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2012年3月 9日 (金)

ホンネの不動産賃貸セミナー(その1)-地震リスクは賃借人にも応分負担いただきたい

【3月8日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 51,544千円
・評価損益   1,331千円
(分配金込み)
・損益率     2.6%

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WATANKOはアパート経営をやっていますが、常日頃から感じているアパート経営者としてのホンネについて、取り上げたいと思います。今回以降の記事の中には賃貸住居暮らしをされる方々からみれば、嫌味に聞こえる部分もあるかもしれませんが、カウンターサイド(貸主側)の現実的な意見のひとつとしてご了承ください。

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東日本大震災では多くの方々がマイホームを失ったことでしょう。まだ相当年数の住宅ローンを抱えている方々も少なくないでしょうし、自分がその立場であったならば暗澹たる想い、絶望のどん底に陥っているかもしれません。

一方で被災地以外にて賃貸住宅に住まわれている方々はひそかにこう思ったかもしれません。

「大地震のような天災リスクを考えると、家など自前で持つものではない。やはり賃貸に住み続けるのが一番だ。万が一、今住んでいるところが大地震などの被害にあったならば、安全な他地域に転居さえすれば良い。これで自分は住居にかかわる経済的ダメージを軽減できる」

とマイホームをもつことに大変なリスクを感じ、賃貸住居生活マインドを強くしたかもしれません。

もちろん、天災に遭遇した時に自分自身の経済的な生活基盤を維持していくためには上記のように考えることは自然でしょう。

しかしそうした賃借人は普段は他人の持ち物である住居を借りて暮らしているわけです。その賃借人が住んでいる住居は、確かに賃借人の所有物ではありませんが、一方で賃貸人の所有物であります。賃借人は住居所有にかかるリスク(自然災害により所有建物が損害を受ける危険)をさけることができますが、賃貸人はそうはいきません。賃貸人は住居所有のリスクを負いながら他人に貸しているわけです。

したがって賃貸人はそのリスクへの備えを積むことが必要です。具体的には手厚い各種損害保険や、それでも求償できない直接・間接の損害に備えた引当金(ある程度のキャッシュ積み立て)ということになろうかと考えられます。

現状においても賃貸人はある程度の保険を付保しているケースが多いとは思いますが、今後は大規模自然災害に備え、より手厚い保障内容となる損害保険への加入を考えていくことは自然な流れでしょう。

そしてそれらの備えの源泉は賃貸による収益から得るしかありません。つまりはその手厚い保険や引当金を積むための原資を賃料の一部に盛り込みたいというのが賃貸人のホンネです。(少なくともWATANKOはそう思います。)

でもそれでは現実的に、明日から入居者に「これからまた地震が来るかもしれないし、そのリスクに備えて手厚い損害保険に加入しますので、その分を賃料上乗せさせていただきます」とはなかなかいえません。

契約更新時でも、そのような上乗せを要求できるかは難しそうです。入居する最初の時点でなら賃料に織り込めるかもしれません。しかしながら一方で賃料というものは地域や立地、物件の仕様によりおのずと相場が決まっており、ひとりよがりな賃料を設定しても、今度は空室リスクを高めてしまうことになります。

ですが自然災害に対するリスク(対応費用)を賃貸人だけがすべて被っていてはアンフェアではないかと思います。賃借人においても入居している期間においては、こうしたリスクに対する応分の負担をとっていただきたいと考えています。

ここ数年の不動産賃貸業界のトレンドの一つとして敷金の返還についていわゆる「東京ルール」が全国にも徐々に拡大していく動向があります。これは退去時の現状回復費用について賃貸人が自己負担する範囲が拡大しているわけですが、正反対のケースとしてせめて手厚い損害保険の費用を賃貸料に織り込める慣例が全国的に広がってほしいものです。

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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

それは無理でしょう。
私も半分賃貸人の立場ですけど、
有り得ないです。
だって、こちらは商売でやっているんですもん。
すべて含めての家賃です。
逆に言えば、
賃料で採算が合わなければ、
止めるだけのことで、
慈善事業ではないのですから、
採算が合わなければ貸しません。

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

私も現実との乖離があることは理解しております。

保険を手厚くしても、賃料への転嫁が難しければ、ますますアパートというものは運営経費が嵩むようになり利回りが低下しますね。

保険料の増額分については、とりあえず思いつくのは既存物件ならリノベーションでもした際の賃料再設定時にうまくもぐりこませるか、新築物件なら従来よりも建築の坪単価を削減して増額分をねん出するしかありません。

>自然災害に対するリスク(対応費用)を賃貸人だけがすべて被っていてはアンフェアではないかと思います。

あれだけの大災害が起こると大家さんとしての気持ちは分からなくはないですけど、アンフェアというのは違うと思います。
それを前提に経営されているはずだと思います。
アンフェアと言ってしまうと、だったら辞めればいいじゃんとしか言えません。
私の自宅持ち家でもそのリスクを踏まえて所有しているわけですし。


>手厚い損害保険の費用を賃貸料に織り込める慣例

賃貸経営が成り立たたないケースが増えてくれば、いつかそういう風になる時代も来そうですね。
でも、その前に嵐があるはずで、嵐なくそういう風にはならないようにも思います。
 

うさみみさん

レスありがとうございます。

mushoku2006さん同様のご指摘ごもっともです。泣き言をいってもはじまらないので、これからは新規の賃貸物件を運用する場合には、できるだけ安全率を低くキープできる物件を選ぶ必要があります。言うは易しですが...。

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