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2013年9月 7日 (土)

個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

【9月6日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 55,443千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 17,227千円

■損益率
31.1%

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個人の投資活動、資産運用の手法はいろいろありますが、中でも金融商品の次にメジャーなのは(現物)不動産投資かもしれません。

では個人の不動産投資で一番大事なことはなにかというと、それは出口戦略。もっと具体的に言えば取得した不動産物件を希望通りの時期に希望通りの金額で売却することです。

不動産投資の利益はおおまかにいえば以下のとおり算定されます。

(①賃貸収入+②売却価額)-(③取得費用+④維持費用)=⑤利益

不動産投資を行う場合、先ず③が確定します。①と④もまあ事前に見積もることはできるでしょう。(できなかったら不動産投資はやめた方が良いです。)ところが②だけは不動産投資の開始時に試算することは大変難しいです。

不動産物件は同じものはひとつとしてなくマーケットプライスがはっきりしません。またタイムリーに買い手が現れて初めて取引が成り立つわけであり、売却時期の特定がむずかしくなることもあるでしょう。これが首都圏の地価が高い物件ならまだしも、需要がどれだけあるか読みにくい地方の物件であれば尚更です。さらには物件自体の価値以外にも売り手・買い手の事情などいろいろな要素もまた売買金額に作用します。

このように保有する不動産物件のバリュエーションと流動性が不透明な中、購入した物件のX年後あるいはXX年後の売却価額を事前に購入時点で読むことは至難です。

不動産物件を購入し、これを一定期間賃貸に供したのち、売却して手仕舞いする。この最後の売却が希望する時期に、希望する金額で実現できるか否かがその不動産投資から得られる利益の太宗を決めます。賃貸期間中に①-④がまずまずの利益を生んだとしても②-③が目標以下であれば、その不動産投資は当初想定よりも旨味がなかったとなります。

不動産物件を希望する時期に、希望する金額で売却することを実現するためには自身がそのノウハウに長けるようになるか、かなり信頼のおける不動産業者の協力が必要です。果たして世の中で不動産投資を行う個人は皆そのあたりのことを十分に手当てしているのでしょうか。①-④についてのみ一生懸命に算盤をはじいて良しとしていないでしょうか。

(つづく)

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