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2011年7月18日 (月)

不動産賃料未払い問題-⑤不動産業者との管理委託契約締結

(前回からの続きです)

K社との管理委託契約締結にあたって、コストは無視できない要素です。

ここで他の事例としてWATANKOが所有する他の物件について触れてみます。2年前から運営しているアパートについては建築業者の系列の管理会社に入居者募集、契約、建物管理、退去時手続きといった一連の管理業務を委託しています。管理手数料は5%。さらに2年ごとの契約更新時に更新手数料1ヶ月分のうち半分の0.5か月分とられますので24ヶ月で割れば2.1%。管理手数料とあわせて合計7.1%です。このほか入居時の礼金1か月も管理会社に徴収されますが、平均入居年月がみえないのでとりあえず除外します。

この料率7.1%も決して安くはありませんが、建物を管理し、賃料集金し、トラブルがあれば一定の対応を、複数の入居者(WATANKOのアパートの場合12部屋あり)に対して行う業務をとても私自身で負えません。ゆえに7.1%ハネるのも仕方ないと考えるし、なにより管理会社が蓄積してきた募集の営業力や管理ノウハウを利用できるメリットもあります。

WATANKO自身、実際にかねてから投稿してきたとおり戸建て物件5軒を相対契約で直接賃貸し、賃料集金、トラブル対応、退去の手間などに時間と手間、時には費用がかかり、最後の3軒の退去時には大変な思いをしました。
したがい多くの個人に賃貸するアパートのような物件の場合、管理料を支払って業務委託するのはリーズナブルだと思います。

しかしK社の場合はというと、父の代から小さな飲食店物件の管理(前回まで「別件取引」と称していたもの)をお願いしていますが、なぜか集金は別途地元の金融機関が行い、K社には半年ごとに6ヶ月分の手数料をまとめて支払っているだけです。3年後毎の契約更新の時にのみ、やりとりする程度でした。(ちなみに当該物件では更新毎の手数料1ヶ月分徴収はありません)

それだけの仕事で8%の手数料を支払っているわけです。これについてはかねてから高いなあと感じていました。

したがい今回は10.8%もの手数料をハネる以上、それに見合った働きをしてもらうしかありません。

K社起用の価値は賃料の集金と、遅延の場合の迅速な督促、店子が撤退した場合、新規テナントを探してくること、トラブルが起きた場合、ノウハウを駆使しつつ、費用対効果のバランスを意識した対応を試みること(たとえばいたずらに訴訟に持ち込まない)、トラブルを少しでも未然に防ぐために契約更改交渉力や情報収集力を発揮することなどでしょうか。

しかしながら、賃料保証、未収分回収などのギャランティーは一切しません。それは不動産業者からみれば10%程度のフィービジネスではとても負えるリスクではありません。

借り主を追い出しても賃料が未収入に終わるとか、新規借り手がいつまでたっても見つからないなどといったリスクは依然として家主が負うわけです。まあ、そういったリスクが幾分か減ることは期待できますけれども。

一方、相対契約は、よけいな仲介者を挟まずに契約するので、その分、収益があがるのですが、前述したとおり何かあった事態にはすべて自己で対処しなければなりません。

これについての自分なりの折り合いはこうすることにしました。

不動産の賃貸料には定価はありません。例えば500千円の賃料に対して10%の50千円ハネられたとしても、賃料はもとから450千円であったと認識を切り替えた方が健全かもしれません。

もちろん、手数料は確定申告で損金扱いできますし、手数料を払う以上、K社にはできるだけ働いてもらうつもりです。もしK社のパフォーマンスが悪ければ委託契約期間満了後の3年後にまた考え直すしかありません。

こうして腹を括り、賃料支払いがシコッた飲食店舗物件について、不動産業者K社と管理委託契約を結び、今後の対応を任せることにしました。

問題の決着はこれからですし、K社のお手並み拝見といきたいところですが、とりあえず本トラブルについての心労は一時的ではありますがある程度軽くなりました。

はてさてどうなることやら。

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