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2012年5月12日 (土)

ホンネの不動産賃貸セミナー(その2)-相続税対策にアパート建てる時は熟慮願います

【5月11日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 51,874千円
・評価損益    ▲1,254千円
(分配金込み)
・損益率       ▲2.4%

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今回は店子向けではなく、オーナー向けメッセージとして記事掲載します。内容について、部分的にはこれまでの記事でもふれてきましたが、ここで改めて注意喚起としてまとめて取り上げたいと思います。

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大東建託、東建コーポレーション、大和ハウス、積水ハウス、スターツ、これに以前はレオパレスも加わった各業者の営業マンが新規顧客を開拓すべく、昔も今もWATANKOの住むエリアの各戸に頻繁に訪れています。

WATANKO家にもよくやってきますが、彼らの勧誘文句がなべてこうです。

「遊休土地や古いアパート物件がございましたら、相続税対策のためにアパートを新築(または立替)しませんか?」

彼ら曰く相続する土地にかかる相続税対策として、そこにアパートを建てて被相続人名義の借入金を抱えれば、相続発生時の課税額に対して借入金残高を相殺して課税対象額を減らすことができますよということです。

彼らはだいたい70~80歳の親をもつ50~60歳前後、もうすぐリタイア生活に突入するないし突入して間もないシニアをターゲットにしています。ターゲットが老後の経済生活や相続税負担に不安を感じていればもうバッチリ潜在的な優良顧客ということです。

業者の営業マンは借入金と課税資産額をネットすることにハイライトをあててアパートを建てませんかと勧誘し、ときには借入先の金融機関をヒモつけてきたりします。

ですが上述のシニアの皆さん(+将来予備軍の皆さん)はアパートを一度保有したら長期間にわたって減損リスクと向かい会いながら、予定した収益を確保しなければならないことを熟慮したうえで判断すべきです。

よくいわれるのは空室リスクですが、この他にアパートを建てる前に見過ごされがちなのがランニングコストの増加です。

1.税金

具体的にはアパートを建てると建築時に不動産取得税が、それに加えて毎年固定資産税がそれぞれ数十万円単位で新規発生します。また農地転用などして地目を変えた場合などでは土地にかかる固定資産税も増加するケースが多いです。

2.損害保険料

アパートを建てる時には当然ながら損害保険を付保するべきなので不可避な費用です。注意すべきはきちんとコストマインドをもって商品選択をしているかということです。

ふだん借入先の金融機関ないしその系列が損害保険付保と融資をセットにして売り込んでくるケースをよく聞きます。

特にアパート建築が初めの人など、面倒な手続きをワンストップサービスで済ませられますのでほぼお任せモードです。しかしながら保険料についてはその多少だけでなく、いらぬ満期返戻金分がふくまれていたりなどにより毎年の出費が不必要に高いケースもあるかもしれません。

理想は複数の会社の合い見積もりによる比較、掛け捨て保険に特化、一括前払いで保険料割引を狙うなどの工夫が必要でしょう。

3.空室リスクヘッジ手数料

アパート業者はサービスのラインナップとして「家賃保証制度」や「一括借り上げ制度」をすすめてくるケースもあります。(日経によく旭化成がデカデカと広告を載せて宣伝したり、大東建託がTVCMでやっているあれです。)これは空室リスクをヘッジするためのサービスですが、世の中タダ飯はありません。しっかりと手数料をとられます。

具体的には例えば新築時から最初の3ヵ月分の家賃は手数料として徴収されるケースなどがあります。業者によってはさらにその後入居者が変わるたびに手数料をとるケースもあるかと思います。

つまり簡単に言えば家主から空き部屋発生時に支払う補填家賃分をあらかじめ、家主から徴収しているにすぎません。10年後とかに発生する空き部屋の賃料補填の原資を、はるか前の新築時点で徴収しているわけです。

理論上、当然ながら手数料には賃料補填の原資だけでなく業者の業務純利益もふくまれていることは言うまでもありません。

◆まとめ

アパートをこれから建てようかと考えている方々は、刹那的な損得判断ではなく、20~30年のトータル収支を保守的にかつできるだけ緻密にシミュレーションされることを当然のごとく推奨いたします。

さらに付け加えるならば20~30年後のEXITもある程度考えておく必要もあります。

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コメント

いやはや、賃貸不動産はかなり厄介ですよね。

うちの親父の物件も、
借家は2軒中1軒が3ヶ月ほど空き家状態。
このアパートも4軒中1軒が1ヵ月空き家状態です。
この空室リスクに加えて更に色々とあるんですから。

借家の方は、建築コストは既に回収できたそうですので、
そちらはまだマシですが、
アパートの方はまだ半分程度。
どうなることやら?

mushoku2006さん

レスありがとうございます。

借入をしていなければ、コスト回収の遅延もたかだか数年で済む話だと思います。

借入をしている場合には、損益分岐となる空室率を出して、マーケット動向と照らしながらマイナスキャッシュのリスクを測る必要がありますね。

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