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2013年9月16日 (月)

家計のバランスシートをつくる時の悩ましさ-資産評価と将来債務

家計のバランスシート(以下、家計B/S)を作成して、自分の財政状態を的確に把握することは資産運用以前に家計診断などの段階でしばしば唱えられている手法です。個人投資家ブログでもこの家計B/Sを作成、公表している事例を時折見かけます。(公表といっても金額ズバリを記載されている方はまずみかけませんが。)

WATANKOもまた家計B/Sの作成を以前、試みたことがありますが、その際には以下の2つの悩ましさに直面しました。

不動産の資産評価

家計B/Sをつくるとき流動資産、流動負債、固定負債はわりと簡単に算定できるでしょう。問題は自家用さらには事業用の不動産(固定資産)を所有している場合にはその不動産の資産価値をどうみるかが家計B/Sに大きな影響を与えます。所有する不動産の価値を過大にみれば純資産の厚みは増しますが、家計の実態から乖離するおそれもあります。イメージは以下です。

2014309161

さて固定資産の評価方法についてですが、まずは一般的な評価の方法を紹介しておきます。

SAFTY JAPAN
不況に負けない「お金の管理・運用」は「この手」
「食いもの」にされずに生き残る「賢者の知恵」とは
不動産の価格はどう評価されるのか?――3つの公的指標と3つの価格評価法を理解しておこう

上記によると土地の価格を示す公的な指標としては主に(1)公示価格(基準価格)、(2)相続税路線価、(3)固定資産税評価額の3つがあり、(1)に比して実勢売買価格は地価上昇時には割高に、地価下落時には割安になります。また3つの価額の関係は(2)は(1)の約8割、(3)は(1)の約7割となるとのことです。さらには各々の不動産に対して広さや形状など個別性を反映したプラスまたはマイナス評価を加味することなどが紹介されています。

所有する不動産の価値を公正に測定する場合には、つまるところ不動産鑑定評価を行うべきなのですが家計B/Sを算定するという目的に対しては手間とコスト負担が大げさでしょう。

他に現実的な方法としては地元の不動産業者(できれば複数)に近隣物件の事例を参考に実勢の売買価格を見積もってもらうことでしょう。しかしこれも本気で売る気がなければ不動産業者の協力もおぼつかないでしょう。

そこでWATANKO流に簡易算定を提案するとなれば以下です。

まず元ネタは固定資産税評価額を用います。これは毎年、市役所から評価書が郵送されてきますので参照が簡単です。また上述の引用先でも述べられているとおり公示価格、相続税価格よりも低い水準であり保守的です。

これに近隣土地の需給バランス、土地の細かいマイナス評価の要素、タイムリーに買い手が現れるかどうかという流動性のリスクなどを加味したとして固定資産評価税の50%を実勢売買価格と見なします。

公示価格の約70%が固定資産税評価額、その50%がマーケットプライスでかつ希望する時期に売れる価格と見なすわけです。つまりは70%×50%=35%であり公示価格の約3分の1が見なし売買価格となります。とにかく売主が希望する時期に売却したいというニーズを満たす可能性を高めるとなれば金額水準的にはここまで下げることを覚悟しています。さすがにここまでの水準であれば売却できる岩盤な価格と言えるのではないでしょうか。


将来債務の取り込み範囲

「賃貸暮らしで住宅ローンがない我が家は目立った固定負債がない。総資産(流動資産+固定資産)と流動負債のバランスが純資産。流動負債なんてクレジットの月次支払いぐらいであり総資産=ほぼ純資産だ。安泰・安心だ。」

家計B/Sを算定するときにひょっとして上記のように考えているとすれば、ちょっと危ういです。なぜなら住宅ローンがなくとも、それに見合う形で長期に渡り住居の賃貸料を支払うという将来債務が存在しているからです。

同様に考えれば自身の老後の生活費や子どもの教育費用、親の介護費用のための拠出金、所有する建物不動産の修繕積立金など色々と将来債務が浮かび上がってきます。これらを思いつくままにどんどん積み上げていけば多くの家計B/Sは債務超過状態になってしまいます。イメージは以下です。

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そこである程度の見切りが必要ですが、リスクをどこまで見込むかは個人次第なので、多くの人が納得するスタンダードを見極めるのは難しいです。

せめてできることといえば上記にあげた将来債務へのトータル引当金として適当な金額を毎年積み上げておくことが必要でしょう。換言すれば巷でよくいわれる生活防衛資金もこの一部といえます。生活防衛資金として蓄えている現金の貸借は純資産ではなく将来リスク引当金という負債勘定でみるべきでしょう。

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家計B/Sを作成するときには資産評価と将来債務によってB/Sの姿は如何様にも変わります。安全サイドにみれば資産評価は控えめに、将来債務はそこそこに反映しましょう。でも結果出来がったB/Sが債務超過になってしまってはちょっと元気がでないかもしれませんね。

おおっと大事なオフバランス資産をひとつ忘れていました。それは個人という人的資本です。これでなんとか貸借を合わせましょう。でも自分の能力、稼ぐ力の測定は不動産評価よりもはるかに難しいですね。

【補記】

典型的な例として住宅ローンを抱える個人の場合、自宅の資産価値はミニマムに見積もり、流動資産とあわせた総資産が住宅ローン(固定負債)とどうバランスしているのか確認すれば家計B/Sの把握としてはほとんどOKです。ましてや住宅ローンを完済すればあとは自宅の修繕引当金でも積んでおけば、残りの流動資産=純資産となり、賃貸暮らしよりも良好な家計B/Sになるでしょう。問題はそれをいつ達成できるかですが。

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