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2011年4月15日 (金)

(続)不動産所有リスクの発生

前回、WTANKOにとって不動産賃料収入のメインとなる店舗物件の賃貸先である飲食業会社J社が、この度の震災の影響で店舗被害と、その後の大幅な売上ダウンを被り、今後の経営立て直し計画を立てようとする中、私の賃貸物件に対する賃料支払を一方的にストップされてしまいました。J社いわく売り上げもダウンで資金繰りに窮する状態なので、賃料を払いたくても無いものは無いという開き直り状態となっています。

さて今後どうすべきか...展開予想と対策を考えてみました。


1.J社との賃貸契約が継続できるようになる。

J社内で今後の店舗営業体制を見直した結果、私の賃貸店舗は震災の直接の被害もないことから営業を継続することになる。ただし震災前から当該店舗はJ社の運営する店舗の中でも収益状況がかんばしくない方であり、これを機に賃料の減額や、震災被害をうけた店舗の修繕費工面のための当面数か月の賃料免除を申し入れてくる可能性が大きいと予想されます。

また当該店舗の収益回復を狙って業態転換を図り、そのための初期投資の一部を負担してほしいなどとも言い出しかねません。(賃料を現状維持するのと抱き合わせ条件として提示してくるかも)

あとJ社との賃貸契約が継続される可能性が少しでも高まる材料として、上記で当該店舗はもともと収益がかんばしくないと書きましたが、実は当該店舗は2階建てとなっており、J社はその2階部分に数年前から本社機能を移転させています。

当該店舗の契約を解除する(閉店・撤退する)となると2階部分の本社機能を移転せねばならず機材の移転や、移転先の本社インフラを整備する費用が必要になってきます。そのため1階部分も飲食店舗として継続営業していくほうが当面の資金負担を少しでも軽減できるということになります。(甘い見通しかもしれませんね)


2.J社との賃貸契約を解除して、新しい賃貸先を探す。

J社における検討の結果、営業体制の立て直しのため、損壊店舗や従来からの低収益店舗はできるだけ閉鎖し、一定以上の採算が確保できる店舗のみの縮小体制にシフトしていく。そのためにWATANKOの店舗との賃貸契約も解除するという展開になった場合、どうするか?

賃貸契約の条項ではJ社が契約解除する場合、J社は次の賃貸先を探してくる、そこが見つかるまでJ社が賃料を当方に対して支払つづけるという規定が盛り込まれています。

ところが現実には、J社に対して契約条項をタテに次の賃貸先が決まるまで賃料を支払えといっても、払えるカネはない、裁判でもおこしたければどうぞ、でもそちらが金と手間と時間をかけて勝訴したとしても支払う金はないですよと開き直られる可能性が高いです。

J社社長いわく、最近展開した回転寿司数店がことごとく失敗し、また新築した自宅も銀行に担保に取られている状態で、どうにも資金繰りに窮しているとのことです。

弁護士?などの専門家を使い、その真贋を確かめてみても、仮に資金余裕があったところでそれを強制的に徴収できるかわかりません。

J社との上記のような泥沼な債権回収の抗争に時間と手間を費やすくらいなら、そのエネルギーを新しい賃借先を探す方にまわした方がよいと考えています。

そこでJ社との賃貸契約解除が明らかになった段階で、少しでも未収債権を回収する協議を行い、同時に新規賃貸先を探す活動に入らなければならなくなります。

もちろん不動産仲介業をWATANKO自身が営んでいるわけではありませんので、地元のいくつかの不動産業者を経由して募集をかけることや、J社が加盟する飲食業の業界ネットワークも利用させてもらい新しい賃借先をあたるなどが具体的アクションとなります。

震災からまだ日も浅く、景況も良くないこのご時世にて、

・果たして新しい賃借先がみつかるのか?
・見つかるとしてもいつ実現するのか?
・賃料をはじめとする賃貸条件は折り合うのか?
・何がしかの自己資金の負担はどこまで発生するのか?

などなど今後予想されるこれらの事柄について悩みはつきませんが、とりあえず5月といわれているJ社の経営立て直しの検討結果のヒアリングを待つしかありません。

はははと笑って、人生波乱万丈(ちょっと大げさ)、これも試練のひとつとしてなんとかのりきるしかありません。

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コメント

厳しいなあ・・・
T社の社長さんも大変だけど。

近所の酒屋さんに来てた、
酒造メーカーの営業さんいわく、
東京の方の飲食業も相当悲惨とのこと。
いつまで余震やら電力不足が続くか分かりませんし・・・

うまく事が運ぶことを(祈)。

T社と縁を切っても、もっとよい賃借先が見つかる保証もないし、かといってさらに家賃をさげてでもずるずるT社に貸し続けるのもシャクな話であるし...

頭が痛いです。

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