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2013年9月 8日 (日)

(続)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

前回、個人の不動産投資の出口戦略について述べました。不動産物件を購入し、一定期間賃貸後に売却するというスキームの中で、予定の利益をあげるためには希望する時期に希望する金額で売却できることが重要ですが、それを事前に把握することは難しいと述べました。

手に入れた不動産物件を希望する時期に希望する金額で売却できず、当初想定していたトータル利益を上げられない事態をできるだけ回避するためにはどうしたらよいか。WATANKOの不動産投資の拙い経験からは、処方箋などとはとても言えませんが、少しヒントめいたことを言わせてもらうとすれば以下のとおりです。

1.1件あたりの取得費用(投資金額)を抑制する

物件の売却価額が希望する金額を下回ったとしても、そもそもの取得費用の水準が低ければ、下回った絶対額は少なくて済みます。不動産の売買はタイムリーに相手が現れてこそ成り立つもの。売買はうまくいくときもあれば、そうでない時もあります。その総体で個人の不動産投資全体の利益が決まります。いくらリターンが高そうで魅力的に思えても1億円で1物件を購入するというワン&オンリーではなく、2,000万円で5物件を分散購入して、売買リスクを緩和させることが必要です。

2.土地だけの取得でも良い

土地とその上物である建屋の両方を購入する物件よりも、土地だけに絞り込む方が無難です。土地と建屋の両方を購入する場合、両方の価値減耗のリスクを負うことになり、過大なリスク取りになるおそれがあります。とくに土地よりも建物の方が商品価値の劣化に伴う修繕維持や資本的支出(商品価値アップの設備更新等)などのための資金もかかるためトータル利益を損なう可能性が高いです。土地も路線価の影響などを受けますが、そのリスクは建物に比べてマイルドです。

3.出口戦略は想定せず、持ち続ける

いっそ購入した物件は一定期間後に売却するという予定をたてないことも一つの考え方です。この場合、購入する物件を不定期の長期間、賃貸して収益がしっかりと得られるか精査するためには物件の周辺地域について人口、商業、土地需要等の長期的な将来動向をある程度おさえておく必要あります。といっても「言うは易し、行うは難し」なので、現実のケースでは「人口30万人の地方都市のターミナル駅近くの物件だからまあいいか」程度のお気楽な判断になってしまうかもしれませんが。

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さてWATANKOの周辺には上記の3にあげたように個人で不動産賃貸業を営む人たちの中には、意図せずともこの出口戦略をもたない人も少なからず見受けられます。

例えば先代から継いだ所有地や建物物件をずっと賃貸して淡々と収入を得ている個人です。昔からいる地主さんというタイプです。彼らには出口戦略という概念は乏しく、よほど差し迫った資金需要がなければ所有地を売却するという気持ちは薄いです。先代から守ってきたこの土地をおいそれと簡単に手放すわけにはいかない、というメンタリティです。

もちろん中には相続税の支払原資や、別の目的で資金が必要になった場合に売却することはあるでしょう。しかし資金需要がそこまで逼迫しない事態であれば、不動産賃貸業を淡々と続けています。

WATANKOも上記の属性をもつ端くれです。よって所有する不動産物件の出口戦略は現在考えていません。

しかし一方で早期リタイアを考える時に、この出口戦略をもたないことがちょっと悩ましい面をもたらしています。

(つづく。次回で完結です。)

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