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2012年3月 7日 (水)

ホンネの不動産賃貸セミナー(その0)-オフィス選びにおける自社所有と賃貸

WATANKOの勤務先ではオフィスの移転を計画しています。今まで利用していた自社ビルを処分して賃貸ビルに転居するということなので、社内関係部が大わらわに動き回っております。そんなムーブメントに私も巻き込まれて、移転を機にオフィスのランニングコストを削減するテーマに取り組んでいます。

自社ビルを廃することにより、それまでかかっていた減価償却費、設備保守費、修繕維持費、固定資産税、地代、保険料などはかからなくなりますが、一方で移転先オフィスの賃貸料がかかってきます。当然ながら賃貸料には前述した各費用に見合った費用が含まれており、さらには当然ながらそこには賃貸主(建物オーナー)のマージンも含まれています。

さらには自社ビルでなくなることにより、いろいろと管理の手間が省けますが、一方で賃貸に伴う色々なオフィスサービスに絡んで、賃貸主から色々とマージンをとられることになります。

具体的には以下の項目からも賃貸主はマージンをとっている可能性が高いですが、賃貸側からみれば代替業者の起用や金額ネゴはほとんどできない出費項目です。

*清掃費(賃貸主からの指定業者、サービスレベルも指定あり。単価も決まっている。)
*警備・受付費用(同上)
*電気料金(単価は賃貸主の指定。時間外空調利用の場合は単価が上がることもあり。)
*共益費(仕様、サービスは賃貸主が決定)
等など

オフィスを自社保有から賃貸物件に切り替えるということは、一見すると様々なオフィス管理コスト(固定資産管理、各種水道光熱費契約管理、建物保守・修繕管理、各種租税公課納税業務、各種構内業者契約管理等など)を削減することができます。さらには最近は空き室を減らすためフリーレントを謳うところもあり、実質的な賃料のダンピングも享受できます。

しかし一方で一度入居してしまえば賃貸主から上記のとおりあれやこれやの形でしっかりとマージンを取られます。

かといってひたすら安いオフィスを探して僻地で利便の悪い場所を選定するわけにもいきません。よってオフィスの選定では場所、利便性、規模、入居可能時期、その他賃貸側要望を満たす物件を探す中で、どうしてもランニングコストが高くなってしまう物件でも選ばざるをえないこともままあります。

さらには一度移転をしてしまえば、同等条件でもっと安い物件を見つけたとしても都度発生する引っ越しコスト負担(備品購入・処分費、引っ越し作業代、対外的な届け出・通知等諸手続き費用、それら手間にかかる社内の人件費相当)を考えると安易に引っ越しするわけにはいきません。

オフィス(不動産)を賃貸に変えたからといって受益者負担分のコストは減らないし、貸主のマージンがのってきます。(ただ飯はない。)

不動産賃貸料にとどまらず色々な付帯出費の中にも貸主のマージンが入っているため、賃料のみが安い高いといっても片手落ちです。つまりは個々の出費の名目・内訳に執着してもあまり意味はなく、要はトータルのランニングコストで判断するしかありません。(商品・サービス全般にいえることですが)

総合的にみるとオフィスを自社所有から賃貸へ変えてもコスト削減に結びつけるのは容易ではありません。

上記の理解をもとに個人の賃貸住居についてちょっと考えてみたいと思います。

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