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2011年12月 9日 (金)

パートナー選びは難しい

伴侶の話ではありません。ビジネスパートナーです。
WATANKOの場合、ビジネスパートナーとして考えるべき対象のひとつに不動産業者があります。

【タイプA】昔ながらののんびり不動産業者

*平均年齢は高め。同業者や取引先に関する情報は多くもっているが、リスク管理は比較的甘いか。
*親身に相談に乗ってくれるが、問題が起きた時、解決手法の引き出しを沢山持っている印象薄し。
*アパート管理では集金や建物管理、入退去のケア、募集などの業務範囲でマージンは5%程度。
*賃貸土地の紹介などワンショット取引の場合、紹介料(地代1か月分程度)をとってお終い。

【タイプB】ガリガリやり手の不動産業者

*平均年齢は30代~40代。二代目のケースも散見。収集した情報をもとにリスク管理をこまめに行う。
*親身に相談に乗ってくれ、問題が起きた時は法律と契約に基づき、硬軟手法を織り交ぜて相手と交渉する。勿論、それなりの手数料がかかるが。
*アパート管理では上述の業務範囲でもマージンは7~10%程度取る。(トラブル時の対応人件費込み)。
*賃貸土地の紹介などワンショット取引の場合でも賃貸契約の間に入ってマージンを毎月とらんとする抜け目なさ。

タイプAは、ローコストですが、チト頼りないタイプ、タイプBはガンガンやり手ですが、(最終結果の如何にかかわらず)コストはタイプAよりもかかります。

不動産取引における簡易な仲介サービスを選ぶか、フルサポートサービスを選ぶかという違いともいえます。

結局は物件によってタイプAとタイプBの不動産業者を使い分けるというのが適切なのでしょう。

ケースA⇒リスクの少なそうな賃貸先。
ex.大手企業に土地だけ定期借地契約で賃貸する場合、短期間の取引の場合など

ケースB⇒リスクのありそうな賃貸先
ex.浮き沈みの激しい業種や中小業者に賃貸する場合、借地借家法で賃貸してしまっている場合など

ケースAにはタイプAを、ケースBにはタイプBを充てるとよいかもしれません。

しかしタイプAのような不動産業者は高齢化・廃業により少なくなり、タイプBがこれからは増えそうです。

いずれにしても以前、医者と弁護士を親戚に持つと良いと当ブログにコメントしてくれた方がいましたが、加えて不動産業者も持つべきかもしれません。

(おまけ)

今回、このような記事を書いたのはエピソードがありました。

最近、所有する空き地に短期(3か月)で駐車場として賃借したいという工事業者かでてきました。この話、上記でいうところのタイプBの不動産業者が持ってきたのですが、3か月の短期賃貸で礼金1か月分+月額賃料の8%×3か月分をマージンとして支払うことになりました。

まあもともと有休土地だったので、多少でも収益があがればよいのでOKしましたが、結局今回のケースだと、この不動産業者は3か月分の賃料の総額に対して約4割強もハネたことになります。当該不動産業者が話をもってきたので仕方ありませんが、取引のリスク的にはケースAに近いかなとも思えます。

賃貸取引内容によっては、できるかぎり適切なタイプの不動産業者を充てるのがよいと実感した次第です。

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