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2013年9月 9日 (月)

(続々)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か


(前回からの続きです。)

個人の不動産投資の出口戦略を考えるヒントを前回述べましたが、その中で出口戦略自体を持たない場合にもふれました。かくいうWATANKOも同様です。

WATANKOのようにサラリーマン+副業で不動産賃貸業を営む個人の場合、サラリーマンの早期リタイアを検討するにあたっては不動産投資の将来に渡るリスクを見積もり、その備えを行う必要がありますが、これが難しいです。

「不動産を所有し、賃貸収入があるのなら早期リタイアはより実現性が高いのではないか。」という指摘もあるかもしれません。たしかに家計のフロー面ではそのとおりかもしれませんが、ストック面では悩ましい面もまたあります。

それは不動産を所有し続けることで抱え続けるリスクに対して、備えとなる引当金を積んでおく必要があることです。

例をあげればアパートの場合なら老朽化に伴う大規模な修繕費用や大災害時の被害に対する復旧費用などです。また入居率の著しい低下や固定資産税の負担などもあるでしょう。もちろん災害の損失については保険をかけてはいますが、自己負担も想定して別途これら様々な発生予想コストに対してふだんから引当金を積んでおく必要があります。

とはいえその見積は容易ではなく、前提条件を積み重ねたケースをもとに算定するしかありません。前提条件が狂う事態は大いにあり得ますし、その未知なリスクを考えれば引当金は年間100万円よりも200万円、300万円と多ければ多いほど安泰ですが、際限がありません。

そこでサラリーマンができるうちはなるべくそこで収入を上げてリスク引当金にまわしたいという安全サイドな考え方に行きつきます。

不動産を所有することは家計面ですべからくプラス面というわけではなく、リスクもまた抱えています。その備えをなるべく厚くしておきたいという心理が早期リタイアにブレーキをかけることにもなるわけです。

(おまけ)

WATANKOは自身が早期リタイアする際には、以下の発生予想コストおよび減収リスクを見積もっています。

1.アパートについては大規模修繕(ユーティリティ更新や外壁・外構リニューアル)費用

2.リタイア後から80歳までにかかる所有不動産の固定資産税の総額

3.アパートは築30年、その他の不動産賃貸物件は現行賃貸契約の開始時から30年を経過した時点で収益が半減する。

4.その他コンティンジェンシーコスト(不測事態に備えた引当金)→算定が事実上不可能なのでエイヤで年間あたりXX万円と見做しています。

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