無料ブログはココログ

ブログランキング

« さようならMRF、こんにちはメガバンク預金 | トップページ | 2011年1月の積立購入商品 »

2011年1月26日 (水)

新規アパート建築プロジェクト(その1)開発行為を回避セヨ

WATANKOは亡き父から受け継いだ築40年の戸建て賃貸屋5軒を直接管理・運営してきましたが、老朽化が著しいこと管理が煩雑なことなどを理由に、廃止の方向でここ数年動いてきました。すでに2軒が空き家になり、昨年はさらに2軒が退去、のこる1軒も今年6月で賃借契約が期限を迎えます。

この賃借屋5軒の敷地と隣接する田畑をあわせた土地を対象に2件目のアパート計画の検討に着手することにしました。

理由は2つあります。

1.早期リタイアの実現度を高めるためには不動産賃貸所得の積み増しが効果的であるため。

2.相続税が増税されるなか、対策として被相続人名義の債務を増やすことによって相続税の課税対象額を減らすことができるため。

しかしアパート計画を実現させるためには、検討すべき項目がいくつもあります。不定期ではありますが、今後とりあげていきたいと思います。

今回は「開発行為」です。(リンク先をご参照願います)当ブログは不動産ブログではないので詳細解説は省きますが、要するに一定規模以上の土地の造成や物件建築を行う場合には当該土地に関して色々な付帯条件がつくということです。そのため開発行為に該当しない造成・建築と比べて工事コストや官庁申請業務の費用や手間の増加、スケジュールの長期化といった影響を被ります。

たとえば隣接地敷地との間にはコンクリートの擁壁でしっかり区切る、排水関連工事の仕様をアップする等です。また開発行為の付帯条件ではないのですが、アパート向けに貯水槽を独立して設けなさい等の余計な指導もついてきたりもします。

土地の形状や周辺の状況によっては、造成・建築を行う以上はどうあっても開発行為に該当してしまうケースであれば仕方ありません。しかし計画内容によっては開発行為に該当しないようにすることも可能なケースもあり、コスト抑制のためにはそこが知恵の効かせどころです。

余談ですが、この開発行為とは土地の保有者からみればちょっと行政側にとって虫の良い話に聞こえてくる面もあります。

実は今から4年前、とある田畑を造成工事して駐車場にしたことがあります。一定規模以上の農地をいじるためどうしても開発行為に該当することとなり、その事前協議にコストと時間をとられ、また市の要求にあわせるため工事費も嵩みました。

具体例をひとつあげるとすれば、所有田畑土地に隣接する市道の拡幅とアスファルト敷きを要求されたのです。(当然ながら工事費用は自己負担)そのような計画にしないと市の都市計画課から建築許可が下りないため選択の余地がありませんでした。このほか自分の土地でない箇所にかかわる排水工事も要求されました。

つまりはこうです。もともと市の所有・管理下にある土地について、隣接する土地の保有者が自らの土地をいじるときに、許認可をタテについでに市の土地部分についても、隣接土地保有者のカネでちょいちょいと整備させられているというわけです。

まったく我々が支払っている固定資産税はどこに使われているのやら。不要不急の道路整備にじゃじゃ漏れしているのではないかとすら思えてきます。


話を戻してまとめます。

ともかくも開発行為は避けられるものならば避けたいです。アパート業者との打ち合わせの中で、開発行為を回避できる計画案を練り始めたところです。田畑部分の造成を一部あきらめる、アパートを2棟に分けて1~2年、時期をずらして施工するなどのアイデアを積み上げ作業中です。

おかげで週末時間のおよそ1/4程度は、これら打ち合わせおよび関連作業に費やされますがしばらくは我慢です。

関連投稿記事です

新規不動産活用プロジェクト、ひそかに開始

« さようならMRF、こんにちはメガバンク預金 | トップページ | 2011年1月の積立購入商品 »

不動産投資」カテゴリの記事

コメント

以前から言っていますが、
私は不動産という資産が嫌いなので、
色眼鏡がかかっていますが(^^)、

>>1.早期リタイアの実現度を高めるためには不動産賃貸所得の積み増しが効果的であるため。

どうなんでしょう?
個別条件が分かりませんから、
なんとも言えませんけどねえ・・・
うちの親父の物件(築8年ほどの平屋建ての借家)では、
1年近く空室となり、家賃を大幅に下げて、ようやく埋まった、
なんてこともありましたが。
親父は大工ですから、建築コストは安くあがり、
それを既に回収できていますから笑っていられますけど・・・

>>2.相続税が増税されるなか、対策として被相続人名義の債務を増やすことによって相続税の課税対象額を減らすことができるため。

これは理解できます。
しかし、リスクに見合っていますかねえ?

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

空室リスクは確かに心配ですが、それなりに収支面では余裕をみています。また5~6年くらいたてば借入金を繰り上げ返済できるくらいのキャッシュがたまる見通しなのでなんとかなるかなあと楽観視しています。(甘いかも)

それにアパート案件はこの2件目で最後にする予定です。

コメントを書く

(ウェブ上には掲載しません)

トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/95774/50672090

この記事へのトラックバック一覧です: 新規アパート建築プロジェクト(その1)開発行為を回避セヨ:

« さようならMRF、こんにちはメガバンク預金 | トップページ | 2011年1月の積立購入商品 »

2017年8月
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31    

応援クリックいただけるとありがたく

参考ブログ&サイト

にほんブログ村

  • 記事紹介