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2011年8月13日 (土)

不動産賃料未払い問題に進展アリ

不動産賃料収入のメインとなっている飲食店店舗の賃料の未払い問題が発生して、はや4か月半が経ちました。

これまでの関連記事

不動産所有リスクの発生

(続)不動産所有リスクの発生

不動産賃料未払い問題-①なし崩しの減額要求

不動産賃料未払い問題-②相対契約のリスク

不動産賃料未払い問題-③不動産業者へのコンタクト

不動産賃料未払い問題-④不動産業者の起用是非

不動産賃料未払い問題-⑤不動産業者との管理委託契約締結

本件では迷ったあげく、別の飲食店舗で仲介取引をしている地元不動業者K社に相談した結果、K社との間で当該物件について6月に管理委託契約を締結し、問題の収拾にあたってもらうことにしました。

契約締結にあたっては費用対効果が見合うのか?どこまで信頼がおけるのか(最悪ケースとしては不動産業者が賃貸先と裏取引をしてしまう?)などのリスクも頭をよぎりました。

しかしそもそも不動産賃料に相場はあっても定価はなく、管理手数料控除後の金額が賃料であるとはじめから捉えること(世の中、ただ飯は無い)としました。
さらに言えば、将来のこと(自身の高齢化に伴い不動産業者を仲介とした賃貸形態が増える可能性あり)も考えて、ここはひとつケーススタディとして不動産業者にガッツリ頼ってみることにしました。

K社はJ社(賃貸先)に関する情報を収集しつつ、6月下旬からJ社とコンタクトを開始し、先ずは先方との間で事実確認を行い、未払いを認めさせて、今後の対応について1週間内にJ社からの回答を提示させることになりました。しかしながらJ社からの回答は従前とほとんどかわらず、未払い賃料は分割払い、今後の賃料は引き下げてほしいとの主旨でした。

K社いわく不動産賃貸ビジネスにおける未払い賃料の延払いなど、それが担保される根拠もなく論外な話であり到底受け入れられないとのこと。またJ社の経営状態もK社が調べた結果、私の想像以上に悪い状況と判明しましJた。

私とK社にて協議の結果、先ず優先すべきはJ社が倒産しないうちに退去させることを第一優先とし、J社が無事退店したのち、未払い賃料の請求を継続するという方針をたてました。(私としては退店が実現してしまったら、未払い賃料の回収はまず諦めるしかないかなと半ば覚悟。)

J社が倒産するとJ社側の弁護士がでてきて、退店させる交渉が長引いたり、賃料大幅減額で経営継続を半ば強要されたりするケースもある模様です。(弁護士側は、J社を更生させるため収益源となる店舗の運営を維持させたい。)

よってあくまでJ社退店を念頭において、K社に交渉を継続させました。するとJ社は8月に入っていきなり、私から賃借している店舗は一度閉店すると連絡し、4月~8月分の未払い家賃を一括で支払ってきました。

資金繰りはどうしたのか知りません。金融機関がおいそれと融資するとは思えません。つまるところJ社はかなりの店舗数を7月末で強制的に閉店させ費用の支出を大幅にストップさせた模様です。おかげで一方的に店舗を閉店させられ賃料が入ってこなくなった家主達の中には私同様、J社とコンタクトをとり始めたところもでてきた様です。

そして肝心の私の店舗ですが、かに料理店を閉店して、業態を変えて再オープンしたいとのこと。つまりは私の店舗での飲食業経営は続けさせてほしいということです。

なんという図太さ!いやシブとさというべきか!

早速、K社と協議。K社も未払い賃料の入金があったことは良しとすべきも、今後どうすべきか。J社自身がかなりの店舗を閉店させ、資金繰り規模に見合う程度?に経営規模をリストラしたとしたら、今後は資金に余裕がでてくる可能性はある(経営がある程度健全化)が、一方で急激に強制閉店した店舗の家主らの動向もウオッチする必要あり。

そこでこちらはあくまで従来どおり退店してくださいというスタンス、かたやJ社は続けさせてくださいと要望、この両者のポジショニング(当方が優位・強気)を維持しつつ、J社と取引を継続する場合、今後の賃料未払いリスクにそなえた賃貸契約の再締結を模索するという路線に軌道修正しました。

勿論、J社に退店してもらい、別業者に賃借するという方向性もありますが、それもまたJ社との契約の再締結次第になりそうです。

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