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2011年8月23日 (火)

二流の店はお酒で稼ぐ

【8月22日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 45,594千円
・評価損益   ▲4,930千円
(分配金込み)
・損益率    ▲10.8%

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不動産賃料収入の未払いトラブルで、地元の不動産業者K社と付き合いを深めることになりました。同社とWATANKO家とはお互い先代同士からの付き合いがあり、今のK社社長は大手不動産会社で勤務した後、家業を引き継いだ若社長でWATANKOと同世代です。

良く言えば経験に裏打ちされた慎重かつ容易周到で、家主に対して費用対効果のバランスがとれた提案、大所高所から、長期的な視点からみた提案ができる人です。一方逆の言い方をすれば食えない相手です。素面でビジネスの話は何時間でも付き合えますが、お酒を酌み交わしたいという相手ではありません。

まあビジネスパートナーというのはほどほどの、スープの冷めない距離で付き合うのがよいかもしれません。チークを踊ってしまうと、つまるところ利害相反する局面のときに冷静な判断に支障をきたすかもしれませんね。

今回のトラブルの件をきっかけに、個人投資家の不動産ビジネスについて、この若社長と色々と意見交換をすることができ、自分としても大変参考になりました。

さてそんな中、色々な業容の賃借先をみてきた中で、お互い意見が一致する話題もいくつかでました。その一つが表題に掲げたものです。

飲食業経営会社の中には大手チェーン店もあれば、一見多店舗展開して勢いがありそうに見えながら、実際には経営としては前時代的な手法のままであったりするところ(資本金規模でいうと概ね数千万円クラス)も散見されます。

後者の場合には、とくに売り上げが落ちて経営が苦しくなっても、有効な打ち手を持たず、価格競争の泥沼にはまっていくか、目先の業態変更を繰り返して一時的な集客UPを繰り返すというのがよくあるパターンです。

この手の飲食業経営会社は、大抵はオーナー企業。頼りになる幹部が2~3名いれば良い方であり、従業員の定着率も低いです。個人商店に毛が生えたというとちょっと見下りすぎかもしれませが、かろうじて会社の態をなしているというのが実態に近いところです。

このような飲食業経営会社では商品の開発力や品質UPを図ろうにもノウハウや人材に乏しく限界があります。飲食店の業界団体に加盟し、(競合地域にいない)他社が成功したメニューや販促に関する情報を取り入れてやれこれ試行錯誤、奮闘しながらなんとか売上を確保しているのが実情です。

そういった会社では料理(メニュー)で他社と差別化するのが難しいため、結局はお酒によって売り上げを稼ぐ会社であるとうのが実態です。例えば客単価2,500円といったところで、その内、生中2杯で1,000円を占めているのが現実の売上構成です。

お酒は仕入れて出すだけですから、手間いらずです。仕入れ値も決まっていますから、売れさえすれば粗利益も安定的に得られます。調理人も不要ですから人件費もかかりません。郊外のちょっとこじゃれた店、4~5人で仕事の帰りに食事に立ち寄りやすい店というのは、実際のところこうして酒で儲けてきたところが少なくありません。

ところがご存じのとおり、酒酔い運転の基準と罰則の強化を織り込んだ道路交通法が2002年6月より施行され、さらに、2004年に刑法が改正され危険運転致死傷罪が新設されました。あわせて現場での取締りも強化されてきました。

これにより、お客が酒を飲んで帰れなくなった(ちょっと1杯すらもできなくなった)途端、酒の売上に頼っていた郊外の飲食店は売上急減の大打撃を受けました。なにせそれまでは郊外の居酒屋等では店の前に堂々と広い駐車場があり、それをPRしていたくらいですから。

その頃、WATANKOの店も売り上げが急減して、賃料減額を泣きつかれた過去経緯があります。

こうして郊外にある酒に頼るしかなかった飲食店はある程度淘汰されてしまいました。

そしていまや駅前の立地であっても酒に頼るしかない店は淘汰されつつあります。折からの不況・デフレ、料理が270円均一型居酒屋の台頭などを背景に、味付けの濃い適当な料理を出しておけば、お客が酒をどんどん飲んでくれて店の経営はまわるという安易な経営では生き残れません。

賃料を支払えなくなってきた飲食店に経営の実態を聞いていくうちに、最後にはそのような店というのは結局のところお酒で売り上げていた店ですねということが判明するケースが少なくありません。

飲食とは人間にとって毎日必要な消費事象であるために、以前は店舗建物オーナーからみて、靴屋やファッション衣類などの物販よりも飲食店に賃貸する方が安心感がありました。しかし今は上述のとおり、飲食店といっても安易にお酒に頼るような店では生き残れません。

賃貸先が全く入らない状況はさておき、賃貸先が煩雑に入れ替える展開は店舗建物オーナーとして芳しくありません。(賃貸先が入れ替わるたびに色々と対価を請求できる不動産業者だけが儲かる話でもあります。)

賃貸先である会社について、現状だけでなく将来性も見極めることは大変難しいですが、今回、K社とのパートナーシップを強化したことで少しでも賃貸先リスクをヘッジできるようなかたちにもっていきたいと思います。

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