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2011年10月16日 (日)

2011年秋 お金の反省①-投資したくともお金がありません

【10月14日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 46,454千円
・評価損益   ▲4,874千円
(分配金込み)
・損益率    ▲10.5%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

円高に加えて8月からの株安で、リスク資産の損益は10%前後の赤字。もうインデックス投資辞めた。損切りだ。撤退だ。定期預金だ。・・・とはこれっぽちも思いません。

むしろもう全く逆で、もう全く絶好の仕入れ時。ジリジリと上がった平均購入単価を引き下げるいいチャンスが到来。ガッツリ買うゼーット(水木一郎調)といきたいところです。

しかしここでアキレス腱がありました。月間の積み立て資金を増加させる原資がありません。

この原因は余裕資金のほぼMAXをいつも積み立て投資に毎月廻してしまっていたためです。したがい暴落時に買い増しする資金余力がありません。

不動産賃料未収入事態の発生により4月以前に比べて、5月~7月は積み立て金額をミニマムに抑えてきましたが、同事態が改善に向かい、それをうけて8月、9月と積み立て金額を4月以前並みに戻しました。勿論この背景には今年の夏から始まった株安を受けてのアクションもあります。

しかしここにきて8月、9月と同様の積立金額を10月以降も以下理由で継続できるか難しくなってきてしまいました。

1.ここ2年あまりの間で、戸建て賃貸物件3件が立て続けに契約解除となり、その分賃領収入が減少した。(老朽化が進む物件であり、土地の再利用を考えたうえで、自ら導いた展開ではありますが。)

2.一番大きな不動産賃貸先との契約交渉にて不動産業者を仲介にいれたことにより、その分不動産手数料がかかるようになった。(もし近い将来賃貸先を入れ替える事態となれば、仲介手数料や諸費用が発生する。タダ飯はないと頭では理解しつつも痛い出費です。)

3.新規アパート検討に先立ち測量実施、震災被害により外壁撤去工事その他のイレギュラーな出費が嵩んだ。(これも発生不可避な支出でした。)

また先日記事にあげたとおり長年の賃貸先がまた一件、退店することになり、今後はその分の賃料減少も見込まなければなりません。

一方で現在、遊休不動産2件の新規活用を不動産業者と模索中ですが、この遊休不動産の活用時には多少ならずとも整地や土地造成など費用がかかる可能性も視野にいれる必要があります。

これをもとに今後は積み立て投資手法を少し再考する必要があります。

そもそもこれまで調子よく余裕資金をつぎ込みすぎてきたのかもしれません。

しかしながらWATANKO家の場合、給与所得に基づき収支生活を行う家計にプラスして、ボラティリティがずっと大きい不動産賃貸という副業があり、これがトータルキャッシュフローに与える影響が大きいのです。したがいこれを考慮した資金管理と、その上に成り立つ投資管理をしっかりと行わなければなりません。

ひらたくいえば、不動産賃貸業の収支ボラティリティの影響をふまえつつも、相場暴落時には買い増しする余裕資金をもって、その上で毎月の一定の積み立て投資をすべきであったということです。

お金の反省①でした。

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