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2011年2月12日 (土)

アパート経営を1年半経てみて

WATANKOは2009年9月より、保有する更地の土地を利用してアパートを建築し、賃貸しています。現在、1年半近くがすぎました。

アパート経営の利回りを決める最大要因は入居率です。なにせ損益的にもキャッシュフロー的にも支出・出金の内容はほぼ既定なので、あとは入居率が想定ラインで収まってくれることを願うばかりです。

では1年半近くアパート経営をやってみて入居率はどうであったか?

新築当時、当該アパートの価値は、最大限高い状態にありました。にもかかわらず9月から賃借開始して満室になるまで4ヶ月もかかりました。

当該アパートの竣工&賃貸開始は上述のとおり9月でした。通常なら一番動きがある年度末に賃貸開始をぶつけていくべきではありましたが、たまたま竣工タイミングがあわず、また例年、年度末ほどではないが9月にも中規模の需要が生じるとアパート業者がデータを掲示して説明するため、まあいいかと思っていました。(甘いですね)

またアパート検討し始めたころ、業者の紹介で9月入居開始の他物件を見て廻りましたが、賃借開始と同時に即満室状態というケースばかりでした。
(今思えばリーマンショック前<笑>)

ところが賃貸開始しても数部屋がうまらない体たらくでちょっとあせりました。その後、アパート業者の系列の仲介会社が販促に力をいれてくれたおかげで、なんとか2010年2月にはめでたく満室御礼となりました。

これで一安心とおもいきや、以降1年間で入居者の退去が3件も発生しました。うち2件は後の入居がすぐ決まりましたが、残る1件は退去したばかりでこれから年度末の需要をにらんで入居が早く決まることを祈っている状況です。

この3件の退去はいずれも勤務先の事情によるものです。会社が借り上げ住居として契約して従業員にあてがっていたケースであり、致し方ないのです。(入居していた従業員が退職?勤務地異動?)

しかしオーナーにとっては理由がなんであり物件の入居率にロスがでることもまた事実です。どうかせめて当面5~8年くらいは常に満室な状態を維持したいところですが、やれやれこの先どうなることやら。

このアパート、相続対策のために当初の思惑よりも前倒しにて建てたのですが、相続が完了したら借入金の繰り上げ返済を検討した方が精神衛生上よいかもしれません。


□■□■□2011年2月13日追記□■□■□

当記事タイトルで「入居率」と言っているわりには入居率(%)に触れていないので、タイトルを「アパート経営を1年半経てみて」に変更します。


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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

アパートは、基本的に「待ち」なので、
いらつくんですよねえ・・・
投下資本の償却さえ済んでいれば、
たとえ空きがあっても、
どーんと構えていて良いのでしょうけど(^^)
かなり将来の話なので、
どうなるか?分かりませんが、
相続が済んだら、売却したいです。

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

私も長期にわたり負債を抱えるのは不安です。したがい今後のシナリオの一つとしては、

1.相続が完了

2.インデックス投資でそこそこリターンが積みあがり元本累計の例えば1.3倍とかになり、アパート残債とほぼ一致する。

3.インデックス積立投資一旦終了。すべて売却し、残債を繰り上げ返済

4.またインデックス投信積立再開(年齢に応じて積立購入額を勘案)+ときどき(禁断の)ETFタイミング投資

などとも考えています。

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