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2011年2月23日 (水)

新規アパート建築プロジェクト(その2)測量をどこまでヤルか?

WATANKOは亡き父から受け継いだ築40年の戸建て賃貸屋5軒を直接管理・運営してきましたが、老朽化が著しいことや管理が煩雑なことなどを理由に、廃止の方向でここ数年動いてきました。すでに2軒が空き家になり、昨年はさらに2軒が退去、のこる1軒も今年6月で賃借契約が期限を迎えます。

この賃借屋5軒の敷地と隣接する田畑をあわせた土地を対象に2件目のアパート計画の検討に着手しました。

しかしアパート計画を実現させるためには、検討すべき項目がいくつもあります。不定期ではありますが、今後とりあげていきたいと思います。

第2回目は「測量」です。

きちんと造成された更地で、誰がみても隣地との境界線がはっきりとしている場合をのぞいて、土地をいじくるときには大抵先ず測量が必要になってきます。

測量といっても大ざっぱにいって現況測量と境界線確定を含む測量の2種類あります。前者は指定された境界線をもとにただ測るだけ、後者は隣接土地所有者との間で境界線を確認して、役所に届け出るところまで行うものです。

開発行為を伴う場合にはたいてい後者が必要となります。だいたい開発行為の対象となる土地は既存の境界線が曖昧、不明瞭な場合が多いからです。(他にも理由がありますが割愛)

この土地の境界を確認するのに一般的にまず使われるのが公図です。ところが、ご存じの方もいるかと思いますが公図とは大昔(数十年以上前)に作られたものが多くとてもラフな図面なんです。図面と呼ぶにも値しないものかもしれません。境界ポイントを記したわけではなく、ただ土地の配列を記録しただけのものです。Aさんの土地のとなりの土地はBさんのものだよ、くらいしかわかりません。

結局、土地家屋調査士が公図と現況から判断して境界線らしきところを提示してAさんとBさんとの間で確認してもらうわけです。つまるところ当事者間の合意があれば印鑑ついてハイ終了です。たいていは現況からみてだいたい認知できる境界線に落ち着くのですが、たまにこれを機会とばかり、ゴネる人もいます。

長年にわたって実際に利用されていた境界線から逸脱して別の境界線を主張する相手に対しては、場合によっては時効取得をアピールする手もあります。つまりは長年自分の土地と思って使っていたAさんにその所有権があり、一定期間、異議をとなえなかったBさんにはその所有権が求められないというものです。

権利の上にあぐらをかき放置し過ぎると、その権利を失うというものです。(もちろん時効取得が成立するためにはそれなりの要件も必要ではありますが。)

今回、アパート建築を検討する用地に対しては開発行為を回避する方針ではありますが、土地には廃田を含んでおり境界線に少し不安を抱えていました。また隣地所有者が将来代替わりした際に、過去の記憶が希薄ゆえにトンチンカンなことを言い出すリスクをさけるため、これを機会に隣地との境界線をはっきりさせるべく、境界線確定作業まで含んだ測量を行うことにしました。現況測量に比べて数十万余分に費用がかかりましたが、長い目でみた判断です。

そして先日、近隣土地保有者5名との境界確認が無事終わりほっとしています。1名ゴネそうな人を予想をしていましたがつつがなくすみました。

一方、測量の結果は後日まとめあげられますが、事前の予想では廃田とそれ以外の土地部分で地面の高低差があり、無視できません。当該土地をすべていじるとなれば高低差をそろえるために大幅な盛土が必要になり、開発行為に該当することも含めてかなりのコストアップになります。

公図と境界線の話をするとまだまだキリがなく、自分としてもいろいろなエピソードがあるのですが、このあたりにしておきたいと思います。

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