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2013年9月29日 (日)

所有地、更地にしたあと→④駐車場

さて、旬の運動会ネタ記事を1本差し込みましたが、戻りまして遊休土地の活用事例を続けます。

3.駐車場

遊休土地がフラットな更地の場合、手っ取り早い活用としては駐車場があります。とはいえ一口に駐車場といっても仕様はまちまちです。ブロックで敷地を囲い、敷地にはアスファルトを敷いて、駐車位置は白線で区切り、コンクリートの車止めを設置して...といった本格的なものから、敷地の境界部分は放置、敷地にはでこぼこを埋めるために砂利を多少いれる程度、白線の代わりに縄を張り、車止めは単管パイプを並べて済ませるといったほとんど更地をそのまんま駐車場にしました、というような仕様まであります。

これはひとえに駐車場の貸し方のスタイル次第です。個人による個別契約でも法人によるまとまった台数の契約でもコスト重視であれば砂利引き+単管パイプです。一方比較的大手の借り主で、お客様のお車を停める用途などではアスファルト敷設することもあります。

逆に造成・整地費用をそれなりにかけてしまうケースなら、投資額の回収からみてもすこし高めのリターンを得る必要があります。そのためにはまとまった台数を長期にわたって借りてくれる法人がよいでしょう。

収益ですが地方なら例えば300㎡の敷地で15台駐車。1台あたり月5,000円。(ローコスト市様ならもっと低いかも)年間90万円。ここから当該土地の固定資産税を差し引く必要ありますがバラつきあるのでここでは割愛します。

それと忘れてならなのが遊休土地の暫定的な利用方法として駐車場は適当だということです。とりあえず2年~3年駐車場にして、その間に住居用建物の計画をじっくり練ったり、事業用地としての借り手を探すという展開もありでしょう。

★WATANKOの遊休土地の活用

さてここまで住居用建物、店舗・施設、駐車場と取り上げてきましたが、WATANKOの目の前にある遊休土地について具体的事例として考えてみます。

先ずは土地の広さに見合ったアパートですが、遊休土地の広さをフル活用するとなれば最大で8部屋棟と6部屋棟がそれぞれ1棟ずつ建てられます。しかしながら合計10部屋以上のアパートを建築する場合、WATANKOの住む街では事前協議にかける必要があり、その時間と手間がかかるだけでなく、先の記事で述べたとおり色々なインフラ整備を要求される公算が大きいです。そして何より大変なのは1億円を軽く超える膨大な資金が必要となることです。

事前協議をギリギリかわし、かつ建築費用を抑えようとすれば8部屋棟を1棟建てるのが精一杯です。これとて建物だけで5,000~6,000万円の投資額になります。加えて当該土地は隣地や道路との間に高低差があり排水ルートの確保や、地盤の強度などで時間・手間、コストが嵩みそうです。

次に店舗・施設ですが、当該土地は住宅街の一角にあるという立地上、コンビニや飲食店舗向けに貸し出すというのは難しそうです。せめてトランクルームとかの用地に使ってくれるとよいのですが、なかなかそのような借り手も聞こえてきません。

駐車場の場合なら最低限の整地工事や車止めを設置した比較的簡易、ローコストな駐車場として利用する考えです。遊休土地からは歩いて5分のところに延床面積10万㎡クラスの大型商業施設があり、そこに入っているテナントが従業員向けの駐車場として一括で使ってくれないかとひそかに期待しています。ツテのある地元不動産業者を介して売り込みをしてもらっていますが、現在のところは要望がでてきません。

やはり立地を考えると住居用建物が無難です。しかし一定規模のアパートでは建築費用負担が大きいので、投資金額を抑制するため駐車場2台付の戸建て物件を2、3軒建てるあたりに落ち着く感じです。近くに大型商業施設があるので魅力的だとは思いますが、具体的な検討に入るのであればアパート業者と入念な相談が必要でしょう。開始時期は今のところ全くの未定です。

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さて話は一般論に戻り、最後の選択肢は売却ですが、これは実は最初に考えるべき選択肢なのかもしれません。

(つづく。次回で完結です。)

運動会見学のベスト・ポジション

【9月27日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 19,064千円

■損益率
34.4%

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今回は全国およそ1,500万人のお父さんに送る運動会見学のベスト・ポジションについての記事です。

どこでもそうですがWATANKOの息子が通う地元の市立小学校では毎秋、運動会を催します。運動会見学に張り切るお父さん群は見学の場所取りのために当日早朝から開門前の学校に並びます。列の最前列クラスになると前日から並ぶ強者もいます。ご苦労さんでございます。

さてそうして学校の運動会会場に首尾良くたどり着いたお父さんたちは果たして会場内のどこのポジションを確保すべきでしょうか。

普通なら子供の競技する様子を間近で見たいがために会場のメイントラックのなるべくそばに陣取ろうとするでしょう。トラックの最前列から徐々に外側に見学スペースが早い者順にとられていくことでしょう。

しかしこれは一見正攻法で良さげに見えますが、当日ほぼ一日を過ごすのであればちょっと忍耐を要する場所でもあります。

1.トラックに近いため昼間ずっと日が当たる場所であり、気温が高い場合にはジリジリ暑くなる。とくに日焼けを気にするお母さんにとっては敬遠したい。

2.トラックに近いため風が強い日には砂埃をかぶることもあり不快になることもある。

1、2は子供との昼食時にも多少ならず影響を与えるでしょう。

3.トラックに近いほど後ろに陣取る家族が増えて自分の出入りが面倒になる。トイレや所要だけでなく競技によっては見学ポイントを変えたりすることもあるため、出入りする回数は思ったより多いかもしれません。

4.トラックに近いほど見学する際の視点をあげることに気を使う。自分たちの前にほかの家族が陣取っていて競技がよく見えないために立ったり、椅子をセットしたりすると後ろに陣取る家族の見学の邪魔になってしまう。

トラックに対して最前列か2列目あたりであれば見学のメリットはかなりありそうですが、3列目以降となると前はよく見えない、出入りや見学には後ろには気を使う、ジリジリと暑いし埃っぽいという忍耐・不満モードが高く、競技見学どころではない、はやく終わってほしい気分となってしまいます。

さりとてトラックに対して最前列かせいぜい2列目の場所を確保するとなると、そのためにiPhone5の発売日でもないのに、当日夜明け前あるい前日夜から現地(学校)に並び始めたりしなくてはならず、しんどいです。

さて以上の事情を踏まえてWATANKOが推奨する運動会見学のベスト・ポジションは当日昼間はずっと日陰であり、かつグランドより一段高い場所です。なおトラックでの競技の様子がなるべく見えるよう、トラックに近ければなお良いですが、日陰と高さを優先します。

理由はトラック傍と比較すれば言うまでもないですが、日陰は日射がないだけでなく、気温面でも長時間滞在するのに適しています。もし肌寒い場合には何か羽織っていればよいです。さらに一段高い場所は埃を回避し、視点が高くなるため競技が見やすくなるという利点があります。

WATANKOは毎年、運動場中央の事務局のななめ後方、校舎の周りに設けられている地面より一段高い植え込みエリアの中にある、まとまったスペースを確保しています。

以下がその確保場所です。

201309291


この場所からは少し高いのでトラックをそれなりに眺めることができますが、子供の出場競技の時には、じっくり見学するためにカメラ用のスペースやところどころにある隙間スペースに出向きます。運動会当日の中で待機する時間と競技を見学する時間とでスペースの使い分けを徹底させるわけです。

運動会当日開会から閉会の約7時間、昼食を除けば正味6時間の中で、自分の子供が競技する時間は全部かき集めてもせいぜい30分かそこいらではないでしょうか。(もっと少ないかも)つまり運動会の競技時間の9割超はただの待機時間です。自分の子供が参加しない競技も見学を楽しむということもあるかもしれませんが、それもすべてではないでしょう。

つまりは運動会当日の大半を占める待機時間を苦痛なく過ごすことを念頭において、待機向きのスペースを率先して選ぶわけです。暑くて埃っぽく、結果、疲れがたまる運動会を何度も経験すると、大げさかもしれませんが、やがては運動会そのものが憂鬱なイベントになりかねません。子供の競技する様子を元気に楽しく見学するためにも、待機時間中はストレス無く過ごしたいものです。

2013年9月27日 (金)

所有地、更地にしたあと→③店舗・施設

(前回からの続きです)

遊休土地の活用事例を続けます。

2.店舗・施設

交通量が多いロードサイドに土地を持つ場合、商業用店舗・施設という選択肢も浮かんできます。

具体的な業種・業態をあげるとすればファストフード、テイクアウト店、カジュアル・ファッション店、各種雑貨店、薬局、書店、コンビニエンス・ストア、コインランドリー、中古車店、携帯電話ショップ、宅配業者、リサイクルショップ...等

ユニクロとかが借りてくれればもうサイコーです。

また敷地が大きければレストラン、ガソリンスタンド、スーパーマーケット、ディスカウントストア、パチンコ店、レンタルトランク...等

敷地の大きさゆえ、なかなか借り手がみつからないケースも聞きます。

また毛並みのかわったところでは介護施設なんかもあります。周辺の事例をみると、これから増えそうな予感がします。

いずれにしても賃貸にあたっての大きなポイントは建物の所有(建築)は土地所有者と借り主のどちらかという点です。

これについて以前はどちらでも大した差はないと考えていました。土地所有者の資金負担で建物を建てても、賃貸する際にはその資金も当然賃料にのせていくだけですから。単純な話ですがコストに対して上乗せできるマージン率が同じならコストが大きい方(土地所有者が建物を建てる方)がマージンの金額は大きくなります。

また土地所有者が建物を建てて貸す形態は、借り主にとって資金繰り負担が少ないので借り手が見つかりやすいでしょう。(例え最初の借主が撤退しても、次の借り手にとっても建屋は既にあるため自己負担は内装工事費用程度であり借りやすい。)

しかしながらWATANKOは不動産賃貸を13年間やってきてみて借り主が当初の賃貸契約を継続できず、賃料減免を余儀なくされた経験もあることから、借り主の契約未履行・解約リスクを強く意識するようになりました。

さらにはやはり土地所有者の資金負担は大きいことを考慮すると現在のWATANKOとしてはあまりおすすめできません。実は現実的に言えば契約継続できる可能性が高い与信の大きい借り主というのは一定の資本をもつ大手であり、そうであれば建屋もまた自らの資金で建築することが可能なわけです。

というわけで今においては土地所有者は土地のみを貸して地代を得るという、大きな資金拠出もなく(ローリスク)、そこそこの収益を得られる(ローリターン~ミドルリターン)形を目指した方がよいでしょう。

◆定期借地契約について

賃貸契約についての注記ですが従来からある借地借家法に基づく契約ではなくて、定期借地契約をお勧めします。土地所有者にとってのメリットは期限が来たら契約更新・満了を選べることだとよく言われていますが、ほかには公正証書をかわすことによって貸し主と借り主との間でのただの紙切れ契約に比べて、賃料支払い義務を借り主に強く意識させることもできるかなとも考えます。もっともどちらにしても借り主が事業に失敗するなどして賃料の支払能力がなくなれば同じことですが。

なお定期借地契約ですが、店舗・施設だけでなく住居用建物のケースでも可能ではありますが、WATANKOの場合は住居用建物でそのような事例にはこれまでほとんどみかけたことがありません。

住む側から見れば通常は借りるか、買うか(所有するか)の二者択一志向であり、住居を手当てするにあたり、「定期借地契約で土地は借りて建屋は自分で建てる」という選択をする人がどれだけいるのか見当がつきません。またいたとしてもそのようなニーズをもった人と、そのニーズに応じてくれる土地所有者を結びつけるチャネルもあまりないように思えます。

費用面からみても地代+住宅ローンが賃料のみ、住宅ローンのみのケースと比べてメリットがあるのか判然としません。

よほど特定の立地場所に自分の好きな家を建てて住みたいという欲求を持つ人でない限り、買うか借りるかというシンプルな選択になろうかと思います。したがい自己の遊休土地に住居用建物を建てるのであれば、資金負担は必要になるケースが現実的でしょう。

(余談)WATANKOは毎週末しつこく勧誘にくるアパート建築業者に対して、よく「そんなに収益が見込めるなら、土地は貸してあげるから貴社自身で建屋を建てて賃貸すればいいではないか。」と応酬していたりします。たいていの業者はこれでスゴスゴ帰っていきます。

(つづく)

2013年9月25日 (水)

所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き

相続などで遊休土地を手に入れて、さてどうやってこの土地をどう活用したものかと考えている地方の中年男にむけて、同じような境遇でこれまで四苦八苦してきた、やはり地方の中年男がおくる地方における現実的な遊休土活用の事例です。

まず前回書き損ねましたが遊休土地の活用(規模としては500~1,000㎡)の選択肢は大別すると以下のとおりです。

1.住居用建物
(1)アパート
(2)戸建て住宅

2.店舗・施設

3.駐車場

4.売却

これらについてそれぞれ気が付いた点をあげてみます。

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それでは前回の続きです。

(2)戸建て住宅

住居用建物のバリエーションとして戸建て住宅もあります。戸建ての場合の特徴としては以下のとおりです。

1)物件の競合が少ない。

アパート物件にくらべて戸建て物件の件数は少なく、多くの物件との競合(家賃のたたき合い)にさらされるケースを回避できます。

ただ一方で賃料が比較的高めなので、戸建てを求める顧客が現れないと空室期間が長くなってしまうおそれもあります。

2)投資額を調整しやすい。

アパートの場合、リターンの絶対額を増やしたいがために敷地さえあれば、一定の部屋数を確保したいという発想になりがちです。結果、総投資額が膨らみ、そのために過度な借り入れを行うといったパターンに陥りがちです。また建築費用のスケールメリットを活かして坪当り建築費用を安くしたいという動機も働き、これまた総投資額の拡大に繋がります。

ところが戸建で住宅であれば1軒から建てられるので投資額を調整しやすいです。

たとえば4部屋から6部屋のアパートを建てるとなれば、各部屋の間取りにもよりますが建築費用は大体3,000~4,000万円の水準です。一方で戸建て住宅であれば60~70㎡なら1,200~1,300万円前後の水準です。2軒でも3軒でも総投資額に合わせて選ぶことが容易です。

ではリターンの水準はどうなのか?試算してみます。

投資額が1,250万円
賃料は11万円/月、年額144万円。
表面利回りは10.6%です。

ちなみにですが表面利回りから手取りまで以下試算してみました。
*管理手数料5%に固定資産税、損害保険、修繕積立金で▲40万円(多いかな?)
*空室率はやや高めにみて15%とすれば▲22万円
*税率20%として▲16万円
以上合算の結果、手取りは約66万円。利回りは5.2%です。

まあだいたいアパートと同じ水準ですね。

<余談:新築マイホーム取得を要望している方へ>

新築マイホームが欲しいが、予算が限られているのでなるべくローコストで手に入れたいという方におかれましてはこの賃貸物件仕様(規格商品)をねらうのはどうでしょうか。

賃貸物件仕様ですから、通常のマイホームの仕様レベルにくらべて見劣りはしますし、間取りにも余裕はありませんが、マイホームにこだわりが薄い人にとっては必要十分でしょう。家族構成からみれば夫婦二人暮らしあるいは子供一人という家庭なら70~80㎡もあれば必要十分でしょう。

それともマイホームが欲しい人はこだわりもそれなりに有りそうなので無理でしょうか。

(つづく)

2013年9月23日 (月)

所有地、更地にしたあと→①住居用建物

(今回より何回かに分けて有休土地活用について書きます。興味のない方、すみません。)

WATANKOは週末、またまた空き地(更地)になった所有地の草刈りをやっています。ひととおり終えるのに半日はかかります。最近は涼しくなったので作業は大分楽になりました。

草刈りをしながらこの遊休土地をどう活用したものかと色々思案しています。この土地ではかつては約40年間、戸建てを何軒か建てて賃貸していたのですが、老朽化に伴い2年前迄に店子はすべて退去、昨年末に建屋を解体撤去しました。(収益が無くなったので以前はシルバー人材センターに依頼していた草刈り作業を、経費節減のため自分自身で定期的にやっている昨今です。)

さて、WATANKOと同じくこの手の遊休土地(規模としては500~1,000㎡)を持つ場合、今後の現実的な賃貸物件の活用プランとはどんなものがあるでしょうか。つらつらとあげてみました。

1.住居用建物

(1)アパート

アパートというと1棟あたり4部屋から12部屋あたりが通常の規模です。敷地が広ければ複数棟を建てることもあります。立地条件をもとに周辺の賃貸ニーズを十分勘案して敷地内配置図や間取りや外観・内装デザイン、家具・設備などの他、賃料設定も入念に決め込んでいかねばならず、素人個人では、アパート建築を発注する業者を十分に起用していくことが必要です。ここでの重要なポイントはいくつかありますが、そのひとつはコストセーブです。

たとえば都市ガスの引き込みはあえてせずにプロパンガスを採用します。引き込み工事費用がかかりませんし、プロパンガス業者は電話一本で施主負担なしでプロパンガスの据え付け工事をやってくれます。都市ガスよりもプロパンガスの方が月々のガス代が高いのですが、それは勿論入居者の負担ですし、物件比較の際にプロパンガスだからといって避けられるという話はほとんどきたことがありません。

設備についても(またガスの話ですが)例えばガスコンロは設置せず、入居者持ち込みにするなど細かいところでもコストセーブを忘れないようにしたいですね。このあたりはアパート建築業者に近隣動向を調べさせたり、コストセーブのアイデアをどんどん出させるなどやってもらうと良いでしょう。

また外に目を転じると外構については標準的な仕様、少し殺風景なくらいで丁度よいです。例えば隣地との境界に設けるブロックやフェンスはごくシンプルなタイプでOK。境界線のデザインを良くみせて自分だけでなく隣地に対してもバリューUPさせる必要はありません。それに外構は経年によって破損や汚れが必ずといっていいほどでてきます。デコラティブな仕様にすると修繕維持費の負担も増えてしまいます。

さらに計画の初期段階からのコストセーブもあります。例えばアパートは一定の部屋数以上の規模(自治体にもよりますが1棟あたり6部屋~10部屋あたり。)になりますと自治体との間での事前協議を求められ、結果、建設用地に関して雨水貯留など排水ルートや緑地などいろいろなインフラを整備することを要求されます。協議自体にも時間や手間、コストがかかるのですが、加えてインフラ整備のための追加コストもバカになりません。

これを回避するためには、例えば部屋数を8部屋にしたり(建築コストも減らせます。)、部屋数12部屋の棟を建てられたとしても6部屋棟2棟に分けて1棟ずつ施工時期をずらして建築するなどのアイデアがあります。

こうして計画の初期段階から細かい設備に至るまでコストセーブを図り、初期投資を抑えましょう。

以上コストセーブにフォーカスして述べましたが、このほかにもマーケティングを重視することなども言うまでもないでしょう。例えば坪当りの賃料が少しでも高く取れる間取りばかり選び、限られたニーズにしか対応できない物件にしてしまったり、明らかに高めの家賃を設定して空室リスクを一般以上に高めてしまうことなどです。

(つづく)


2013年9月21日 (土)

Intermission 2013/9/21

【9月20日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 19,721千円

■損益率
35.6%

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秋ですね。WATANKOは今秋、秋刀魚定食をもう何度も食べました。秋刀魚は腹の後ろ、肛門のあたりから箸を入れて腹を割くと簡単に開きになり綺麗に食べることができます。見ていると皆、背びれあたりから直接ほぐして食べています。しかしその食べ方では骨が終始邪魔をして、綺麗に食べるのは難しいでしょう。

さて、この駄ブログの管理者WATANKOはインデックス村の村民ではありませんし、ブログ記事に対して長々とコメントいただくカタカナ三文字コメンテーターの来襲もありません。平和です。あまりに平和なので他の個人投資家ブログを覗いてみると情熱的にコメント投稿する方々を時折見かけます。読んでみるとその情熱的で難解な内容に思わずこう言いたくなってきます。

「それだけコメント書き込むマンパワーがあるのなら、自分でブログ始めればよいのに。」

人気ブログに自身のコメントを寄せれば、多くのブログ来訪者の目にとまります。そして多くの来訪者の前でブログ主あるいは他のコメント投稿者の意見に対して異を唱え、時には上から目線で啓蒙せんとばかりに熱く語る。それも長々と、一切の妥協も傾聴もなく、ブログ主や他のコメント投稿者とのやりとりが空中戦のまま泥沼のように続いていく。

それだけの意欲がある御仁であれば、まったくもう自身でブログ開設して好きなだけ自説を述べた方が良いです。字数制限も無ければ、削除されることもありません。ただしどれだけの人の目に留まり、共感と賛同を得られるブログになるかは運営者次第ですが。

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WATANKOがこのように思うのは、自分自身がかつてYahooやCar Viewの匿名の自動車関連掲示板(現在は閉鎖されてしまったり、他の媒体に移ったりしてどちらもありません。)で自動車に関する様々なテーマに対して頻繁に投稿し、他の匿名投稿者と不毛な議論を重ねた苦い経験があるからです。そこでは何も得るものはなく、ただ時間だけをメチャクチャに浪費してしまいました。

その苦い経験から以降はWeb媒体への刹那的な投稿は極力やめるようになりました。一方でやはり自分の経験や主張に対してまとまった記述を残したいという欲求が頭をもたげてきました。

そんな中、実生活では人生でほぼ初めて金融商品による投資を始めて、新しい世界に足を踏み入れました。そこで投資についてのストーリーテラーとしてブログを始めたらどうだろうか、と着想しこの駄ブログを始めました。

いまだに投資の世界は自分にとって未知であり非常にアウェイ感がありますが他の著名、博識なブログに刺激を受けながら、自分自身が面白味を持って続けています。

というわけで個人投資家ブログに頻繁に、熱心に投稿される方々におかれましてたとえ期間限定でも構わないので、自分の主張をまとめたブログを開設されてはいかがでしょうか。その方が余所に投稿するよりもきっと満足できることでしょう。ああ、言霊がもったいない...

【次回予告】

住宅ローンがきつい、地震リスクが心配だと人はいう。しかし不動産を持ってしまった者にはとってはもはや後の祭りなのかもしれない。そこで人々はせめて所有する不動産の経済的な負担を減らすためにあれこれ思案し、行動する。

なかでも遊休土地を抱える者の悩みは辛い。市場価値の乏しさと毎年かかる固定資産税の負担の中で遊休土地をどう生かすのか。時には自分の息子、娘の将来を心配するがごとく土地オーナーは、見つからない答えを探し続ける。

次回「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」
第七百拾五話「所有地、更地にしたあと」

さ~て、次回もサービス、サービスゥ~

2013年9月19日 (木)

キミ・ライコネンを再び迎え入れるスクーデリア・フェラーリ

WATANKOは1970年代、ニキ・ラウダとジェームス・ハントの時代からのF1ファンですが、先日発表されたキミ・ライコネンのフェラーリ復帰のニュースには驚きました。ライコネンはレッドブル移籍がなくなった時点でロータス残留しかないと思われていましたが、モンテゼーモロはタイトルをとるためにはあらゆる手段を講じるイタリアのナベツネみたいなおじさんであったということを忘れていました。


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2007年ワールドチャンピオンであるキミ・ライコネンの2014年フェラーリ入りが決定しました。来年から2005年&2006年のワールドチャンピオンであるフェルナンド・アロンソとコンビを組むことになります。フェラーリは実に56年ぶりにワールドチャンピオンドライバーを2人走らせるチームとなります。F1の世界で56年前のことなんか記憶している人は皆無であろうと思えば、現代のF1ファンにとってこれは実質的に初めてみる光景です。

さてライコネンはタイトルをとれるでしょうか?現在34歳になるライコネンに対して、なかには年齢的な限界を唱える人もいるかもしれません。でも思い出してほしいです。アイルトン・セナは34歳で事故死しましたが、その時に彼の速さに陰りはあったでしょうか。ミハエル・シューマッハが2004年に7回目のワールドチャンピオンになった時、彼は35歳でしたが、速さにおいて限界説がささやかれたでしょうか。そしてナイジェル・マンセルは39歳でワールドチャンピオンを獲得しています。

ライコネンは昨年、3年ぶりにF1復帰しシーズンの序盤からブランクを感じさせない、すぐにでも勝てる速さを証明しました。来年35歳を迎えるフィンランド人ドライバーが1990年のフェラーリドライバーであるアラン・プロスト(当時やはり35歳)よりも断然速いと思えるのはWATANKOだけでしょうか。

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F1の面白いところは1チームで2人のドライバーがレースに出走することです。ドライバーにとってはチームメイトが先ずライバルになります。同じマシンをドライブするのですから他チームのドライバーとの比較よりも、勝ち負けはよりハッキリします。そしてやがてはチームの側からみても自然とNo.1ドライバーとNo.2ドライバーの区別がつけられます。またえてしてコンディションの良いシャシーが勝てる確率の高いNo.1ドライバーに優先的に割り当てられたりします。

昔に比べて最近はNo.1とNo.2の区別を露骨につけるチームはあまり見かけませんが、フェラーリはここ20年くらいは割とNo.1とNo.2を区別する傾向がみられるチームでした。
このF1チームは熱狂的なイタリアファンに支えられて必ず勝つことを要求されているチームのひとつです。勝つためには2人のドライバーに対してNo.1とNo.2の区別をつけ、No.1にチームの力を集中させ、時にはNo.2ドライバーにもNo.1のサポートをさせる。とくにミハエル・シューマッハがドライブして以降、それが強まっています。

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ミハエル・シューマッハが2年連続でワールドチャンピオンを逃して引退したあとをうけてライコネンがフェラーリ入りしました。その初年度2007年、ライコネンは見事期待に応えてアロンソとハミルトンをギリギリ1ポイント差でうっちゃり、フェラーリの3年ぶりのタイトル奪還、そして自身にとっても初のワールドチャンピオン獲得を実現させました。

しかしそのライコネンを放出してまで獲得したアロンソが3年連続でタイトルを逃し、今年も危ういとなった時点でモンテゼモーロは動きました。絶対的No.1のもとにチームが力を結集するスタイルを崩すことをためらわず「速くて実力で勝てるタフなドライバー」をもう一人チームに呼び戻したのです。しかもそのドライバーは今現在でチームに最後にタイトルをもたらしたドライバーです。彼以上の候補がいるでしょうか。

モンテゼモーロはアロンソを見限ったのでしょうか。いやそれは早計かもしれません。でもライコネンを呼び戻したことでアロンソに最大級のプレッシャーを与えることになるでしょう。あるいはひょっとしてライコネンはアロンソにとって噛ませ犬でしょうか。(噛ませ犬にしてはあまりに速くてタフなドライバーですが。)

でも結局モンテゼモーロはこう考えているにちがいありません。
「最後にはどちらが勝ってもかまわないのだ。フェラーリが勝ちさえすれば。」

しかしながら一方で最大のライバルであるレッドブルは来年はマーク・ウェーバーがチームを去り、例年以上にベッテル中心のチーム体制になるでしょう。モンテゼモーロは長いことフェラーリを率いていますから1985年のウィリアムズや2007年のマクラーレンを覚えているはずです。自チームの2人の勝てるドライバーがポイントを分けあってしまいライバルチームのNo.1ドライバーにタイトルをもっていかれた事例です。

さて来年、アロンソとライコネンが同等にポイント稼ぎ続けた場合、ベッテルにタイトルをもっていかれないようにするためにはモンテゼモーロはどうするべきでしょうか。あいにく今も、そして1年後にもその答えをだすことは至難であるに違いありません。

2013年9月18日 (水)

バイバイ農協

故人の遺産相続というものは資産だけでなく債務もまた該当します。WATANKO家ではアパート建築資金の大半を地元農協からの借入金にてまかなっており、その債務もまた法定相続人に引き継がれています。具体的には借入金の債務者を母から妻に変更したわけでが、その際に新規の契約がごとく妻と借入金の連帯保証人になっているWATANKO自身の二人分の住民票や印鑑証明書、戸籍謄本、確定申告などの各書類をこれでもかというくらい提出させられました。なにをどう揃えるかは金融機関が自由に取り決めていますし、ひとつでも欠けていれば当然のことながら手続きはできません。

提出した多数の書類の中でもWATANKOがかなりクレームをつけたものがあります。それはWATAMKO名義の不動産すべてを対象とした固定資産評価証明書です。

「債務者自身の財産情報ならまだしも、連帯保証人の分までは不要ではないか。そもそも借入金に見合うようにアパートの土地と建物について農協は抵当権をつけているのだろう。担保はあるではないか。」

「それとも金融機関様はなにがしかの機会を捕まえて、ここぞとばかり個人情報集めまくりというわけか。具体的なニーズもないくせに連帯保証人の財産情報まで丸暴きして、相手がもつ残りの与信を把握してどうするつもりか。カネ持っていそうな奴にはまたぞろ損保の不要な乗り換えや、検討にも値しない低い利率の定期預金でも勧めるつもりか。」

と農協の担当者にむかってつい悪態をついてしまいました。(実際にはニッコリ笑いながらかつもっとマイルドな言葉使いですが。)

だいたいこの農協は債務者に対して提出する書類を一方的に年々増やしている傾向があります。例えばここ数年は昼間、勤務中のサラリーマン(WATANKO)の携帯に何度も電話してきて当年の確定申告書コピー一式、それも1週間以内の平日!!に窓口まで持ってこいと要求することしばしばです。こちらは平日にホイホイ農協様の窓口までもっていけるほど暇ではありません。

よーし、それならこちらも権利行使してやろうじゃない。「出資金は全額引き上げします。返還申込書の書式をください。理由?相続関連費用の原資です。出資配当金も最近は減ってきたしね。(キッパリ)」といいつつも、上述の金融機関の書類要求に対する抗議だとにいうことを態度でもって大いに見せつけました。(大人げないですね...まったく)

すると借入があるので最低限の留保はお願いしますとのことなので、留保金1万円だけ残して出資金を引き上げることにしました。

父の代からつきあってきた地元の農協ですが、他の地元地銀と比べても金融機関として大した魅力があるわけでもなく、やがてはつきあいをフェードアウトしようという方向でしたので今回は丁度よいきっかけになりました。

2013年9月16日 (月)

家計のバランスシートをつくる時の悩ましさ-資産評価と将来債務

家計のバランスシート(以下、家計B/S)を作成して、自分の財政状態を的確に把握することは資産運用以前に家計診断などの段階でしばしば唱えられている手法です。個人投資家ブログでもこの家計B/Sを作成、公表している事例を時折見かけます。(公表といっても金額ズバリを記載されている方はまずみかけませんが。)

WATANKOもまた家計B/Sの作成を以前、試みたことがありますが、その際には以下の2つの悩ましさに直面しました。

不動産の資産評価

家計B/Sをつくるとき流動資産、流動負債、固定負債はわりと簡単に算定できるでしょう。問題は自家用さらには事業用の不動産(固定資産)を所有している場合にはその不動産の資産価値をどうみるかが家計B/Sに大きな影響を与えます。所有する不動産の価値を過大にみれば純資産の厚みは増しますが、家計の実態から乖離するおそれもあります。イメージは以下です。

2014309161

さて固定資産の評価方法についてですが、まずは一般的な評価の方法を紹介しておきます。

SAFTY JAPAN
不況に負けない「お金の管理・運用」は「この手」
「食いもの」にされずに生き残る「賢者の知恵」とは
不動産の価格はどう評価されるのか?――3つの公的指標と3つの価格評価法を理解しておこう

上記によると土地の価格を示す公的な指標としては主に(1)公示価格(基準価格)、(2)相続税路線価、(3)固定資産税評価額の3つがあり、(1)に比して実勢売買価格は地価上昇時には割高に、地価下落時には割安になります。また3つの価額の関係は(2)は(1)の約8割、(3)は(1)の約7割となるとのことです。さらには各々の不動産に対して広さや形状など個別性を反映したプラスまたはマイナス評価を加味することなどが紹介されています。

所有する不動産の価値を公正に測定する場合には、つまるところ不動産鑑定評価を行うべきなのですが家計B/Sを算定するという目的に対しては手間とコスト負担が大げさでしょう。

他に現実的な方法としては地元の不動産業者(できれば複数)に近隣物件の事例を参考に実勢の売買価格を見積もってもらうことでしょう。しかしこれも本気で売る気がなければ不動産業者の協力もおぼつかないでしょう。

そこでWATANKO流に簡易算定を提案するとなれば以下です。

まず元ネタは固定資産税評価額を用います。これは毎年、市役所から評価書が郵送されてきますので参照が簡単です。また上述の引用先でも述べられているとおり公示価格、相続税価格よりも低い水準であり保守的です。

これに近隣土地の需給バランス、土地の細かいマイナス評価の要素、タイムリーに買い手が現れるかどうかという流動性のリスクなどを加味したとして固定資産評価税の50%を実勢売買価格と見なします。

公示価格の約70%が固定資産税評価額、その50%がマーケットプライスでかつ希望する時期に売れる価格と見なすわけです。つまりは70%×50%=35%であり公示価格の約3分の1が見なし売買価格となります。とにかく売主が希望する時期に売却したいというニーズを満たす可能性を高めるとなれば金額水準的にはここまで下げることを覚悟しています。さすがにここまでの水準であれば売却できる岩盤な価格と言えるのではないでしょうか。


将来債務の取り込み範囲

「賃貸暮らしで住宅ローンがない我が家は目立った固定負債がない。総資産(流動資産+固定資産)と流動負債のバランスが純資産。流動負債なんてクレジットの月次支払いぐらいであり総資産=ほぼ純資産だ。安泰・安心だ。」

家計B/Sを算定するときにひょっとして上記のように考えているとすれば、ちょっと危ういです。なぜなら住宅ローンがなくとも、それに見合う形で長期に渡り住居の賃貸料を支払うという将来債務が存在しているからです。

同様に考えれば自身の老後の生活費や子どもの教育費用、親の介護費用のための拠出金、所有する建物不動産の修繕積立金など色々と将来債務が浮かび上がってきます。これらを思いつくままにどんどん積み上げていけば多くの家計B/Sは債務超過状態になってしまいます。イメージは以下です。

201309162


そこである程度の見切りが必要ですが、リスクをどこまで見込むかは個人次第なので、多くの人が納得するスタンダードを見極めるのは難しいです。

せめてできることといえば上記にあげた将来債務へのトータル引当金として適当な金額を毎年積み上げておくことが必要でしょう。換言すれば巷でよくいわれる生活防衛資金もこの一部といえます。生活防衛資金として蓄えている現金の貸借は純資産ではなく将来リスク引当金という負債勘定でみるべきでしょう。

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家計B/Sを作成するときには資産評価と将来債務によってB/Sの姿は如何様にも変わります。安全サイドにみれば資産評価は控えめに、将来債務はそこそこに反映しましょう。でも結果出来がったB/Sが債務超過になってしまってはちょっと元気がでないかもしれませんね。

おおっと大事なオフバランス資産をひとつ忘れていました。それは個人という人的資本です。これでなんとか貸借を合わせましょう。でも自分の能力、稼ぐ力の測定は不動産評価よりもはるかに難しいですね。

【補記】

典型的な例として住宅ローンを抱える個人の場合、自宅の資産価値はミニマムに見積もり、流動資産とあわせた総資産が住宅ローン(固定負債)とどうバランスしているのか確認すれば家計B/Sの把握としてはほとんどOKです。ましてや住宅ローンを完済すればあとは自宅の修繕引当金でも積んでおけば、残りの流動資産=純資産となり、賃貸暮らしよりも良好な家計B/Sになるでしょう。問題はそれをいつ達成できるかですが。

2013年9月15日 (日)

投資のリターンがでるには時間がかかる

【9月13日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 18,612千円

■損益率
33.6%

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いろいろなメディアでNISAというアルファベット4文字をみかける日が増えている昨今ですが、NISAを活用すればそれ以外の従前の口座に比べて100%有利というわけではないことをしっかりと宣伝してほしいです。

もっともNISA口座をひとつでも多く獲得したい金融機関とそこがスポンサーとなっている各メディアがそんなことをアピールすることはありません。せいぜいNISAを紹介するパンフレットの隅に小さく(6フォントぐらいで)「ほかの一般口座と損益通算できません。」とか「制度終了時にはその際の時価が取得価額と見なされます。」と書かれているくらいです。
(注:これはNISAのデメリットを注意喚起するためのアイロニーです。実際の各種説明資料における記載とは必ずしも一致しません。←いちいち書いておかないとコメントがきそうなので。)

さてそのNISAの喧伝についてですが、メディアにはひとつ大きく訴えてほしいことがあります。それは投資なんてものは1年やそこいらの期間で結果が出るものではなく、最低数年間は腰を据えてあわてずに待ちましょうということです。

リターンがでるには時間がかかる

資本主義経済社会では企業に投融資した結果、その資金が事業に投じられ収益が拡大し、配当の増加やその将来性を見込んだ企業価値の上昇に繋がり、当該企業の各証券価額の市場での上昇(リターン)に結び付きます。

企業は事業を発展させ収益をあげるには時間がかかります。1年や2年どころではないケースは少なくありません。WATANKOの周囲では「新規事業は3年目で単年度黒字、5年目で累損一掃が目標」などと言われるケースも散見します。

右から左へ商材をまわして手数料を稼ぐトレーディング業ならばともかく、大きな利益を上げる企業の多くは、その企業が生み出す付加価値もまた大きいです。企業は大きな付加価値を獲得するために昼夜、研究開発や事業開発のトライ&エラーを続けています。

企業が、資本主義が結果を出すには時間がかかるのです。

個別株や投資信託の市場におけるランダムウォークにつきあってデイトレで利益を上げるのではなく、企業の利益成長とそれを市場が認知することを期待して投資するのであれば、投資家は結果が出るまで信じて待つ必要があります。

あきらめずホールド続けましょう

NISAを用いたからといって金融商品で儲けることが出きる確率が上がるわけではありません。心配なのは「付き合いのある金融機関から勧められたからNISA口座を設けて投資を始めたけど、半年たったら(評価)損が出たよ。どうしてくれる。」と投資初心者からお門違いな不満がでて、投資そのものをポイとやめてしまうことです。

金融商品を買って半年で儲けることができたら誰も苦労はしません。投資はリターンが出るまで(でることを信じて)あせらずじっくり取り組むものです。投資に対する忍耐は、身近な例をあげれば定期預金のそれに似ているかもしれません。定期預金は3年物なら3年、5年物なら5年、通常なら誰もがホールドしますよね。それと同じように投資したお金のことはしばらく忘れてもいいくらいの気持ちでホールドしましょう。

もしNISA口座から一般の口座に移管する時、損失がでていたとしても、その後の10年、15年とホールドした結果、すばらしい企業成長を成し遂げ、証券価額が大きく上昇した結果、多額の利益を得ることができるとなれば、その時には税金を多少余計に払うことなど、ささいなアクシデントにすぎないことかもしれません。


2013年9月14日 (土)

野菜詐欺、いや詐欺ではないけれど

9月に入りすっかり秋の気配が漂うこの頃。来月から第2四半期決算でまた忙しくなりそうな予感の中、今はまだ残業も少ない日々です。今のうちに地元の気になるお店をチェックしておこう。そういえば裏通りにできた新しい立ち飲み屋が結構にぎわっているな、ちょっと寄って帰ろう...ウヒヒ、と脳内が週末モードに切り替わろうとしたところで、若いお兄さんに呼び止められました。

「すみません、野菜いかがですか。買ってくれませんか。」
(実際には「売れ残ってしまった。」とか「どこどこで栽培した。」などのセールストークが伴っていたのですが、関心なく聞き流していたので記憶に残っていません。)

見るとお兄さんが両手で抱えている小ぶりな段ボール箱にイモ類か根菜類の野菜がゴロゴロ入っています。

夜の駅前で帰宅帰りのサラリーマンを路上で捕まえて野菜を売り込むとは、結構無理目な営業スタイルだなあと刹那思いながら、「これから帰るところなので結構ですよ。」と軽くあしらいその場を離れました。

数日後の休日夜に駅に家族を迎えにいくため車で駅前傍につけたところ、またも段ボール箱をもったお兄さんがWATANKOの車に寄ってきました。

「すみません、野菜いかがですか。買ってくれませんか。」

先日出くわしたお兄さんと同一人物なのか。売りモノは同様なのか。以前の記憶がほとんど残っておらずわかりませんでしたが、その無理目な営業スタイルは記憶していたので「また来たか。今度は車に乗っているドライバーに直接売り込むのか。相変わらず場違いで無理目だなあ。」と思いつつ、またも丁重にお断りしました。

前回出くわした時には売り込みを断り、その場を離れたのでそのお兄さんのその後の様子をうかがい知ることはなかったのですが、今回は停車して家族を待つ間、そのお兄さんが野菜を売る様子をじっと観察していました。

よくみるとお兄さんは私から離れたあともあちこちの路上ドライバーや道行く人に野菜を売り込んでいます。しかしながらさっぱり売れません。そのお兄さんの身なりは古くからある地元の八百屋でバイトしていそうな垢ぬけない感じであり、見ているとどこか哀愁が漂ってきます。そのうちなんだかイモの一つでも買ってあげないと気の毒に思えてきました。

夜の駅前で送迎や帰宅で往来する人々を相手に、段ボール箱に入れた野菜を、それも暗闇の中では鮮度や品質がわかりにくい状態で買う人がいるとは思えません。もうちょっと売り方を考えればよいのにと思いました。しかしながらその体当たりで健気な売り込みに対して、なかには人のよいWATANKO(←ウソおっしゃい)のように、ここで野菜が売れないとさぞや生活に困るのだろうなあと同情心が多少なりとも湧いてくる人がいて、必要もないのに野菜を買ってしまう事態が生じるかもしれません。

WATANKOはこれを勝手に「同情セールス」と名付けてみました。

WATANKOは結局この同情セールスに負けて野菜を買うことはありませんでしたが、果たして買ってみたらどうだったでしょうか。明るいところで良く見るととても店先になど出せないクズ野菜かもしれません。値段もスーパーなどに比べれば割高かもしれません。でも明らかな瑕疵をもった商品ではなければ詐欺ともいえません。うーん、立件は難しい。

ともかくも夜の駅前まで段ボール箱に野菜を入れて売り歩くという無理目な営業スタイルをみせ、相手に同情心を抱かせ買わせてしまうその手法に何ともいえない商売の素人臭さを感じてしまいました。

(後日談あります)

さて後日夜、この野菜売りのお兄さんを三たび見かける機会はありました。今度は不意に声を掛けられたのではなく、少し遠目の位置でこちらから見つけたわけです。

そこでは路上駐車してあるミニバンの前で、2人の若者が野菜の入った段ボールを囲みながら打ち合わせをしている様子でした。彼らは路上にしゃがみこんで時おり笑ったり、熱い語りをしています。なんだかあまり「どうしても今夜はこの野菜をXX個売らなきゃなんねえ」というような切迫感はなさそうです。よくわからない野菜売りのお兄さん達だなあとおもいつつ家路を急ぐWATANKOでした。
(で、オチは?これか?これかよ!)

◆さあて今週末&来週末は3連休×2です。ちょっとはりきってブログ記事書きます!

2013年9月 9日 (月)

(続々)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か


(前回からの続きです。)

個人の不動産投資の出口戦略を考えるヒントを前回述べましたが、その中で出口戦略自体を持たない場合にもふれました。かくいうWATANKOも同様です。

WATANKOのようにサラリーマン+副業で不動産賃貸業を営む個人の場合、サラリーマンの早期リタイアを検討するにあたっては不動産投資の将来に渡るリスクを見積もり、その備えを行う必要がありますが、これが難しいです。

「不動産を所有し、賃貸収入があるのなら早期リタイアはより実現性が高いのではないか。」という指摘もあるかもしれません。たしかに家計のフロー面ではそのとおりかもしれませんが、ストック面では悩ましい面もまたあります。

それは不動産を所有し続けることで抱え続けるリスクに対して、備えとなる引当金を積んでおく必要があることです。

例をあげればアパートの場合なら老朽化に伴う大規模な修繕費用や大災害時の被害に対する復旧費用などです。また入居率の著しい低下や固定資産税の負担などもあるでしょう。もちろん災害の損失については保険をかけてはいますが、自己負担も想定して別途これら様々な発生予想コストに対してふだんから引当金を積んでおく必要があります。

とはいえその見積は容易ではなく、前提条件を積み重ねたケースをもとに算定するしかありません。前提条件が狂う事態は大いにあり得ますし、その未知なリスクを考えれば引当金は年間100万円よりも200万円、300万円と多ければ多いほど安泰ですが、際限がありません。

そこでサラリーマンができるうちはなるべくそこで収入を上げてリスク引当金にまわしたいという安全サイドな考え方に行きつきます。

不動産を所有することは家計面ですべからくプラス面というわけではなく、リスクもまた抱えています。その備えをなるべく厚くしておきたいという心理が早期リタイアにブレーキをかけることにもなるわけです。

(おまけ)

WATANKOは自身が早期リタイアする際には、以下の発生予想コストおよび減収リスクを見積もっています。

1.アパートについては大規模修繕(ユーティリティ更新や外壁・外構リニューアル)費用

2.リタイア後から80歳までにかかる所有不動産の固定資産税の総額

3.アパートは築30年、その他の不動産賃貸物件は現行賃貸契約の開始時から30年を経過した時点で収益が半減する。

4.その他コンティンジェンシーコスト(不測事態に備えた引当金)→算定が事実上不可能なのでエイヤで年間あたりXX万円と見做しています。

2013年9月 8日 (日)

(続)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

前回、個人の不動産投資の出口戦略について述べました。不動産物件を購入し、一定期間賃貸後に売却するというスキームの中で、予定の利益をあげるためには希望する時期に希望する金額で売却できることが重要ですが、それを事前に把握することは難しいと述べました。

手に入れた不動産物件を希望する時期に希望する金額で売却できず、当初想定していたトータル利益を上げられない事態をできるだけ回避するためにはどうしたらよいか。WATANKOの不動産投資の拙い経験からは、処方箋などとはとても言えませんが、少しヒントめいたことを言わせてもらうとすれば以下のとおりです。

1.1件あたりの取得費用(投資金額)を抑制する

物件の売却価額が希望する金額を下回ったとしても、そもそもの取得費用の水準が低ければ、下回った絶対額は少なくて済みます。不動産の売買はタイムリーに相手が現れてこそ成り立つもの。売買はうまくいくときもあれば、そうでない時もあります。その総体で個人の不動産投資全体の利益が決まります。いくらリターンが高そうで魅力的に思えても1億円で1物件を購入するというワン&オンリーではなく、2,000万円で5物件を分散購入して、売買リスクを緩和させることが必要です。

2.土地だけの取得でも良い

土地とその上物である建屋の両方を購入する物件よりも、土地だけに絞り込む方が無難です。土地と建屋の両方を購入する場合、両方の価値減耗のリスクを負うことになり、過大なリスク取りになるおそれがあります。とくに土地よりも建物の方が商品価値の劣化に伴う修繕維持や資本的支出(商品価値アップの設備更新等)などのための資金もかかるためトータル利益を損なう可能性が高いです。土地も路線価の影響などを受けますが、そのリスクは建物に比べてマイルドです。

3.出口戦略は想定せず、持ち続ける

いっそ購入した物件は一定期間後に売却するという予定をたてないことも一つの考え方です。この場合、購入する物件を不定期の長期間、賃貸して収益がしっかりと得られるか精査するためには物件の周辺地域について人口、商業、土地需要等の長期的な将来動向をある程度おさえておく必要あります。といっても「言うは易し、行うは難し」なので、現実のケースでは「人口30万人の地方都市のターミナル駅近くの物件だからまあいいか」程度のお気楽な判断になってしまうかもしれませんが。

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さてWATANKOの周辺には上記の3にあげたように個人で不動産賃貸業を営む人たちの中には、意図せずともこの出口戦略をもたない人も少なからず見受けられます。

例えば先代から継いだ所有地や建物物件をずっと賃貸して淡々と収入を得ている個人です。昔からいる地主さんというタイプです。彼らには出口戦略という概念は乏しく、よほど差し迫った資金需要がなければ所有地を売却するという気持ちは薄いです。先代から守ってきたこの土地をおいそれと簡単に手放すわけにはいかない、というメンタリティです。

もちろん中には相続税の支払原資や、別の目的で資金が必要になった場合に売却することはあるでしょう。しかし資金需要がそこまで逼迫しない事態であれば、不動産賃貸業を淡々と続けています。

WATANKOも上記の属性をもつ端くれです。よって所有する不動産物件の出口戦略は現在考えていません。

しかし一方で早期リタイアを考える時に、この出口戦略をもたないことがちょっと悩ましい面をもたらしています。

(つづく。次回で完結です。)

2013年9月 7日 (土)

個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

【9月6日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 17,227千円

■損益率
31.1%

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個人の投資活動、資産運用の手法はいろいろありますが、中でも金融商品の次にメジャーなのは(現物)不動産投資かもしれません。

では個人の不動産投資で一番大事なことはなにかというと、それは出口戦略。もっと具体的に言えば取得した不動産物件を希望通りの時期に希望通りの金額で売却することです。

不動産投資の利益はおおまかにいえば以下のとおり算定されます。

(①賃貸収入+②売却価額)-(③取得費用+④維持費用)=⑤利益

不動産投資を行う場合、先ず③が確定します。①と④もまあ事前に見積もることはできるでしょう。(できなかったら不動産投資はやめた方が良いです。)ところが②だけは不動産投資の開始時に試算することは大変難しいです。

不動産物件は同じものはひとつとしてなくマーケットプライスがはっきりしません。またタイムリーに買い手が現れて初めて取引が成り立つわけであり、売却時期の特定がむずかしくなることもあるでしょう。これが首都圏の地価が高い物件ならまだしも、需要がどれだけあるか読みにくい地方の物件であれば尚更です。さらには物件自体の価値以外にも売り手・買い手の事情などいろいろな要素もまた売買金額に作用します。

このように保有する不動産物件のバリュエーションと流動性が不透明な中、購入した物件のX年後あるいはXX年後の売却価額を事前に購入時点で読むことは至難です。

不動産物件を購入し、これを一定期間賃貸に供したのち、売却して手仕舞いする。この最後の売却が希望する時期に、希望する金額で実現できるか否かがその不動産投資から得られる利益の太宗を決めます。賃貸期間中に①-④がまずまずの利益を生んだとしても②-③が目標以下であれば、その不動産投資は当初想定よりも旨味がなかったとなります。

不動産物件を希望する時期に、希望する金額で売却することを実現するためには自身がそのノウハウに長けるようになるか、かなり信頼のおける不動産業者の協力が必要です。果たして世の中で不動産投資を行う個人は皆そのあたりのことを十分に手当てしているのでしょうか。①-④についてのみ一生懸命に算盤をはじいて良しとしていないでしょうか。

(つづく)

2013年9月 5日 (木)

55歳で早期リタイアできれば十分幸せかもしれない

【9月4日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 16,885千円

■損益率
30.5%

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早期リタイアについてはこれまで何度か記事にしてきたことがありますが、今回はちょっと軽めに人生の時間配分からみて何歳くらいで早期リタイアできたら幸せなのか、ちょっと考えてみました。

ストレート学卒で企業に就職して60歳定年まで働くと38年間です。一方で元気に動き回れる年齢を75歳とおけば60歳定年後からの期間はわずか残り15年です。

しかしながら定年後は自由になる時間が働いていた時期にくらべてはるかに増えます。少なくみても2倍くらいにはなるとみてよいでしょう。したがい働いていた時期と同等に換算すれば2倍の30年分です。うーん、これでも38年の就業期間に対して下回っていますね。さらには75歳まで元気に動きまわれる保証もないためもう少し早いリタイアが望ましいです。

たとえばリタイア年齢をもう少し切り上げて55歳ではどうでしょうか。75歳までちょうど20年。実質2倍で40年。一方、就業期間は5年短縮され33年。なんとか実質リタイア期間>就業期間とみなせそうです。これなら人生の時間配分のバランスからみてハッピーといえるかもしれません。

この55歳という年齢はかつて定年として採用していた企業も多かったです。このほかにも父親が30代前半に第2子(末子)ができていれば、父親が55歳の頃にちょうど学卒となり、教育費の負担もなくなります。

また企業においても役職定年を55歳~56歳に設定しているところもあるのではないでしょうか。そのあたりからもそろそろリタイアがちらつく頃です。

ではWATANKOのケースはどうか。

WATANKOが55歳の時に長男は27歳、次男は19歳です。次男が大学在学中であり、教育費はまだかかりますが、その見積額はかなり正確にはじけそうです。子供を育てる親として、ギリギリゆるされるタイミングかもしれません。

一方、資金面はどうかというと現時点での投資の評価額、夫婦の現預金、有価証券、保険解約戻入金をかきあつめてXXX円。そこに今後9年間の貯蓄+資産運用成果、退職金を合算し、そこから次男の教育費用の必要額を控除してもなんとかなりそうです。

55歳は早期リタイアとは言えない、という意見もあろうかと思います。

でもそれがおそらく自分にとっての早期リタイアの限界点ではないかと考えます。これが50歳ですと素敵なのですが次男はまだ中学生であり、子供を育てる親の身としてはちょっと難しいです。

以上、ちょっと算数レベルでの早期リタイア時期を考えてみました。

(...こっそり次回予告)

実は子供の教育以外の要素として、WATANKOの場合、所有する不動産の出口戦略も早期リタイアに大きな影響を与えています。

具体的に言うと...出口戦略が無いのです!!

2013年9月 3日 (火)

相続して頑張る次世代達

先日の記事で相続税に色々とイチャモンつけてみましたが、今回は相続税にもめげず頑張る次世代達を紹介します。

WATANKOは地方都市に住んでおり、地元周辺の知人友人にはWATANKOと同じく親から遺産を引きついだ同年代層をちらほら見かけます。遺産相続というと土地や現金を労せずガッポシ手に入れるイメージかもしれません。それ以外にも商売を継いでいるケースもあります。

商売を引き継いだ彼らは、先代が築いてきた看板や評判の恩恵を受ける部分もありますが、消費者のニーズの移り変わりや同業他社との競合の中で、親から引き継いだビジネスを維持、発展させるべく自らも努力や研鑽、苦労を積み重ねています。

(事例A)
蕎麦屋を継いだ若旦那。市内の大通り沿いの所有地も相続し、そこで中古車屋を開業。毎日朝、蕎麦を茹でて開店準備した後、中古車屋で営業開始。蕎麦屋と中古車屋のダブルインカム。蕎麦屋は家族経営で人件費かからず、老舗なので来客数も固い。中古車屋は回転重視でリターンは高くないがローリスクな経営をしている。

(事例B)
実家は地元老舗の薬局の後継ぎ。店舗は明るくリニューアル。地元密着型で早朝から営業。コンサル営業スタイルで馴染み客を増やす。さらには地元で後継者がいなくなった零細同業他社を営業譲渡や経営受託などでどんどん取り込み商いを拡大している。

(事例C)
土地持ちの御仁は親から継いだ貸駐車場ビジネスから業容展開。競合が厳しくなるとみるや、最近はペットホテルを開業してこれまた順調。

この他にも親から継いだ土地でカットハウスを開業、2号店出店かはたまた副業としてアパート経営を狙っている人や、親の出資で得た土地にて半分を携帯ショップに賃貸し安定収益、残り半分でこだわりの酒屋を経営する人等々の事例もあります。(どれも実在)

彼らの場合、ただ親から有形無形の遺産を相続すれば成功が自動的に約束されるものではありません。彼らは親から遺産を相続しましたが、ただそれだけで必ずしも安寧とした暮らしを送ることができるというわけではなく、その資産の維持・活用に早朝深夜苦労しています。仕事のトラブルがあればプライベートも何もありません。

彼らの資産規模から推察するに相続税課税対象者であったと思われますが、めげずに頑張っています。彼らは外資系コンサルや金融トレーダーのような高収入は得らないかもしれませんが堅調なビジネスを行い、かつ派手な暮らしを控える人たちであり、長年かけて財を築くでしょう。

WATANKOは会社にいけば給与がもらえるサラリーマン+成り行き不動産賃貸業者というしがない身ですが、WATANKOからみれば彼らはとても闊達で生き生きとしているように見えます。

世の中には彼らのように親から事業を受け継ぐと思われる予備軍がまだまだいることでしょう。彼らが事業をうまく継承して成長させることができれば収める法人税、消費税、固定資産税、事業税などが増えます。雇用だって増える可能性があるでしょう。

それを相続があったからといって早速税金徴収するのではなく、そこは一旦止めおいて、継承した遺産を活用してより太く、より長く収入をあげてもらい、そこから納税を継続・拡大してもらったり、様々な経済の波及効果を出してもらった方がよいと思うのはWATANKOだけでしょうか。

2013年9月 1日 (日)

(続)2013年8月末運用状況

(前回からのつづきです)

前回の続きとして、ファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201308314

さらに「my index(わたしのインデックス)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに期待リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

*期待リターン
5.0%(5.0%)

*リスク
12.8%(13.0%)

*シャープレシオ
0.39(0.39)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

*購入元本+投資待機預金元本分
55,443千円(55,444千円)

*評価損益+確定損益分
15,358千円(16,503千円)

*運用期間
66か月(65か月)

*元本平均残高
37,828千円(37,557千円)

*平均年間利回り
7.4%(8.1%)

<概況>

現在、保有商品は14本。このうち国内ETFの1308をのぞく13本が評価益ありです。「保有商品の評価益+売却による確定損益分込み」についてはここ数カ月のところは対前月比で増減を繰り返しています。

ところでWATANKOはブログ開設以来、月次で運用状況の詳細を開示しています。この開示されている数値だけをみれば元本で5,500万円、評価損益ベースで7,000万円程度の水準であり、45歳の扶養家族実質3名を抱える世帯主としてはまずますの蓄財とみる方もいるかもしれません。

しかしながら毎月開示しているのは総資産・負債・純資産のうち、リスク金融用商品による投資部分の状況です。実際にはこれ以外にも不動賃貸業用の運転資金、生命保険・損害保険の解約戻入金、出資金(退会⇒変換予定)、退職金(見込み額)、妻名義の預金などの流動資産、さらにはアパート建築資金の借入金など固定負債もあります。

これら資産・負債をあわせてNETした純資産はそれほど高くなく、まだまだハッピーリタイアが見えるような位置に立っているわけではありません。(固定資産の所有について過信をしないようここでは省いて考えています。)

仕事も蓄財も投資もまだまだコツコツ頑張らねばなりません。でも最近老眼が目立つようになりました。うーん、年だなあ....

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