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2013年7月 4日 (木)

不動産投資のリスクを少しでも減らしたい

【7月2日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,295千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 15,874千円

■損益率
 28.7%

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カン・チュンド氏のブログにて興味深い記事がありました。

「カン・チュンドのインデックス投資のゴマはこう開け!」
海外不動産投資とポートフォリオ運用は両立するのか?

記事の中でカン・チュンド氏がふれているポイントを以下に紹介します。

*************(以下、引用)************

●市場(マーケット)の捉え方(切り口)によって、一点に絞り込む投資(有望な投資先を個別選択して一定の金額を突っ込む)と絞り込まない投資(インデックス・ファンド、ETFなどで「ポートフォリオ」を作る)がある。

●両者を混ぜてしまうとリスクの総量が計算しづらいのでお勧めしない。リスクの総量を把握するためにも金融商品(不動産含む)を吟味する際には、 常に【全体の一部】としてその金融商品が存在すると意識するクセを付けるべき。

●不動産の毎月の家賃収入を投資信託の購入に充てることはリスク資産から得た果実で、またリスク資産を購入することになりリスクの二重取りになるからお勧めしない。

***********(以上、引用終わり)***********

不動産投資と金融商品への投資を併用しているWATANKOにとっても、2つの投資のリスクをあわせたトータルリスクとどう向き合うのかという課題を考えされられる記事でした。(カン・チュンド氏の記事では海外不動産を事例としてあげていましたが、国内不動産とて本質的には変わりありません。)

WATANKOは亡き父から実質的に家督を引きついだ約10年前から現在に至る間にて所有物件について賃貸案件をいくつかまとめてきましたが、中でも田畑を造成工事して駐車場として賃貸する物件、更地の所有地にアパートを建築して賃貸する物件の2つに対しては多額の投資を伴っていました。

2件あわせた投資額は自己資金+借入金合計で120百万円です。2物件合計の表面利回りは10%、借入金返済分と固定資産税、保険料を除いた所得税控除前の利回りはわずか4%弱です。これは不動産投資としては優秀なリターンとは決していえない水準でしょう。

工事費用をもっと抑える努力や賃貸契約額を月額1,000円でも引き上げる努力をセミプロ級にしっかりとやればリターンはもっとあがったかもしれません。しかし素人個人が長距離通勤とそれなりの残業を伴うサラリーマン稼業の傍らにて手掛ける事業としてはこれでも精一杯でした。むしろ当時を思えばよくやったなと自分をほめたいくらいです。もっとも経験値もついてきたので現在ならもう少しリターンを上げる工夫ができたでしょう。(←おっと、これもよくあるオーバーコンフィデンスか...気をつけようと自戒)

一方で収支リスクはというとアパートの空室率が上昇する、駐車場の賃貸先が契約解除する、地震など大規模災害によりアパートが減損する、経年劣化でアパートの修繕維持費が嵩むなど等テンコ盛りです。

以上のように多様な収支リスクに晒されつつ、しかも決して高くないリターンですが、これまでなんとか損益プラスでやってこれました。そのリターンをさらに金融商品の購入というリスクにさらすことには今一度慎重になるべきかもしれません。

しかし一方で不動産投資にもいろいろあり、かなり多額の資金拠出を伴わない形態であれば収支リスクはかなり少ないです。
具体的には所有土地に対して初期投資をあまり伴わず、現状のままで賃貸して地代をとるスタイルです。勿論土地を取得する費用の回収や固定資産税の負担などをカバーできること、安定的に賃貸できる法人を見つけることができれば収支リスクはかなり減らせるでしょう。
そのような形態で得た不動産投資リターンであれば、金融商品の購入という次なるリスクに再度晒してもよいでしょう。

WATANKOは現在、遊休物件を2つ所有していますが上記のように初期投資をなるべくかけない形態での活用を模索しています。それによって不動産投資のトータルリスクを抑制しながらリターンを上げていきます。

(あとがきにかえて)

突き詰めて考えると通常のサラリーマンとて勤務先の倒産・リストラからくる給与減のリスクに晒されつつ、そこから得た所得をさらに金融商品の購入にあてるというリスクをとっています。これもまたリスクのとり過ぎではないかという見方もできます。またその視点から言えば給与所得を元本保証の預金や国債のみで運用するというのは適切なリスクコントロールになっています。


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