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2012年10月20日 (土)

不動産投資に安直に手を出さないこと

【10月19日終値ベース運用状況速報】
・投資元本総額 53,104千円
・評価損益     1,210千円
(分配金込み)
・損益率        2.3%

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大きな書店で面白そうな投資本はないかとウロウロしてみると、目につくのは今後の相場・景況を語った危機啓発や処世本、株の買い方の指南本、FXでひと儲け本、分厚くて高い洋書の翻訳本、そしてアパート経営に代表される不動産投資本です。

WATANKOもまた、一般的に言われている形態とはやや異なりますが不動産投資を実践しているため、不動産投資本について少しは参考になることが書いていないかと年に数冊程度読んでいます。

ですがそこにはどうにも上手い話しかありません。本の内容をみると大抵は以下な感じです。

「私はこうして資産○○百万円、物件○○棟、年収○○千万円を稼ぎました。」
「最初の物件購入、収入のキャッシュで次の物件を買う。」
「初期の物件は一定期間保有の後、売却し次の良物件を買う資金とする。」
「良い物件の探し方、銀行からの融資のコツ、空室対策はこれだ。」

実に勇ましいです。不動産投資で不労所得、早期リタイア目指しましょう。不動産投資やらずんば投資にあらず的に不動産投資を奨励する内容が多いです。

しかしながら聡明なる皆さまには改めて説明するまでもありませんが、不動産投資をお考えの際にはそのリスクについて十分に考慮されんことをお勧めします。

不動産投資本が言うとおりに不動産投資を実行していくとなると、銀行から不動産購入資金を借り入れ、どんどんレバレッジを効かして自身のバランスシートを膨らませていくことになります。個人バブルといっても良いかもしれませんが、その一方で自己資本比率はどんどん下がります。(信用力の相対的な収縮)

物件毎にトータル収益がMAXとなった時点で見切りをつけて売却、益出しといけばよいですが、往々にして卵を産まなくなった鶏(老朽化し、空室率があがって収益が上がらなくなった物件)でも目先キャッシュが入るからとズルズル保有。やがて収益<借入金返済の逆ザヤが発生。

売ろうにも二束三文。税金費用と老朽化に伴う設備更新で維持費はかかり続けます。収益はあがらないため入居率を高めるためのリノベーションの資金も手当てできません。解体撤去する金すらも工面できない...。このような物件をいくつもかかえて資金繰りはいよいよ火の車...。

などとならなければよいのですが。

これを金融商品のケースに置き換えてみれば、数千万円を借りて単一の金融商品を一発買いする。その金融商品のリターンが借入金のリターンを上回ることを前提として、金融商品の保有高の一定割合を解約して現金化、一部(大半か)を借入金の返済にまわす。アパート経営なんてこれと同じす。しかも不動産投資の場合、不動産業者、金融機関、司法書士などあちらこちらに事務手数料を払う、固定資産税や規模によっては事業税がかかる、所得税の累進課税に晒される可能性、維持修繕費用が想定以上に嵩むといった損益押し下げリスクがあります。

以上のとおり不動産投資について大分ネガティブに書いてみました。この駄ブログひとつでもっていくら不動産投資の危うさを叫んでみたところでせんなきことではありますが、書店で不動産投資本を見かけて安直に不動産投資に手を出す人が一人でも減ることを願っています。

(つづく)

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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

庶民からすると、家賃貰って喰っていけたらな~・・・
と夢見たくなるもんです><
実際にアパートもってると大変なんですね><

む~みんさん

レスありがとうございます。

ええ、不動産所得は皆が思うほど不労所得ではありません。

この話題、今度は広告をネタにして続きます。

よく書かれる不動産投資ネタを楽しみにしている一人です。
実際の体験談を踏まえた説得力のある記事ですね。

不動産は、私も投資ではなく事業だと思っています。
不労所得でないのも同意です。

kenzさん

レスありがとうございます。

ヘタレなリアル不動産オーナーの苦労とささやかなるリターンGETの話、続きます。ご笑覧あれ。

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