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2013年9月23日 (月)

所有地、更地にしたあと→①住居用建物

(今回より何回かに分けて有休土地活用について書きます。興味のない方、すみません。)

WATANKOは週末、またまた空き地(更地)になった所有地の草刈りをやっています。ひととおり終えるのに半日はかかります。最近は涼しくなったので作業は大分楽になりました。

草刈りをしながらこの遊休土地をどう活用したものかと色々思案しています。この土地ではかつては約40年間、戸建てを何軒か建てて賃貸していたのですが、老朽化に伴い2年前迄に店子はすべて退去、昨年末に建屋を解体撤去しました。(収益が無くなったので以前はシルバー人材センターに依頼していた草刈り作業を、経費節減のため自分自身で定期的にやっている昨今です。)

さて、WATANKOと同じくこの手の遊休土地(規模としては500~1,000㎡)を持つ場合、今後の現実的な賃貸物件の活用プランとはどんなものがあるでしょうか。つらつらとあげてみました。

1.住居用建物

(1)アパート

アパートというと1棟あたり4部屋から12部屋あたりが通常の規模です。敷地が広ければ複数棟を建てることもあります。立地条件をもとに周辺の賃貸ニーズを十分勘案して敷地内配置図や間取りや外観・内装デザイン、家具・設備などの他、賃料設定も入念に決め込んでいかねばならず、素人個人では、アパート建築を発注する業者を十分に起用していくことが必要です。ここでの重要なポイントはいくつかありますが、そのひとつはコストセーブです。

たとえば都市ガスの引き込みはあえてせずにプロパンガスを採用します。引き込み工事費用がかかりませんし、プロパンガス業者は電話一本で施主負担なしでプロパンガスの据え付け工事をやってくれます。都市ガスよりもプロパンガスの方が月々のガス代が高いのですが、それは勿論入居者の負担ですし、物件比較の際にプロパンガスだからといって避けられるという話はほとんどきたことがありません。

設備についても(またガスの話ですが)例えばガスコンロは設置せず、入居者持ち込みにするなど細かいところでもコストセーブを忘れないようにしたいですね。このあたりはアパート建築業者に近隣動向を調べさせたり、コストセーブのアイデアをどんどん出させるなどやってもらうと良いでしょう。

また外に目を転じると外構については標準的な仕様、少し殺風景なくらいで丁度よいです。例えば隣地との境界に設けるブロックやフェンスはごくシンプルなタイプでOK。境界線のデザインを良くみせて自分だけでなく隣地に対してもバリューUPさせる必要はありません。それに外構は経年によって破損や汚れが必ずといっていいほどでてきます。デコラティブな仕様にすると修繕維持費の負担も増えてしまいます。

さらに計画の初期段階からのコストセーブもあります。例えばアパートは一定の部屋数以上の規模(自治体にもよりますが1棟あたり6部屋~10部屋あたり。)になりますと自治体との間での事前協議を求められ、結果、建設用地に関して雨水貯留など排水ルートや緑地などいろいろなインフラを整備することを要求されます。協議自体にも時間や手間、コストがかかるのですが、加えてインフラ整備のための追加コストもバカになりません。

これを回避するためには、例えば部屋数を8部屋にしたり(建築コストも減らせます。)、部屋数12部屋の棟を建てられたとしても6部屋棟2棟に分けて1棟ずつ施工時期をずらして建築するなどのアイデアがあります。

こうして計画の初期段階から細かい設備に至るまでコストセーブを図り、初期投資を抑えましょう。

以上コストセーブにフォーカスして述べましたが、このほかにもマーケティングを重視することなども言うまでもないでしょう。例えば坪当りの賃料が少しでも高く取れる間取りばかり選び、限られたニーズにしか対応できない物件にしてしまったり、明らかに高めの家賃を設定して空室リスクを一般以上に高めてしまうことなどです。

(つづく)


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