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2011年4月14日 (木)

不動産所有リスクの発生

今回の東北地方太平洋沖地震ではこのブログで説明するまでもなく、日本は多くの人命と資産を失いました。こんなことでへこたれてたまるかと日本人一人一人が逆境に立ち向かうモチベーションを絶やすことなく、明日は今日よりもきっと良くなると信じて、目の前の困難や問題の解決にとりくんでいきましょう。

実は冒頭の口上を書いた理由は、今回の震災が我が家の経済状況に大きな影響を及ぼし始めたため、これに立ち向かう自分自身を鼓舞するためでもあります。

WATANKOは勤務先からの給与所得と親から継いだ不動産賃貸業の収入から生活経費および不動産維持管理費を差し引いた残りの余裕資金でもってインデックスファンドを積み立て投資しています。

その積立投資の原資の一部となる不動産賃貸収入の中で、最大の賃貸先である飲食業の経営会社(仮にJ社)が、今回の震災によりかなりの損害を被ってしまいました。その結果、J社に賃貸している店舗の賃料については4月分以降、未払いとなる事態に陥ってしまったのです。

先日、J社の社長が自宅にやってきて、震災の被害状況や当座の対応を説明していきました。

■震災の被害を直接うけた店舗の復旧だけでなく、営業を継続している店舗も軒並み売り上げが3月は例年の半分未満程度であり、今後の売上回復の見通しはたっていない。

■資金繰りに関して、銀行からの借入金もかなりあるがとりあえず交渉の結果、元本分の返済だけは無理を言って待ってもらっている状態。さらには損壊した店舗の修繕費もままならない状態。

■また数十人ある店舗貸主への賃料支払を2~3か月止めさせてもらった。しかしながらこのような措置は当然ながらJ社側が一方的に決めて実行した措置なので店舗貸主達からの反発も少なくなく、いくつかの賃貸契約については将来裁判沙汰になることも覚悟している。(裁判で支払命令がでても払えないものは払えない、と開き直りモードな印象)

■各店舗ごとの損壊の有無にかかわらず、これまでの実績及び今後の需要見通しから営業継続する店舗と閉鎖する店舗を仕分け、会社全体の立て直し体制を5月を目途に考える。その中でWATANKOから賃借している店舗についても営業継続するか、契約解除するか決めるとのこと。

というわけで、とりあえずJ社の社長と会って話を聞けたわけですが、上記のとおり現時点では賃料支払は止まってしまい、今後の見通しについても何もきまっていないという話に終始するのみでした。

J社からの賃料収入は不動産賃料全体のうち4割近くを占めている大口先ですので、ここからの賃料が全額なくなるということは我が家の総収入が額面ベースで3割近くダウンすることになります。余裕資金として積み立てられる原資もかなりラフな試算ですがこれまでの半分以下になりそうな状況です。

現物不動産を所有して賃料収入を得るという資産運用については、当該物件に対する地震や火災などの損害リスク、売上不振による閉店リスクというものに留意する必要があります。がしかし今回は自己の現物不動産は直接被害を受けなくても、そこを賃貸する相手先の経営状態の悪化、ひいては賃料支払不能となるリスクが現実化してしまい、その影響を被ることになってしまいました。

先日、とりあげた自宅敷地内での古い外構の撤去と復旧工事による出費ダメージどころではありません。ただ不幸中の幸いといえるのは、J社に賃貸していた物件を建築した時の借入金は5年前に完済してあり、賃料未収によるマイナスキャッシュとなるのは当該物件にかかわる固定資産税と損害保険料くらいのものです。

それにこのまま賃料が全く入らない事態となれば、2011年の収入はかなり減り、おかげで確定申告における累進課税率や、さらには住民税もさがるでしょう。

・・・なんて慰め事をあげても仕方ありません。今後の対応について色々な検討をしなければならないし、またその中で実行に移さなければならないこともあるでしょう。

2011年は新規アパート計画を進めることが主テーマでしたが、とんだ追加テーマが飛び込んできたものです。

(つづく)

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コメント

ご愁傷様です。

こういう話は、北関東と東北で至る所にあるんでしょうねえ・・・
仮に地震保険などで直接の損害は何とかなったとしても、
賃貸収入が途絶えてしまっては・・・
借入金が完済済み物件だったのが、
不幸中の幸いなんでしょうけど、
そうでなければと思うと背筋が寒くなります。

本当に不動産投資は怖いと思います。

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

所有不動産に対して震災の被害を直接うけられた方々にくらべれば、まだよい方です。

それと今回つくづく感じたのは民間同士での賃貸契約は、いくら契約条項を練り上げても借り手に得な側面が残るなあとも感じました。

借り手から見ればカネがなければはらえません。法的措置をとりたかったらそうぞ、ですから。法的措置といってもこちらからみれば手間と費用をかけてどれくらい救済されるか最初から確証はとれませんし...。

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