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2012年12月26日 (水)

建物を解体撤去したときは滅失登記をお忘れなく

【12月25日終値ベース運用状況速報】
・投資元本+待機資金総額   53,304千円
・評価損益                5,954千円
(分配金・確定損益込み)
・損益率               11.2%

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WATANKOの今年の年末は21日(金)にて一足早く仕事納めを行い、遅ればせながら夏場にとれなかったまとまった休暇を25日(火)から28日(金)にかけて取得することにしました。勤務先の2013年の仕事開始日は1月7日(月)からなので都合12月22日~1月6日まで16連休となり、かなりまとまったプライベートタイムを過ごしています。

ところで毎年、通常の仕事納め(12月28日)の翌日29日は平日ということで地元の金融機関廻りをします。預貯金口座をもっているJAや郵便局や都市銀行、地方銀行、信用金庫を廻って残高確認を行うとともに子供の学校や塾、習い事の費用の自動引き落としを設定している口座については翌年分を入金しておきます。なにせJAを除けば普段はほとんど訪ねることのない地元の金融機関ばかりですから、半年ないし1年に一度はこうしてメンテナンスしているわけです。それに今年は市役所にも出向きました...。

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皆さんご存知かと思いますが、家などを新築あるいは購入すると、自治体からは固定資産の取得とみなされます。それらをふくめ個人・法人が毎年1月1日付にて所有する固定資産に対して固定資産税が課税されます。

この固定資産税の課税ですが、例えば敷地内に家屋とは別に車庫などを設置した場合、家屋とは別途に課税されるケースがあります。市役所の固定資産税課の職員がわざわざ見にきてオーナーに課税対象の追加を告げていくというわけです。我が家の場合でも、わずか車2台分のヨドコウ製のポン付け車庫であってもキッチリ課税されました。

また土地自体に関しても、造成工事を行い土地の形状などの状態を変更した場合、職員のチェックがしっかりと入る模様です。具体的には田畑を埋めて更地にした場合、地目変更となるため、評価額の適用も田畑から宅地となり、課税標準額も高くなります。この変更を漏れなくとらえるために、職員は土地の動向について航空写真をつかって調べたりもします。いやはや固定資産の変動に関しては税収に直結する話なので職員も熱心です。

この固定資産税の課税ですが、建物や土地が実際には登記されていようがいまいが、その不動産が実体として確かに存在し、誰かによって保有されているのであれば、その不動産には課税されるケースが殆どです。そして注意しなければならないのは土地はともかく建物の場合は、それが解体撤去されたとしても、そのまま放っておいては固定資産税の課税対象から自動的に除外されないということです。元の保有者が事務手続の費用と手間をかけて当該建物の滅失登記を行わなければなりません。

当該建物を不動産登記していれば、解体撤去工事と併せて司法書士に所定の手続きを委託します。司法書士は解体撤去を施工した業者から解体証明書を入手し滅失登記手続きを行うわけです。その結果、当該建物については固定資産税の課税対象から除外されることになります。

しかしながら古い建物、個人が建てた建物の中には不動産登記がなされていないケースも散見されます。これら不動産はそもそも登記していないのだから滅失登記しようもありません。しかしそのままでは固定資産税が課税されたままとなってしまうため、別途、所有者(ないしその家族)が市の資産税課に出向き建物滅失届を提出することで課税対象から除外してもらえます。

実はWATANKOの母が所有する小さな飲食店舗を今般、解体撤去したのですがその建物は上記のケースのとおり不動産登記された物件ではないことが判明しました。
そこでWATANKOは年末の金融機関廻りの合間をぬって市役所の資産税課に出向き、その場で建物滅失届を記入、提出して手続きを終えました。解体撤去の証憑として工事業者による解体証明書が必要かと思ましたが、不要であり、全くの自己申告ベースでOKでした。なんともあっさりとしたものです。手続きコストもゼロでした。

でも通常は不動産に対する保有者としての権利をしっかり公的に証明するために不動産の登記は必ず必要であることは論を待ちません。

皆さんの家族が所有する不動産の中に、上記のような未登記の物件はございませんでしょうか。もしあるとすればそのまま保有するリスクを十分確認の上、必要な対処をとられることをお勧めします。

ご家族名義の固定資産税の課税明細書の中には建物ごとの家屋番号がついています。その番号の頭に「U」などのアルファべットがついている場合、それは未登記物件である可能性が高いです。ご注意ください。

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