所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き

相続などで遊休土地を手に入れて、さてどうやってこの土地をどう活用したものかと考えている地方の中年男にむけて、同じような境遇でこれまで四苦八苦してきた、やはり地方の中年男がおくる地方における現実的な遊休土活用の事例です。

まず前回書き損ねましたが遊休土地の活用（規模としては５００～１，０００㎡）の選択肢は大別すると以下のとおりです。

１．住居用建物
（１）アパート
（２）戸建て住宅

２．店舗・施設

３．駐車場

４．売却

これらについてそれぞれ気が付いた点をあげてみます。

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それでは前回の続きです。

（２）戸建て住宅

住居用建物のバリエーションとして戸建て住宅もあります。戸建ての場合の特徴としては以下のとおりです。

１）物件の競合が少ない。

アパート物件にくらべて戸建て物件の件数は少なく、多くの物件との競合（家賃のたたき合い）にさらされるケースを回避できます。

ただ一方で賃料が比較的高めなので、戸建てを求める顧客が現れないと空室期間が長くなってしまうおそれもあります。

２）投資額を調整しやすい。

アパートの場合、リターンの絶対額を増やしたいがために敷地さえあれば、一定の部屋数を確保したいという発想になりがちです。結果、総投資額が膨らみ、そのために過度な借り入れを行うといったパターンに陥りがちです。また建築費用のスケールメリットを活かして坪当り建築費用を安くしたいという動機も働き、これまた総投資額の拡大に繋がります。

ところが戸建で住宅であれば１軒から建てられるので投資額を調整しやすいです。

たとえば４部屋から６部屋のアパートを建てるとなれば、各部屋の間取りにもよりますが建築費用は大体３，０００～４，０００万円の水準です。一方で戸建て住宅であれば６０～７０㎡なら１，２００～１，３００万円前後の水準です。２軒でも３軒でも総投資額に合わせて選ぶことが容易です。

ではリターンの水準はどうなのか？試算してみます。

投資額が１，２５０万円
賃料は１１万円／月、年額１４４万円。
表面利回りは１０．６％です。

ちなみにですが表面利回りから手取りまで以下試算してみました。
＊管理手数料５％に固定資産税、損害保険、修繕積立金で▲４０万円（多いかな？）
＊空室率はやや高めにみて１５％とすれば▲２２万円
＊税率２０％として▲１６万円
以上合算の結果、手取りは約６６万円。利回りは５．２％です。

まあだいたいアパートと同じ水準ですね。

＜余談：新築マイホーム取得を要望している方へ＞

新築マイホームが欲しいが、予算が限られているのでなるべくローコストで手に入れたいという方におかれましてはこの賃貸物件仕様（規格商品）をねらうのはどうでしょうか。

賃貸物件仕様ですから、通常のマイホームの仕様レベルにくらべて見劣りはしますし、間取りにも余裕はありませんが、マイホームにこだわりが薄い人にとっては必要十分でしょう。家族構成からみれば夫婦二人暮らしあるいは子供一人という家庭なら７０～８０㎡もあれば必要十分でしょう。

それともマイホームが欲しい人はこだわりもそれなりに有りそうなので無理でしょうか。

（つづく）