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2010年12月30日 (木)

2010年12月の積立購入商品

今月より毎月購入した金融商品明細を紹介することにしました。ブログは自分の投資行動の備忘録でもありますし。

WATANKOの場合、ほとんどの商品はSBI証券で毎月15日に自動積立購入しているのですが、セゾン・バンガード・グローバル・バランスファンドだけが自動積立購入日が毎月下旬なのですべて揃うのが月末近くになってしまいます。

さて今月のお値段(購入単価)は如何であったか?


Notes)表中の金額単位は円です。

201012315


購入単価を比較すると、日本REITがすごい上昇です。続いて日本株式かな。あとはほぼ横ばいな感じです。日本REITが上昇している現象は、その理由・背景とともに他の著名ブログで語られていますからここでは省きますが、果たしていつまで続くかな?

また、こういう状況だと国内外のREITと長らく評価損を抱える他アセットの商品を抱き合わせ売却してしまいたくなる衝動にかられてしまいます。(リスク資産への投資を元本トントンで一度回収し、ポートフォリオ見直し後、再投資するという欲求がムクムクと...。)
そして、そのうちREITが下がってくると「ああ、あのとき売っておけばよかった」とプチ後悔するのでしょうね。きっと。

こういう刹那的な感情に流されず、来年も淡々と積立を続けていきたいと思います。
日本と世界の人々が豊かで満ち足りた生活を送りたいという希望に根差した経済成長→株式相場の長期的上昇を信じて。

2010年12月28日 (火)

忍耐と煩悩のブログ開設-10か月到達

来ブログの皆様へ 万年初心者個人投資家のWATANKOといいます。2年と8ヶ月前から資産運用をはじめました。長期間継続しやすく、リスクをそこそこ抑えて3~5%の利回りを得られる運用スタイルを探していたところ、インデックス投資に出会い、これまで続けています。

妻1、子供2の4人家族。普通のサラリーマン世帯です。都内から50km圏内の地方都市在住。住居は持ち家で、住宅ローンはありません。

現在のスタイルは、給与所得と半ば家業の不動産賃貸業の収入から手元に残った余裕資金を使って毎年、インデックス投信を使い積み立て投資しています。20年間で税引き後平均利回り4%目標のもと、積み立てた元本総額を1.5倍に増やすことを目指しています。

こうやって資産運用で増えた分(=0.5倍分)、つまりリスクをとり忍耐強く投資を続けたリターンを、自分の自動車趣味につぎ込むという煩悩をもっています。

このブログはそういった忍耐と煩悩、蓄財と消費のパフォーマンス・ストーリーです。

なおWATANKOは資産運用について特別詳しくはありません。普段は平日、日経新聞しか読みません。チェックする指標も資産運用関連では日経平均、ドル/円の為替レート、あとはせいぜいダウ平均ぐらいです。あまり資産運用の勉強時間を割かない、割けない、割きたくないという姿勢です。

よってもって私WATANKOは資産運用の面では初心者の域をいつまでたっても出ない市井の社会人ですが、上記のように、あくまでその市井の社会人の目線で資産運用に関する率直な疑問や主張を述べていきたいと思っています。

WATANKOの勤務先では本日は仕事納めです。これから出勤しますが、まあだいだいこの日は仕事はほとんどなく、それぞれの部署では納会と称して、午後から社内で酒と肴を用意して歓談します。
とても日本的?かもしれませんね。こういうのは。でも納会自体も古臭い習慣めいたところもあり、近頃は執り行う企業は年々減っていたりして...。

とはいえ、まあこれも会社行事の一環であるし、苦楽を共にしてきた仕事仲間と1年の働きを労いあうというのも悪くありません。WATANKOも若いころは納会なんてしぶしぶ付き合う印象でしたが、なんだか年を重ねるうちに結構好きになったりしてきました。

しかしそもそもこういった会社行事をいくばくか楽しいと思えるのも、普段からの職場の雰囲気や人間関係が重要ですね。これらがよくないと、親しい仲間とさっさと会社近くの居酒屋にしけこみたくなります。

そういう点では、今の自分の職場の雰囲気や人間関係は決して良好とはいえません。ことしは例年とは異なり、家路に向かい始める時刻が早くなりそうです。リタイアまであと何年、こういった年月を重ねるのでしょうか。

2010年12月25日 (土)

エンディングノートではなく引継書を書きたい

エンディングノートといわれている書類があります。自分に万が一のことがあったときのために書き残しておくノートです。書き残す内容には多岐にわたっており以下サイト記事などが参考になるでしょう。

エンディングノートの書き方


エンディングノートについては自分も書きたいと思いますが、その内容は自分がもつ財産の目録や権利関係、相続や処分方法に関するリコメンド、家族や親族に関する記録、自分の葬儀や介護に関する要望など金銭が絡む事柄に絞って書きとめようと考えています。

私の場合、自分のケーススタディから、そう強く思っている次第です。

私の父はわずか3年足らずの間にあっという間に認知症が進み、体が衰弱し、自宅介護サービス→特別養護老人ホーム通い→老人保健施設(寝たきり、胃ろう状態)→病院(長期入院)と介護のほぼフルコースをたどり亡くなりました。元気だった父が、まるで生きるエナジーが尽きたかのように、みるみる衰えていきました。認知症が目立ってきたなあと思ったとたん、まともな会話も成立しなくなりました。

そのような状態でしたので、父から家の財産のことをしっかりと聞いておく機会を完全に逸してしまいました。母は家の管財についてはほとんど父にまかせっきりでしたので、預金口座の有無も知らない状態です。

幸いにして、認知症が酷くなる前年くらいから父の確定申告を私が代わりに処理するようになった(といっても従前から確定申告をお願いしていた税理士とのやり取りを父の代わりにするという役割にしか過ぎませんが)ので不動産や預貯金についてはある程度把握していました。しかしながら、不動産に関しては一部の権利書等書類が見当たらなかったり、預貯金については様々な普通口座がいくつもあったり、(おそらく)金融機関の窓口に進められるままに預けた定期預金がいくつもゴロゴロしていました。

普通口座や定期預金はどんどん解約して整理・集約したのですが、不動産についてはいまだに一部書類が見つからずお手上げな状態です。

「おとうちゃん、勘弁してくれよ。○○って一体どうなっているんかいな」と仏壇に向かい線香をあげながら、そっとぼやいたこともありました。

このような親の財産情報の欠落によって、子供が面倒を被るという事態を身をもって体験した以上、自分の子供たちには同じような面倒をかけたくないと強く思っています。
自分の死後の未来において子供たち自身が財産を活用したいと思ったとき、あるいは処分したいと思ったときに、少しでも円滑にできるように配慮しておく必要があると痛感しています。

したがい、エンディングノートという自分本位の記録というよりも、自分が受け継いできたものを子供たちに引き渡す、引き継ぎ書という性格の書類として書き残したいと考えています。

それと、いまだ親が健在な方々にリコメンドなのですが、親がピンシャンしているうちに資産・負債内訳やいざというときの処分方法をヒアリングできるとよいです。しかしながら、これも心理的に難しいところです。「認知症になったり、亡くなった時を想定して私が困るから今のうちに教えてくれと」親に依頼するのですから。

その引継書ですが、1年前までは半分近くくらいまでは執筆したのですが、以降止まっています。その最大の理由はこのブログを始めたために、引継書を執筆する時間がなかなかとれないからという、なんとも情けない言い訳めいたものでした。

2010年12月24日 (金)

相続税は増税ですか...

ちょい古ネタですみません。

2011年度の税制改正の内容が決定しました。中身について詳しくは触れませんが、大勢ではプラスとマイナスがあり、NETでやや減税。企業に甘く、個人(高額所得層)には辛めの内容といったところでしょうか。

そういえば、昔のことを思い出しました。

その昔、7~8年くらい前、父の確定申告を代行し始めた頃、まだ定率減税措置が継続されていたため、所得税が想像していたより安く済んでよかったなあと感じていました。

やがて定率減税措置が終了し、所得税額が上昇すると痛税感をひしひしと感じるようになりました。加えて住民税の高額さにはビックリ。暴言覚悟で言わせてもらえば、せめて市役所に行った時にはお茶の一杯も出してほしいし、住民票など証明書発行の順番待ちでは優先してほしいと思っていました。(冗談ですよ。あくまで。)

翻って今回

中でも相続税の変更はイタイです。田舎の土地持ちの中には僻地・変形地であったり、色々な事情があり売るに売れない土地を持っている人も少なくありません。控除枠の縮小は結構影響大きいと思います。

大体、個人の保有財産は、税引き後所得の積み上げの結果であり、そこにまた再度税金かけるというのは勘弁してよというのが本音ですよ。でも富の再分配、社会所得層の固定化を避けるという公共の利益のために我慢するしかないわけですが、またぞろ法人化するとか節税対策の欲求が頭をもたげてきてしまいます。

まったく2005年~2007年頃の景気のときにさっさと消費税をあげておけばよかったのに。先進国では付加価値税二桁は結構当たり前です。

でも税金を語るときに一番の根元は、税収自体が増えないことにあると思います。つまり日本の産業が成長せず法人税が増えない。雇用・賃金が増えない。所得税が増えないということです。

技術は一流、ビジネスは三流といわれる始末ですから総合商社のトップあたりの民間経営者をどんどん政府の事業に登用して産業振興を進めてもらいたいものです。

消費税が2%あがったところで、手取り収入が5%あがれば問題ございませんよ。

結論>こりゃあ、相続税対策をもう一段強化するためにも新規不動産活用プロジェクトの早期実現を進めねばならなくなってきました。

なお、今回はかなり愚痴モードでございます。言うまでもありませんが。

2010年12月22日 (水)

2011年の投資計画

2010年の振り返りを経て、2011年の投資計画を以下の通りとしてみます。

1.現在(2010年11月末)の積み立てポートフォリオ(=以下PF。これは目標PFとも換言できます。)は以下のとおりです。

2010pf

みんなのインデックスによる各指標の試算は以下の通りです。(以降同じ)

*リターン      6.2%
*リスク      16.1%
*シャープレシオ  0.38

2.1のPFについて見直しを行いました。2011年はこのアセットアセットアロケーションにて積立投資を続ける予定です。

2011

*リターン      6.3%
*リスク      14.3%
*シャープレシオ  0.44

おお、リターンとシャープレシオはあがり、リスクは減っているではありませんか。一応。

【変更点】
1)REITのシェアを下げる
日本、先進国ともに積立額を2010年の半額に減らします。REIT自体の積立をやめてしまおうかと思いましたが、金額を引き下げて継続してみます。理由は日本、先進国ともに結構利益がでており、これをスパットやめるのは抵抗があること。またREITの値動きの行く末をまた試しに見ていきたいという関心もあるからです。(購入していないとチェックする気が起きてこない)

2)日本債券のシェアを上げる
REITの積立金額の減額分をそのまま日本債券に充てます。といってもMRFなんですが。これにより積立金額のPFに占める日本債券のシェアは11%から17%に増える予定です。

ちなみに1年後の予想PFはこんな感じです。
前提条件)
1.かねてから想定している大きな資金需要が発生、ETFと塩漬け投信、それに売却損益トントンにすること及びPFシンプル化のため、REITを全額売却する

2.2011年1年間の積立を3の配分で実施した場合の元本額を加算(ただしREITは上述のとおり全額売却)

2011_2

*リターン      5.8%
*リスク      14.3%
*シャープレシオ  0.38

まあ現在とリスクは変わりませんがリターンとシャープレシオは今一つですね。今年の積み立て分の評価損益変動が反映されていませんから、参考程度にとどめておきますが。

なおREITと同様、新興国も評価が伸びており2011年の積み立てにおいては積み立て額を減らすことを検討すべきかと思いました。
しかしながら大きな資金需要が生じた時にはEEMを躊躇なく売却する予定であり、それにより新興国株式のウェイトが大きく減る見込みですので、まあ積み立ては従前どおりでいこうかと考えています。

さ~て、来年も積み立てるゾ

2010年12月21日 (火)

2010年の投資を振り返る

もうすぐ2010年も終わりです。ありきたりなテーマではありますが、今年の投資を振り返ってトピックスをあげてみたいと思います。

1.先進国株式・先進国債券アセットの積立商品をeMAXISからCMAMに乗り換え

2009年11月から販売開始されたeMAXISシリーズにSTAMから大半の商品を乗り換えましたが、翌2010年4月からさらに信託報酬が安いCMAMが販売開始されたため、先進国株式と先進国債券はさらにこちらに乗り換えました。

購入商品の変更はこれぐらいです。積立商品については2008年、2009年に比べてはるかに変更の少ない年でした。

購入商品の履歴は次のとおりです。
Notes)
1)単位は千円です。
2)ETFの分配金を再投資した分は除いております。

2010


こうしてみると、一部商品を乗り換えた以外は、定期定額投資をきっちり行った1年でした。(別に威張れる話ではありませんが)

2.評価益については新興国、REITが伸びる

月次報告にてお知らせしているとおり、昨年同様、今年も新興国とREITアセットに救われた1年でした。その結果、ポートフォリオ(以下PF)の約1年前と現在を比較すると以下のとおりです。

2009年12月末のPF

2009121


2010年11月末のPF

201011303


株式アセットは7割に達し、REITと合わせると8割にとどかんばかりのリスクテイクぶりです。これは株式アセットにETF(1306、1308、TOK、EEM)が含まれているためですが、ETFはここ1~2年内の資金需要が生じた際に売却する予定ですので、長期積立としてはETF分を除く投信のみだけをベースとして考えたいです。

2009年12月末のPF(投信のみ)

2009122


2010年11月末のPF(投信のみ)

201011304


こうして投信のみベースでみるとREITの割合が若干高いです。さらには新興国株式のシェアはもっと伸ばしてもいけるかという印象です。REITについてはもともと現行の積立ベースのポートフォリオにおいて海外、国内それぞれ6%、あわせて12%と高率でした。なんと日本株式と同じシェアです。ちょっとこれは積立ベースが高いかな、ということで見直しして来年の積立ベースのPFについてはREITのシェアを下げたいと思います。

さらにいえば、以前カミングアウトしたように、最近ではREITの積立をやめてしまおうかとも考えていました。その方がPFも管理しやすいシンプルな構成に近づきます。REITのリスクを減らした分は、株式のリスクをとってもいいかなと思っています。


3.ブログをはじめたこと、それに伴い資産運用の記録を毎月つけるようになった
毎回駄文を書き連ねていますが、おかげで副次的効果として資産運用の記録が充実してきました。本当はもっと平均購入単価の推移などもチェックしていき、リバランスのタイミングの参考にするなどまだまだ資産運用のモニタリングの余地が沢山あります。2011年はもっと充実させていくよう心がけてみたいです。(続けられる範囲で...)

また不動産活用面では2つあげておきます。

4.店子が2人退去したこと
古い賃借屋物件3軒のうち、2軒で店子が退去しました。これまで個別に家賃管理をしていたので、これでだいぶ楽になりました。

5.昨年秋に運営開始したアパートの収益が1年でフルに効いてきた
おかげでインデックス投資の原資が年頭の予想通りに確保できました。不動産投資については巷では推奨する向きをよく見かけますが、特に自己保有土地をもっておらず、マンションを買って賃貸しするという形態であれば、緻密な情報収集と、あとは見切りというか、度胸が必要でしょう。

次回はこれをうけて来年の投資計画を考えてみたいと思います。

2010年12月19日 (日)

サラリーマンの12月

サラリーマンにとって12月は給与振り込み口座を眺めるのがちょっと楽しみな月です。

それは冬季賞与、月額給与そして年末調整という3つのインカムがあるからです。しかしながら懐を暖かくしたもの、家電製品購入や忘年会等飲み会で散財し、1月にはもとに戻ってしまうというのはよくあるケースかもしれません(笑)

WATANKOにもボーナスが支給されました。ボーナスは端数金額を足して、そのままそっくり来年の積立購入原資として、SBI証券のMRF口座に入金しておしまいでした。

いつも大抵そうですが、ここのところまとまってほしいモノもなく、ちょっと旨いもん食べておしまいであったりします。カミさんには生活予備日&おこづかいボーナスとして50千円ほど渡しています。あとは子供たちのクリスマスプレゼント費用かな。

ボーナスをもらうこと自体について、昔はとてもうれしい気分、待望感があったのですが、ここ数年は鈍感になりました。むしろ積立商品の評価額がプラスに転じていることが今のWATANKOにとってはボーナスみたいな喜びをもたらしてくれています。

ついでながら速報です。

12月17日時点で投資金額 積立累計42,724千円に対して評価額合計+1,384千円です。累計リターンは3.2%まで回復しました。リーマンショック込みで考えるとまあまあですね。

ボーナスについて鈍感になるということは、ボーナスが入ったからといってやたら無駄遣いを喚起させたりしないので貯蓄面ではよいかもしれません。しかしながら、鈍感になったとはいえ、もし夏や冬のボーナスが大幅減少となったらやはり寂しさを痛感するかもしれませんね。

2010年12月18日 (土)

モーニングスターセミナー2010に行ってきました

ちょっと記事にするのが遅くなりましたが、今週月曜日、都内で開催されたモーニングスターセミナー2010「プロが語る!インデックスファンドの使い方」を受講してきました。

モーニングスター株式会社 代表取締役COOの朝倉智也氏の基調講演のあと、カン・チュンド氏、竹川美奈子氏を交えてのパネル・ディスカッションが開催されました。インデックス投資に関するここ数年の書籍を読んでいるひとにとっては、セミナーの内容自体については、細かく紹介されていたデータは別として大筋では特に目新しいものはなかったです。勿論、WATANKOもそれは想定のうえで受講しました。

今回の目的は以下のとおりです。

1.朝倉氏、竹川氏、カン氏から雑誌・書籍では聞けないワンポイントが聞けるかどうか。
2.どのような受講者がきているのか。なにか特徴があるのか。

1.印象に残ったワンポイント

カン氏のコメントに印象的なものが目立ちました。

「ETFが面倒ならインデックス投信でもよい」
「積立がつらくなったら休止しても構わない」
「リレー投資を必ずしなくても構わない」

と、とにかく資産運用が趣味でないひとにも資産運用が無理なく続けられることが重要と繰り返し唱え、そのための心構えを強調されていました。

カン氏はユーモアある語り口でキャラがしっかり立っていました。竹川氏はそれにくらべればオーソドックスで安定感ある印象です。

インデックス投資のイベントで主催者側が出席する評論家を複数集める時には、カン氏はユーモア系、竹川氏は紅一点というキャラ立ちがあり、それぞれ必ず入れたくなるメンバーと言えるかもしれません。
(勿論、お二人ともFPとして、インデックス投資評論家としての豊かな見識をお持ちであることは言うまでもなく、キャラだけでよばれているとみているわけではありません。)

2.受講者

総じて年輩の男性が目立ちました。若い女性は少なかったです。当たり前です。平日の夜なぞ若い女性はキャリア形成や家事・育児、はたまた仲間との楽しいひとときで忙しいのですから。

WATANKOは資産運用のセミナーを受講したのはこれが初めてです。これまで朝倉氏、カン氏、竹川氏らの書籍や雑誌記事を読んだりしてきましたが、御本人らを直接拝顔することができて(ミーハーチックですが)ちょっと満足しました。

でも、もうセミナーものはもう十分かと思います。WATANKOは資産運用を趣味としているわけではありませんし、内容や雰囲気を知りたかったら、インデックス個人投資家の皆さんの素晴らしい紹介記事がたくさんありますから。(ちゃっかり)

2010年12月16日 (木)

店子の退去 第2章 母親編③

(前回からのつづきです。今回で完結です。)

AMさんの退去日の朝を迎えました。早朝に様子見にいくと片付けはほぼ終わっており、問題なさそうです。

しばらくのち、AMさんと家屋内外の撤去物の確認と鍵の行い引き渡し、連絡先情報の受領(新居連絡先を記したネームカードを用意していた!)を完了しました。またこのときASさんとも初めて会いました。ごくふつうの35~40歳くらいの男性で正直ちょっと拍子抜けした感も否めませんでした。

それからAMさんは引っ越し先へ出発していきました。一方ASさんはAMさんの新居には一緒に住まずにどこか別のところで暮らすそうです。わずかな手荷物をもって静かに出ていきました。

すんでいた賃借屋には廃棄物が10袋分くらい残っていますがAMさんいわく、あとで知り合いが撤去しますとのこと。まあもし残したままなら最悪こちらで市営の清掃工場へ持っていくしかなさそうかなと思います...。

AMさんの退去はこうして完了しました。息子のAさんの時と比べて、あっさりとすみました。引っ越し先がなかなか決まらずもっと長引いたり、条件をつり上げてきたり、退去時の片付けが不十分だったりなどのプロセスを予想していたのですが助かりました。

それにしても今回の退去一連を振り返ってみると、AMさんを背後でサポートする存在があったことが透けて見えました。

1.AMさんに安価な引っ越し先を紹介してきた知り合い
2.引っ越し作業を手伝ってくれた知り合い
3.あとで廃棄物を取りに来て処分してくれる知り合い
4.引っ越し先を記したネームカードを作成してくれた知り合い
5.おそらく転居先の賃貸契約において保証人になってくれる知り合い

【余談3】
URなど半ば公的な貸主では保証人なしでも入居できるところもありますが、代替え条件として家賃の保証金12ヶ月分程度をとっています。判例で退去理由として成立する滞納期間6ヶ月+実際に強制退去にかかる期間6ヶ月の合計12ヶ月分の賃料を取りはぐれないようにするための設定かもしれません。
AMさんの場合、12ヶ月分の保証金を出す余裕はおそらくないでしょう。(勿論こちらに退去の条件として拠出を求めてられてきても困りますが。)したがい入居できたということは誰か保証人を立てることができた模様です。

上記1~5の知り合いが全て同一人物か、複数かはわかりませんが親類縁者がほぼいないと思われていたAMさんをここまでサポートする存在がいたことは全くの想定外でした。

翌日隣家からの情報でわかったことですが、どうやらAMさんが所属する宗教団体の知り合いであったようです。といっても社会的に問題を起こしているような団体ではなく、超メジャーで社会の中に一定のコミュニティを形成しているところです。なんであれAMさんが困ったときに支援をうけることができてよかったということで、今回はそれ以上詮索する気は起きませんでした。


こうしてまたひとり店子が去っていきました。

退去日の夜、点検に立ち寄ると白くて毛並みのよい野良猫が家屋の周囲をうろついていました。どうやら以前からAMさんに餌をもらっていた猫のようです。もう餌をくれるAMさんはいないのですが、それでも猫はAMさんに呼びかけるように、ただしばらくは鳴き続けているだけでした...。


**********************


これで、のこる店子はあと一人となりました。

生活保護をうけて一人暮らしをするおばあさんです。


(来夏、投稿予定!)

2010年12月14日 (火)

店子の退去 第2章 母親編②

(前回からのつづきです)

AMさんとの賃貸契約は現行の期限である2011年2月末をもって終了とさせてもらうことにしましたが、このような重大な話を契約終了間際になってから唐突に切り出すわけにはいきません。

そこで当時隣に住むAさんが退去することが決まった2010年5月、つまり契約終了9か月前から、建物の老朽化を理由として現在の契約はこれ以上更新はしない(2011年2月末にて退去いただきたい)という趣旨は口頭で伝えていました。

その後、夏にAさんの退去が無事完了すると、今度はAMさんの退去について、当人と具体的な話し合いをすすめることにしたのです。

話し合いといっても、AMさんにやみくもに退去してくれといったところで物事は進まないので、具体的な引っ越し先を探して紹介したり、引っ越しにあたってかかる費用を負担する等当方からのサポートについて話し合い、退去にかかわる内容を詰めていくということです。
退去にかかわる費用負担をインセンティブとして、退去に関する双方間の覚書を作成することをひとまずのゴールとしています。

【余談2】いくら条項を詳細・精緻に詰めて二者間契約を作成したところで所詮は民・民の私的契約にすぎません。公正証書でも組めば別ですが、この紙切れがどこまで法的拘束力を発揮できるのか、ドロドロ裁判沙汰で実証したことはありませんので心もとないです。しかしながら大げさな書類にすると様々な負担がこちらだけでなく、相手にもかかってしまい、嫌気がさして物事がすすまなくなるという事例をこれまで見てきたので、あえて簡便な形態をとっています。この方が相手も変に警戒しませんし。

AMさんとの話し合いが始まりました。

AMさんとしては転居先は市内を希望。賃料は現在水準の同等以下。あとは物件次第とのこと。こちらとしても不動産物件は同じモノはないし、ちょうど良い物件が見つかれば2011年2月を待たずに引っ越すなど柔軟な形でいきましょうということで、AMさんと私が双方でそれぞれ物件探しにとりかかることにしました。

私の側ではインターネットで物件探しをしたもの、賃料で折り合うものがほとんどなく、次に県営住宅・市営住宅の入居募集情報を求めて市役所を訪ねました。しかしながら以下の市役所側見解がネックとなり不調に終わりました。

「家賃水準が低い物件は築年数がたちすぎており耐震性など問題があるため、退去者がでてきても代わりの募集は行わない。物件の新規建て替えは若干発生するだろうが、賃料が跳ね上がることになる。県営住宅も同様の条件でありもっと競争は激しいだろう。」

「そもそもこれらの公営住宅に入居するにあっては保証人が必要だが立てられるのか?また物件の中には保証人がいなくても借りられるところもないではないが、賃料12か月分前納という厳しいハードルがある。(保証人不要のため、致し方ないか)」

こうして市役所陳情?も行き詰まってしまったので、次には現在、WATANKOが市内で運営しているアパートの建築および管理業者に相談して、物件を斡旋してもらうことにしました。
10月に入り、幸いにしてちょうど良さそうな空き物件が見つかったので、資料をAMさんに提示して検討をしてもらうことにしました。

1週間後、返事を聞きにいくと、なんとAMさんの方でも物件を探してきたとのこと。(知り合いから紹介してもらったらしい)ここに住みたいとの意向ありでした。
なんだよ、自分でできるじゃん。でもまあいいや~、助かったと一瞬ほっとしてAMさんとの打ち合わせに臨みました。AMさんの話は以下のとおりです。

1)12月半ばには入居可能であること
2)敷金3か月と引っ越し費用を負担いただけないか?

1)は勿論OKです。2)についても、こちらとしても当初からの姿勢どおりなのでOKです。費用負担はもう少しかかることを想定していたくらいです。

早速、退去日や物件引き渡しの細かい付帯条件、退去に伴う当方の費用負担などを記した覚書を取り交わし、正式にAMさんの退去が決まりました。

とはいえ、退去日までにコツコツ片付け準備を進めているか不安になったので1~2週間毎の週末にAMさんを訪ねて様子をうかがっていました。

そうやって12月中旬の退去日を迎えました。

(つづく)

2010年12月12日 (日)

店子の退去 第2章 母親編①

WATANKOは父の死後、譲り受けた不動産資産として戸建ての賃貸物件5軒があります。約40年前に父が自宅近隣の所有土地に当時新築したものです。農業を営む我が家にとっては重要な副収入であり、まあ言ってみれば我が家のポートフォリオの一部を構成していたわけです。

その戸建て賃貸物件5軒ですが、築年数が40年となり大変古く、設備仕様や安全性が現在の賃貸物件として不適格となったこと並びに個別の賃貸管理が面倒であったり、家賃の支払いに問題あるケース(数ヶ月分まとめて後払いが常態化する店子、家賃支払いが遅れがちになったり不透明になったりする店子など)が散見することなどを理由にこの戸建て5軒による賃貸業は近い将来やめることにしています。

具体的には5軒の店子が引っ越した後は、新規募集をせずに徐々に空き家にしていく方針です。父からの相続後、4年の間に2軒が引っ越しました。そして今年の夏に、家賃滞納10ヶ月となった店子にも退去してもらいました。

関連投稿です。

店子の退去-①家賃未払い発生

店子の退去-②退去日をむかえて

店子の退去-③店子を振り返って

店子の退去-④賃借者経営やめます

そして残る2軒のうち、また1軒の退去について、今般取りあげていきたいと思います。

今回とりあげる店子は前回紹介した家賃滞納10か月のうえに退去したAさんの、なんと母親です。

AさんMotherだから仮にAMさんとしておきましょう。AMさんはAさんの住んでいた賃借屋のとなりの賃借屋に住んでいます。住まいから5キロくらい離れた勤務先のコンビニまで、毎日徒歩+バスで通う元気な方です。賃貸契約時に保証人を立てられないことや、たまに家賃振り込みが遅れることがある以外は普通の店子です。

【余談1】
保証人もたてずに個人と賃貸契約しているくらいですから、WATANKO のこの賃貸業のリスクが推察いただけると思います。本人に無いものねだりをしても仕方がないのですが、そもそもそのような人を最初から店子にしてしまった父の気楽さ(=迂闊さ)を少し恨めしく思うこともありました。


しかしAMさんがこのまま入居を続けることについては、こちらにとって次のリスクがありました。

①このAMさん、高齢なため万が一の時の対応が大変面倒になるおそれがあるためです。(賃貸契約に連名する保証人がいない=頼れる身寄りがいない)
ある日突然倒れて亡くなった時の事後の処置は?病気、怪我で寝込んで働けなくなったときの先行きのケアは?などなど想像すると、もらっている家賃では到底カバーしきれない肉体的・精神的負担が容易に想像できます。

②AMさんは高齢なため、いつまで仕事を続けられるかわかりません。
仮に本人の意図とは別に失職し、次の働き口が見つからず家賃滞納が発生、退去しようにも無職では転居先が確保できず、出るに出れない状態となった場合でうでしょう。やがてかつてのAさんのように当事者能力を失い、ズルズルと住み付きかねないやもしれません。

そして次は、一番恐れるリスクです。

③AMさんには実はAさんとは別に、もう一人息子(Another Son=ASさんとしておきます。)がいて、現在同居しています。どうやらひきこもりプータローで、夜になると外出し、昼間はジッと家の中にいて気配を消しているようです。私は今まで一度も本人を見たことがありません。刺青があるとかないとかいう噂も...

AMさんは自分だけでなく、ASさんを扶養するためにも毎日早朝からコンビニで働いているわけです。

もしAMさんが不意に亡くなった時に、経済的に自立できないと思われるASさんが黙って賃貸屋を退去するのか?現実の状況変化に対応することができず、ただゴネて家賃も払わずに居座りつづけるなどといった最悪の展開もないではありません。ASさんを退去させる手間暇苦労を考えると、それはAさんの比ではないかもしれません。

上記を勘案した結果、AMさんとは現在の賃貸契約が終了する2011年2月末をもって、以降の更新を行わず、契約終了とさせてもらうことにしました。

(つづく)

2010年12月10日 (金)

高齢者に残された時間

今週水曜日から、ひどい急性感染性胃腸炎にかかり、体調激悪です。何も食べられず、出ていくだけ。すでに4キロ痩せました。昨夜の忘年会もフラフラになりながらも参加したものの一口も手をつけることなく終わりました。皆様も忘年会連戦?の折、お体ご自愛ください。

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先日、勤務先が開催したとある講演会を聴講しました。その際に取り上げられた研究資料を紹介します。

長寿社会のまちづくり
東京大学高齢社会総合研究機構 秋山弘子
 

資料の12~16ページを見てください。(特に15ページ)

これは約6,000人の高齢者サンプルの老い方を20年間追跡調査した結果を分析したものです。

これによると高齢者のうち大半(7割)では70歳を超えると、①手段的日常生活に援助が必要な人(現在と同じような外部接触を伴う生活が送れなくなる人)の割合が、どんどん増え、80歳を過ぎれば、ほとんどの人がそれにくわえて②基本的な生活に援助が必要となる(家庭内での自立的な生活に支障がでる)結果となっています。

さらには2割の人が70歳を待たずに①の状態に突入し、70歳に入るやいなや②になってしまいます。

このグラフが示すとおり、80歳を過ぎても②はおろか①にもならないとう高齢者はわずか1割です。

WATANKOはというと、他人よりも必ず長生きしたいという強い欲求まではありません。人生80年でも仕方ないと思います。でもお迎えがくるその日まで、なるべく健康的で外部との接触も含めて自立的な生活をおくることができるようにありたいものです。
ベットに括り付けられて85歳まで生きるよりも、健康的に溌剌と75歳まで生きる方を選びたいです。(実際には、生への執着心がどれだけでてくるか、その時にならないとわかりませんが)

上記でいえばトータルの寿命よりも①になってから、①+②になってから亡くなるまでの期間が気がかりです。この期間が長いと家族に対してかける迷惑のボリュームが増大する一方です。

誰しもが自分の老化のペースを正確に予測することは困難です。(自分の親のケースをみても特にそう思います。)自立した生活を長く続けられるようにするためには食事と健康に気をつかい、ストレスをため込まない、楽しく充実した(←ココ重要)生活を送ることが必要です。

そのためには自分自身の生活をほぼ100%、自分でマネージできるライフスタイルが何よりだと思います。そのようなライフスタイルを叶えるためにはリタイア生活が最適です。現代であれば多くの人が60~65歳になればリタイア生活に突入するのでしょうが、今回の上述の調査結果をみて、日本の高齢者に残された時間を考えると、60~65歳ではチト遅いのではないかと思う次第です。

2010年12月 7日 (火)

ポイントカードに振り回されたくない

今回はお蔵入りにしようとおもったネタですが、吊られた男さんのブログの以下記事にインスパイアされて、元原稿に加筆修正のうえ投稿したいと思います。

吊られた男の投資ブログ(一般人の投資生活)
クレジットカード、ポイントサービス競争やりすぎの揺り返しは続く


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昨今の不況が続くと、巷には節約に関するいろいろな記事を見かけます。さらには節約だけでなく最近顕著なのが、「ポイントカードの賢い活用法」のような記事です。

ポイントカードといっても購買毎にポイントがたまるカードに加えて、クレジットカード利用につくポイント、プリペイドカードにつくポイント、特定の買い物サイト利用につくポイントなど様々なポイントサービスがあります。航空会社に代表されるマイレージサービスもこれに含めてもよいでしょう。
それぞれが独立してサービスを提供しているため、それを利用して一度の買い物で複数の異なるポイントを取得する求道者?も見かけます。

ポイントサービスの還元率というと、いろいろありますが大体購入金額の1%といったところでしょうか。100円あたり1ポイント(=1円)です。

このポイントサービスについて2つほど注意喚起してみたいと思います。

1.無駄遣いを助長していないか?

ポイントサービスによる特典を狙うことに対して、度が過ぎるとかって気が付かないうちに無駄遣いをしてしまいます。ポイントサービスを狙うあまり、余計な買い物をしたりしてしまいます。ポイントサービスを仕掛ける小売業やサービス業はまさにそれが狙いなのでしょうが、消費者としてはよく考えてみるべきです。1%の還元を求めるあまり、たとえば50%余計なボリュームを購入していては元も子もありません。

また昨今の景況下ではトータルの需要(消費のパイ)はなかなか広がらない以上、売り手にとってはポイントサービスで購買を促進しても、ともすれば需要の先食いにしかならないかもしれません。ポイントサービスでお買い得感をいくらアピールしても、そもそも消費者の財布の中にある肝心のお金は増えていません。

節約を目指して1%還元するポイントサービスを狙うよりは、むしろ購買量を見直して10%削減する方がよっぽど節約になります。また5円分のポイント還元を求めて5キロ先の店に車で向かう愚なども避けるべきです。

2.ポイントサービスに購買行動を決められてよいのか?

「ポイントの有効期限が今月末だから、必ず来週末迄にあの店に行って何か買わなきゃ。絶対に忘れないようにカレンダーにメモメモ」というようにポイントの種類や期限を気にして購買行動を決めることは本末転倒な気がします。

例えばJALのマイレージを貯めたいがために、時間がかかる経由便や時間帯が制限された便をあえて利用する。ポイントを貯めたいから近所のケーズデンキよりも、遠くにあるにヤマダ電機に忙しくても時間をかけて買いに行く。ファミレスの○○、もう食べ飽きたけどあと2回でポイントカードが埋まって還元サービスを得られるからまた来週も行く。

こうしてポイント収集に血筋をあげてばかりいると、購買行動の度にストレスを感じてしまいます。またそのポイントサービスを得られない場合には、ともすれば損をした気になってしまうのもイヤです。

私はポイントに惑わされずに本当に欲しい商品、受けたいサービスを購入する自然体の姿勢で行きたいと思います。その結果、たまたま付いたポイントならまあラッキーだねという感じですし、たとえ失効しても気にしたくありません。また財布が膨れるのもイヤなので、普段からポイントカードの類は最小限にしたいと思っています。

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うーん、やっぱり今回も駄文を書き連ねてしまいました。

でもポイントカードを色々と気にしてしまうのは、なんか違和感あるんですよね。売り手に自分の購買行動を支配されているような感じです。大げさかもしれませんが。

2010年12月 5日 (日)

(続)2010年11月末運用状況

(前回からのつづきです)

前回の続きとして、ファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたアセット別のパイ・チャートは以下のとおりです。

201011303


さらに今回より「わたしのインデックス」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに期待リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果を付記してみました。

*期待リターン   6.1%
*リスク     16.0%
*シャープレシオ 0.38

また投信だけのものも作ってみました。

201011304

<概況>
今月末も傾向は前月末とかわりはありません。日本株式、先進国株式・債券の凹みを新興国とREITアセットで補いトータルでは損益トントンの状況です。一番シェアを占めている先進国株式が改善していると収益の大幅向上するのですが、なにせ為替の影響でいまひとつよくありません。そうこうしているうちに評価額ベースでは新興国株式と同水準になってしまいました。

結局、こうしてみるとポートフォリオ(資産運用と換言してもよい)の中に海外アセットが一定割合(3割~6割位)占めているという前提下においては、所詮運用結果は為替次第なんじゃあないかとすら思えてくる時もあります。

海外の先進国22カ国の株価が上がろうが、所詮為替次第。為替のボラティリティを緩和するためにドルコスト平均にて積み立て購入しているといっても過言ではないのかなと感じます。逆に海外の株価が多少ヘナクソでも、円安が七難かくして、結構良さげな運用結果をもたらしてくれる、という期待も持てます。

では上記のような状況を嫌って日本株式一本足打法でよいかというと、それもまた危険な香りです。もし私が日本株式インデックスファンドだけで資産運用するとしたら、ドルコスト平均ではなく、明らかな株安時のみに仕込みをするスタイルをとると思います。一方で例えば日経平均10000円を越えている現在では、今後も仕込みを続けるかかなり迷うかもしれません。
こうして高値掴みを避けたい心理が強くはたらくと思われますし、それはズルズルとタイミング投資という名の心理的消耗戦に突入することを意味します。

まあなんだかんだ言っても素人ですから、あれこれ保有してみてしばらく塩梅をみてみるかなあというノンビリ思考です。

でもリスク16%というのはチト高いかもしれません。来年は新興国株式とREITの割合を減らすリバランスをジックリやるかいなというのが最新の考えです。

2010年12月 4日 (土)

2010年11月末運用状況

インデックス投資を始めて2年と9ヶ月経過しました。さて今月末の運用状況を取り上げてみたいと思います。

アセット及び商品別にみた明細は以下のとおりです。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆各アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは83.78円/$です。
◆赤字は現在、積立中の商品です。
◆野村MRFの評価益には、他の商品の購入資金をネット証券口座に一時プールしていた期間における利回り分も含まれています。
◆評価記号の内容は以下です。
◎:+15.0%~
○:+ 5.0%~+15.0%
△:+ 5.0%~▲ 5.0%
▲:▲ 5.0%~▲15.0%
×:▲15.5%~

201011301


さて、次に28本の保有商品を以下の3つのグループに分けてみました。

Aグループ:
現在積立中の商品+以前まで積み立てており、現在は積立中止だが、信託報酬は積立中の商品に次いで低いため、慌てて売らず保有継続している商品。(資産運用メイン)

Bグループ:
日本+先進国+新興国のETFを揃えたワールドワイド・パッケージ。これも当面保有継続してETFの動向をモニタリングする。ただし大きな資金需要が発生すれば、直ちに売却する方針。ETFの分配金はAグループの商品の購入資金にあてる。(海外ETFの分配金は為替動向によって円転のタイミングを図る)

Cグループ:
かつて積み立てていた商品で、より信託報酬が低い商品に積立先を切り替えたため、現在保有のみ。現時点では評価損を抱える商品ばかりで塩漬け中。評価益がでたら売却し、Aグループの購入資金に転用する方針。また評価損があってもA、Bグループの一部商品とセットで売却することもありえる。

201011302_2


(つづく)

2010年12月 3日 (金)

"投信ブロガーが選ぶ! Fund of the Year 2010 "に1票投じた商品

”投信ブロガーが選ぶ! Fund of the Year 2010 ”に投票したことは過日投稿しました。今回投票が締め切られたので、それをうけて自分の投票した商品をあげておきたいと思います。

私が投票したインデックスファンド及びそれぞれの選択理由は次のとおりです。

1.CMAM外国株式インデックスe:1点

理由)
①一般公募型の先進国株式アセットのインデックス投信の中で信託報酬が最安値だから。
②プロモーション費用をかけずにひたすらローコストを指向するインデックスファンドがどれだけ支持されるか個人投資家が試されているファンドであり、それだけに注目度が高まってほしいから。

2.ニッセイ日経225インデックス:1点

理由)
①一般公募型の日本株式アセットのインデックス投信の中で信託報酬が最安値だから。
②DC型が一般にも販売されるというトレンドがもっとすすむことを期待して、このファンドへの注目度が高まってほしいから。

3.三菱UFJ eMAXIS新興国株式インデックス:1点

理由)
①一般公募型の新興国株式アセットのインデックス投信の中で信託報酬が最安値だから。
②昨今相場上昇し、高めの信託報酬でも売れるという人気が高いアセットであるにもかかわらず、低い信託報酬を設定したそのプライシングを支持したから。

4.STAM新興国債券インデックスオープン:1点

理由)
①一般公募型の新興国債券アセットのインデックス投信の中で信託報酬が最安値だから。
②数少ない新興国債券インデックス投信であり、その先駆者存在でもある。信託報酬を引き下げてeMAXISの同等商品販売に先駆けてぶつけるなど意欲的なプライシングをしてきたから。

5.セゾン・バンガード・グローバル・バランスファンド:1点

理由)
①安い信託報酬のFOFとして先駆者的存在であるから。
②子供に資産相続する際に活用する金融商品として長期にわたり運用してほしいとの期待を込めているから。

さて投票集計結果がどうなるか、楽しみなところです。なお私の着目は過日の投稿で表したとおりです。

関連投稿 ”投信ブロガーが選ぶ! Fund of the Year 2010 ”に投票しました

2010年12月 1日 (水)

Intermission 2010/12/1

山崎元氏の外国債券不要論が喧伝されると、またぞろあちこちのインデックス個人投資家ブログで、これをとりあげるところがでてきました。
(特定のブログを揶揄するつもりではありませんので、リンクは張りませんが)

・・・・皆さん、お悩みなのですね。

かくいう私もいまだに、少しだけ悩んでいますが。

4~5年前までのグロソブを買ってウハウハな時代からみれば、いまは先進国債券アセットがまことに元気がない状態ですから、山崎氏の主張になおさらナーバスになるのかもしれません。

でも、おそらく円安で外債のリターンが上がってくると、山崎氏のこの声に耳を傾ける人も減ってくると、WATANKOは思います。

勝てば(儲かりゃ)官軍、と昔から言うではありませんか。

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