このプロジェクトが無事成就すれば早期リタイア想定期間のうち、早い時期(50歳より前)にリタイア実現ができそうです。

このプロジェクト、自分の中でひそかに動き出すことに決めました。ただし3~4年かけてゆっくりと進めていきたいと考えています。まずは残る2軒の借主に対して、転居先物件の斡旋や退去関連費用の交渉を進めねばなりませんし、これらは相手のあることですから100%こちらの思い通りにすすむとも限りません。

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コメント

私は不動産嫌いなので、自分がアパートを相続したら、出来れば処分したいと思っています。

当たり前ですけど、不動産賃貸は自分でビジネスをやるのと一緒ですから、上手くやれるやれないの差が大きいですからねえ・・・。私は自信がないです(^^)

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

自分の場合、あえて土地や建物を新規購入するのではなく、既所有の土地について活用を図るという目線です。そのままでは固定資産税と草刈り費用ばかり掛かるだけですから。

それらの費用を賄ってかつ税引き後数十万の月収があれば老後は大分助かります。

勿論、多額の借入金を負うリスクもありますので投資額を少しでも軽減する、自己資金も投入して借入期間を20年以内にする、金融資産の総残高如何によっては繰り上げ返済を実施するなど諸対策もとっていきたいと思います。

私の親父がそうなんですけど、
相続した土地は絶対そのまま後に残そうとするのは何故なんだろうか?と、私なんぞは思ってしまいます。
無論、立地条件が違いますから、今後も価値が毀損しないモノであれば別なんですけどね。
私の親父が所有している土地なんぞは、はっきり言って、バブル以降年々価格は下がる一方で、今後も復活の目処はまったくなし。
早く処分すればするだけマシ、と言うものなんですが、頑としてアドバイスを聞いてくれない。
今だに不動産神話が忘れられないらしいです。
後、現金化すると使ってしまうんだとも言ってます。しかし、そんな信用できない人間に残したら、土地だろうと、貯金だろうと、使ってしまうのは一緒だと思うんですけどね(苦笑)。

mushoku2006さん

御父さんのメンタリティはごく普通です。

親から相続した土地を手放すというのは、時価にかかわらず余程の覚悟を決める必要があると思いますよ。

我が家の場合は、昔田圃だった土地が多いですから、親がそこで一生懸命耕作をしていた過去を思うと、簡単に処分はできません。

でも子供たちの代になってまで、彼らに対して土地を持ち続けることを強要はしないつもりです。

それが時代の移り変わりということでしょう。

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