ニューモデルのどこに金を払うのか

当ブログ「資産運用でスーパーカーを手に入れよう！」は大体、資産運用ネタを記事にしていますが、時折WATANKOの知見と見識（←大嘘：独断と偏見）に溢れた自動車ネタも取り上げています．．．。

さて煩悩のひとつ、大枚はたいての新車購入となればそれは通常の家庭にとって数年に一度の大イベントです。世の中のお父さんは意中のモデルについて、ボディーカラーやオプションは何を選ぼうかと夜な夜なカタログを穴のあくほど眺めることでしょう。

ところでですが、中でもフルモデルチェンジしたニューモデルを買おうとするお父さんにおかれましては、まさに買わんとするニューモデルの一体どこにカネを払うつもりなのか、今一度立ち止まり冷静に捉えていただきたくお願い申しあげます。

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自動車は３万点の部品と５千枚の図面からなる工業製品ですが、商品開発においては性能・品質とコストのバランスをとることが求められます。そこでコストを抑えるためにはフルモデルチェンジ（ＦＭＣ）毎にかけられる開発費用には制限がもうけられます。したがいＦＭＣといっても全ての部品、コンポーネンツを新しくするわけにはいきません。いきおい従来モデルのものをキャリーオーバーするところも少なくないです。

とくに開発費用がかかるのはエンジン、トランスミッションなどのドライブトレーン系とボディ、サスペンションなどシャシー系に大別されます。これら両方をＦＭＣで一度に新しくすると開発費用の負担が大きく、コストひいては車両価格への上昇インパクトが大きいためになかなか実現は難しいです。

そこで開発費用を抑制するために通常とられている手法は、ＦＭＣといってもドライブトレーンとシャシーのどちらかは従来型をそのままキャリーオーバー、魅力のない日本語表現に換えれば「そのまま流用」することです。実際にはモデルＮではドライブトレーンは一新されますが、シャシーは先代からのキャリーオーバー。その次のモデルＮ＋１ではドライブトレーンはＮ世代のキャリーオーバーで逆にシャシーが新しくなるといった具合にドライブトレーンとシャシーは世代ごとに交互に刷新されます。換言すればひとつのドライブトレーン、シャシーはそれぞれ２世代にわたって使用されるというわけです。

この特徴はとくにシャシー側にて顕著にみられます。フォルクスワーゲンのゴルフでいえばシャシーの刷新はゴルフⅢ、ゴルフⅤ、そして今般ＦＭＣしたゴルフⅦにて行われました。ＢＭＷ３シリーズならばＥ３６、Ｅ９０でシャシーが新しくなり、Ｅ９０の次の現行Ｆ３０はＥ９０のシャシーをキャリーオーバーしています。ポルシェ９１１であれば９９６、９９７と２世代にわたって同じシャシーが使われ、現行９９１になってシャシーが一新されました。

なお各メーカーの屋台骨となるモデルの場合にはシャシーを一新したモデルのライフサイクルの中であってもドライブトレーンをどんどん刷新するケースもあります。身近な例をあげれば上述したフォルクスワーゲンのゴルフにＶではⅣからシャシーを一新しましたがそれだけでなくモデルサイクル中でもエンジンやトランスミッションにどんどん新しい仕様を追加しました。メーカーにとって屋台骨の車種ならば台数が出るために一台あたりのコスト負担も抑えることができますし、かつ激しい販売競争を勝ち抜くためにも商品力の維持向上が必要でしょう。

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さて話はもどってＦＭＣしたニューモデルを買わんとするお父さん、せっかく選ぼうとするのではあればエンジン、トランスミッション、ボディ、サスペンション、これらのどれが新しくなったのか。これらのうちのどの新しさにカネを払うのか、その新しさに果たしてバリュー・フォー・マネーがあるのか。（カネを払う価値があるのか。）よくよくご理解ご納得の上で決められた方がよいでしょう。

たとえデザインが一新したといっても一皮むけばドライブトレーンもシャシーも従来型の小手先小改良に過ぎない。表面のデザインだけが新しい“スキン・チェンジ”のモデルに大枚払う気になるのでしょうか。

またラウンドビューモニターや衝突防止システムが新しく装備されたからといって肝心の車の基本性能となるコンポーネンツが古いままのモデルを新車でわざわざ買うのでしょうか。

さらにもう一歩踏み込みこんでいえば、「今度のＦＭＣではシャシーを一新しました」と喧伝されていても、実はひとつ下のクラスのモデルのシャシーをストレッチ流用したりする場合もあります。よって新しくなったコンポーネンツについてはその素性も知るべきでしょう。具体例を上げれば現行カローラはヴィッツのシャシーの流用です。ただこの場合、従来シャシーと新シャシー（ただし下のクラスの流用）とでどちらが良いのか（マシなのか）という議論もありますが。

そしてゴルフⅤの例にあるとおり、時としてドライブトレーンとシャシーをほぼ同時に刷新するモデルも時折現れます。そのようなモデルは開発費用負担はかなりなものかと思われますが、それだけに多くの販売台数を見込み、かつ今後長きにわたって使用するコンポーネントで成り立っているため相当気合いが入ったニューモデルでしょう。

自動車の各コンポーネントは設計開始から５年後に商品化、その後２世代１０年にわたって使われるわけです。つまりは設計開始時点で１５年先までの間の世界の販売先各国の自動車法規制や社会環境規制、技術トレンド、ライフスタイルの変化を見越した検討が行われます。そうしてできたコンポーネントがＦＭＣでは盛り込まれています。

したがいニューモデルの何が一体新しくなったのかを知り、日々の労働で得た金を支払う価値があるものかどうか納得が必要ではないでしょうか。

ＲＥＩＴがあるのになぜ現物を買うのか

前回、所有する不動産物件にて雨漏りが発生した件を記事にしました。現物不動産の賃貸業は何もトラブルが無い時には金融証券商品のバイ＆ホールド並みにラクチンな投資手法ですが、ひとたび何か起きればその対応に少なからず手間暇、追加コストが発生する事態を余儀なくされます。また建物や法規にもある程度の勉強・理解が必要ですし、建築業者、土地家屋調査士、司法書士、不動産賃貸業者といった相手との関係づくりや効果的な起用も大事です。

サラリーマンWATANKOはたまたま親から不動産賃貸業を継いだに過ぎません。称するならパッシブ不動産投資家とでもいいますでしょうか。また遊休土地の活用も考えていますが、これは土地を保有継続すれば固定資産税の負担が発生、さりとて売れば二束三文の買い手市場が見え見えという背景の中、なんとか賃貸用に供して年間１，０００～３，０００千円規模の収益に繋げられないかと模索する事情があるためです。

不動産投資に積極的な個人投資家のリスクテイクに心配

一方、一定の現預金資産をお持ちの個人投資家の方々の中で不動産投資に興味が持って積極的にこれを実行する人達がいますが、彼らに対しては随分とリスクをとるなあと心配してしまいます。

自己資金負担ないし借入金負担、空き室発生、災害による被害、売却価格の下振れ、分散投資どころではない集中投資の形態．．．これら事業リスクを乗り越えてまで得るリターンといえば、WATANKOが実際に伝聞する限りでは表面利回りでいいとこ１０％前後、実質利回りは税引き前で５～６％です。これが実質利回りで１０％半ばあたりまで獲得できるならば事業リスクを負ってまで行うメリットもあるかもしれませんが。

それとも不動産投資を積極的に手掛ける個人投資家が獲得する物件とは、立地がよくて築年数も程々な中古物件（＝５～６％をかるく超えるリターンをたたき出す物件）ばかりなのでしょうか。でも、そのような誰もが欲しがる物件は通常考えれば購入費用は安くはないでしょう。（個別調査したわけではありません。あしからず。）

また不動産を投資対象として考えるならば、個人投資家自身がよほど物件の情報ネットワークを持ち、物件の目利きができるか、あるいは親族並みに信頼おける不動産業者を抱えていないかぎり現物不動産投資は難易度が高いです。

共同出資形態もまたリスクを抱える

いっとき話題になり、今も時折Webのバナー広告でみかける「みんなで大家さん」という匿名組合による共同出資形態の不動産事業があります。
その「みんなで大屋さん」が声高らかに謳う収益分配金は個人の不動産投資と同様５～６％の水準です。個人が現物不動産を単独保有する場合とあまり変わりません。

家主の投資金額は小口でもＯＫとなり、かつ投資の手間暇は減りますが、特定の不動産物件に集中投資するリスクは依然としてあります。

さらには匿名契約を結びこのシステムを運営している都市綜研インベストファンド株式会社についてはその経営を危ぶむ声があったり、実際に債務超過を指摘され行政処分をうけたりするなどなかなかに危険な香りが漂う会社です。これら運営会社の経営リスクもあることは忘れてはいけないでしょう。

海外不動産投資、本当にやるのですか

最近、ごく一部？でブーミングあるいは批判の的に晒されている海外不動産投資ですが、海外の物件に手を出すとなると遠距離ゆえの管理の不安、言語・法制・慣習の違いからトラブルを発生する恐れや収益リスクなどてんこ盛りです。これをヘッジしようとすれば手厚いケアをしてくれる仲介業者を起用するなどして手数料をしっかりとられてコストアップに繋がり、もともと狙っていた高いリターンを削ぐ結果に繋がります。

サラリーマンならわかりやすい例えで表現します。貴方が勤務先の新規事業で海外不動産投資をやれといわれたら、例えば最近変節したといわれる事業家さんが唱えるスキームを採用しますか？失敗すれば貴方の勤務先での評判は大幅に悪化あるいは左遷・更迭になりかねないという条件下でそのスキームを選ぶ勇気がありますか？軽率な選択で勤務先に損害を与えるわけにはいかないと判断するのならば、そのセンスは個人の手金を使った場合にも活かすべきでしょう。

まともに考えればＲＥＩＴ一択

現物不動産の直接保有、小口共同出資＋運営委託形態、海外不動産などといろいろ上げましたが、世の中にはＲＥＩＴという金融商品があるのでこちらに投資する方がよっぽど楽です。手間暇は格段に少ない。流動性もある。多額の投資金額を必要としない。物件の分散投資も可能。それでいてＲＥＩＴの利回りは５～６％と現物不動産と比べて遜色ありません。

もし世の中にＲＥＩＴが無かりせば、現物不動産を選択肢も少しは意義があろうかと思いますが、ＲＥＩＴがある以上、これに投資する方がどうみても費用対効果、リスク管理の面からみて優れています。分散投資についても日本だけでなく海外先進国の不動産にも分散投資が可能です。

なぜにＲＥＩＴではなく現物不動産投資という茨の道を選ぶのか。その動機づけが今ひとつWATANKOには掴めません。

さらに今回ＲＥＩＴインデックス投信としてｅＭＡＸＩＳシリーズに新興国リートインデックスが新たに発売されることにより新興国の不動産にも安価にて投資が可能です。（プレスリリースはこちら）

余談ですがインデックス投信といえばＳＭＴシリーズとならんでよく紹介される商品にｅＭＡＸＩＳシリーズですが、バランスファンド（８資産均等型／波乗り型）を発売以降、とくに話題もなく、他のインデックスファンド新商品が発売される中、なんとなくおいてけぼり感も漂っていました。しかしながら今回の新興国リートインデックスの発売が新たな需要喚起につながるか注目されるところです。

賃貸物件にて雨漏り発生－先ずは原因究明から

【１０月２５日終値ベース運用状況速報】

■投資元本＋待機資金総額
　５５，４４０千円

■評価損益
（分配金・確定損益・税還付込み）
　１９，３４０千円

■損益率
３４．９％

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WATANKOの不動産賃貸物件の中で一番大きな貸店舗があるのですが、先日、借り主である飲食業経営者から家主（WATANKO）に連絡が入り、先週の台風２６号の影響からか、一部天井から雨漏りが発生しているとのこと。

毎日営業している借り主の身にしてみれば次の台風も迫る中、気が気でない様子が電話口からも伝わってきます。WATANKOから「不動産業者に管理を委託しているので、連絡しておきます。」ととりあえず返答。借り主は「家主から建築業者に直接連絡してくれた方が対応が早いと思うのだけれど．．．」と不満げそう。

こちらに直接依頼してくるのは筋が違うでしょう。契約関係を踏まえた権利義務をよく理解してほしいなあと思いましたが、焦っている相手とは冷静な会話はできそうにもないし、思うところあって「こちらの責任でしっかり修繕対応します。」などとまでは明言しませんでした。

借り主からの連絡後、さっそく不動産業者に連絡しようと思いましたが、生憎その日は休業日。しかたなくＦＡＸで伝言を入れておき、翌日連絡することにしました。

さて翌日。ＦＡＸ内容を読んだ不動産業者から連絡あり。協議の結果、二人の見解は以下にて一致しました。上記の「思うところあって」はまさにこの内容です。

「その雨漏り発生の責任所在の確認が先ず必要。通常、築２０年の物件で雨漏り発生とは考えにくい。可能性としては借主側にて行った内装工事の際にダクト取り付けなどで天井になんらかの加工をしていることも考えられる。その場合、躯体を賃貸する家主側に修繕責任が発生する可能性は低いだろう。」

「責任所在はさておき修繕をするとなれば雨が降る日には作業はできず、まとまった晴れの日がないと無理。直近に迫る降雨の日には作業はできないので雨漏り発生を店内側で養生する等の対応をとるしかない。」

したがい先ずは不動産業者、建築業者にて現地調査をしっかりと行い原因究明することにしました。早速不動産業者から借り主にコンタクト開始です。

一方で借り主は冒頭連絡の印象では、頭から修繕する責任は家主にあると思い込んでいます。現場を既に見ているので、ひょっとしたら借主側による内装工事に起因する雨漏りではないと確信できる根拠を掴んでいるのかもしれません。

ともかくもまだ何も断定はできませんので不動産業者の動きをフォローしたいと思います。不動産業者には普段から少なくない管理手数料を支払っているので、このような時にはしっかりと動いてもらいたいものです。

と、いうわけで事業用の現物不動産を所有、賃貸しているとこのようなトラブルが不意にやってくるという一例でした。

この件は続報がまとまり次第、また記事にする予定です。

Intermission 2013/10/23

【１０月２１日終値ベース運用状況速報】

■投資元本＋待機資金総額
　５５，４４０千円

■評価損益
（分配金・確定損益・税還付込み）
　２０，１９８千円

■損益率
３６．４％

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前回、WATANKO自身の年金支給額について触れましたが、同時に父や母の年金支給額についても思い出しました。１０年前から父母の家計の実質的な管理をおこなっていたWATANKOは、農業に従事しており年金といえば国民年金しかない父母に対して、一体いくら支給されているかを知って愕然とした覚えがあります。

それは隔月で６万円半ばでした。月額では３万円数千円です。一日千円で暮らせというわけです。健康で文化的な暮らしがおくれるわけがありません。もうこの頃から「年金なんてこんな金額水準では全くアテにできやしない。自分の老後の生活費は全て自分で賄うくらいの目線でもって貯蓄しないとやっていけないな。」と実感していました。

勿論WATANKOの場合は国民年金に加えて厚生年金、企業年金とさらに２階、３階立ての年金分は加わることは当時からわかっており、定年まで勤め上げれば年金は合わせて月額十数万円くらいは貰えそうだなとは予感してはいたものの、この時の「年金なんて全くアテにならない」は、将来にわたっても年金に過度に依存しないため覚えておくべき感覚と捉えています。

老後は年金に頼ることなく今のうちからコツコツ貯蓄、コツコツ投資。そこに加えて年金がもらえたら望外。それくらいに考えています。

ねんきん定期便が今年もやってきた

かつての年金問題とその対応諸改革のためにとられた施策のひとつとして、年金についての国のアカウンタビリティを向上させるため、「ねんきん定期便」が毎年送られてきます。WATANKOは１０月生まれなので、今年分の通知を先日受領しました。

ねんきん定期便の内容はといえばこれまでの年金加入期間や保険料納付額などが記載されています。

なかでも興味深いのは現在の加入実績に応じた年金額（仕事を辞めて無職になったら年金はいくら貰えるのか）が明記されていることです。WATANKOの今年の結果は月額支給額１０７千円でした。一人暮らしであればなんとかギリギリ生活できそうな金額です。

加えてねんきんネットを利用して、将来の年金見込み額も試算してみました。

試算前提＞現在の勤務先に継続して勤務を続け、退職後は無職になる。勤務先から得られる今後の収入は現在より微増（５％程度）。

１）６０歳退職ケース→１９３千円／月

平時の生活はなんとかやっていけそうな金額ですが、余裕はあまりありません。また住居（持ち家）の大規模修繕や多額の医療費がかかる際には別途資金手当てが必要でしょう。（あくまでWATANKO家の場合です。倹約家からみたら怒られそうかもしれませんが。）

２）６０歳退職＋支給開始を７０歳に繰り下げケース→１９９千円／月

支給開始時期を５年遅らせると６千円ＵＰです。単純計算で１年我慢すると１，２００円、約０．６％のプレミアムがつきます。リターンとしてはまずますかもしれませんが、厚生労働省の平成２４年簡易生命表の概況によると６５歳時点の平均余命は１８．８９年です。１９年弱の余命を見据えた時に、支給開始時期を５年も遅らせるほど価値あるプレミアムなのか？WATANKOはネガティブです。

３）５５歳退職ケース→１７１千円／月

さて夢の早期リタイア（といってもせいぜい６０歳定年から５年ばかり繰り上げた程度ですが）の場合はどうかというと、６０歳時のおよそ９割弱の水準が支給されます。まずまずな金額がもらえます。むしろ思っていたよりもらえるのでちょっと安心しました。

これらの試算結果が今まで支払った掛金総額と運用期間に対して果たして妥当な水準なのかと詮索したり、少ないといって憤慨してもはじまりません。金額が増えるわけでもないですからね。要は老後の生活に対して十分な支給額なのか。足らなければ不足分をどう手当てするのかを考えねばなりません。

さらに忘れてはならないのは上記の１）３）は年金の支給開始時期が６５歳からです。その間は無職であれば給与所得はゼロです。定年退職でも早期リタイアでも年金の支給開始までは手持ち資産を取り崩して生活する必要があります。

また年金支給額の減額や支給開始時期のさらなる後ろ倒しも完全否定はできません。日本の財政状況を考えればむしろ必至かもしれないでしょう。

これらを考えると定年退職でも早期リタイアでも、無職後は一旦家計をぎゅっと絞り込んだ倹約生活を数年間程度、実践するべきかもしれません。そうしてお金を使わない生活習慣を改めて身に着けておかないと老後の経済生活が心配です。

・・・なんだかスーパーカーが程遠い存在になりそうです。

（続）グロソブＮ、どこがＮＩＳＡ向けなのか

（前回からの続きです。）

ＮＩＳＡ向け投信「グロソブＮ」。その特色は非分配指向ただ１点。これをもって「１５年培った経験」と宣伝している国際投信にちょっとがっかりしました。

それじゃあとグロソブＮ以外のＮＩＳＡ向け投資信託と銘打って売られている商品の特色についてさらに知りたくなってきました。

とはいっても自動車関連以外のことについては横着なWATANKOは、どこかまとめて解説してくれるサイトはないものか、と探してモーニングスターにたどり着きました。

モーニングスター　ＮＩＳＡ情報
ＮＩＳＡに適した金融商品は？ ～投資信託編　ＮＩＳＡ向け新ファンド続々登場！

上記サイトによると、すでに設定されたまたは今後設定予定の主要なＮＩＳＡ向けファンドの特徴は大きく分けて３つあるとのこと。

１）損益通算できないＮＩＳＡ向け、低リスク型・リスク管理型ファンド
２）既存ファンドの「ＮＩＳＡバージョン」、非分配志向で複利効果生かす
３）長期投資が前提のＮＩＳＡ向け、低コストのインデックスファンドやＥＴＦ

１）損益通算できないＮＩＳＡ向け、低リスク型・リスク管理型ファンド

為替ヘッジを取り入れたり、値動きの異なる複数のアセットに分散投資することでリスクを抑制するファンドです。アクティブファンドというと、これから儲かるアセットクラスに投資して高リターンを狙います！という商品が目立ちますが、このファンドは損益通算ができないＮＩＳＡのデメリットへの対応を主眼とした商品です。

リスクコントロールに気を配った商品は、元本割れを嫌気する一般の個人投資家にとって投資信託のあるべき姿のひとつでしょう。

２）既存ファンドの「ＮＩＳＡバージョン」、非分配志向で複利効果生かす

すでに多額の資金を集めている既存の大型ファンドの「ＮＩＳＡ向けバージョン」を設定した商品です。非分配や分配回数を少なくすることでＮＩＳＡの非課税枠を減らさずに複利効果を生かせる仕組みになっている点です。

分配金回数の多寡は毎月分配型投信についての是非論の際によくとりあげられるネタですが、投資効率を上げる（＝なるべく高いリターンをあげる。加えてＮＩＳＡの場合は非課税枠をしっかり活用する。）ために分配金のはき出しはなるべく少ない方が良いですね。

前回取り上げたグロソブＮもまた非分配志向の商品のひとつです。しかしなにも国際投信が１５年培った経験を持ちだすまでもなく、大抵の運用会社の商品企画担当者であれば、運用方針の決めひとつで採用できるアイデアではないでしょうか。

なおグロソブにはお馴染みの毎月決算型だけでなく、従来から３か月決算型、１年決算型もラインアンップされています。これら姉妹商品とグロソブＮとは結果としてどのようなすみ分けを築いていくのでしょうか？

３）長期投資が前提のＮＩＳＡ向け、低コストのインデックスファンドやＥＴＦ

ＮＩＳＡでは長期投資が前提となるため、ファンドを保有する限り負担する必要がある信託報酬を低く抑えた商品もまたＮＩＳＡ向きと捉えています。

５年間が果たして長期といえるかどうか人によってはまちまちですが、２）と同様になるべく高いリターンをあげる、非課税メリットを享受するためにはコストがなるべく低い方が良いこともまた運用会社に今年就職した１年目の社員でもわかるでしょう。

さて上記３つの特色についてもう少しみてみます。

３）のローコスト志向についてはリスクコントロールや非分配志向よりも運用リターンに直接、露骨に効いてくるでしょう。しかし悩ましいことには１）のリスクコントロール型のように投資資金に対してあれこれ手間暇かけてくれるファンドの場合、一方でコストダウンを図るのは難しいと予想され、その場合 、３）の方針を並立させるのは難しいです。リスクコントロールの結果、元々のリターンがやや低めになってしまうことがあり、それに加えてコストも低くはないとなれば１）のファンドの妙味はどこまで保てるでしょうか。

そして三度グロソブです。非分配志向とするのであれば、毎月決算型よりも事務コストをセーブできると考えるのはWATANKOだけではないでしょう。にも拘わらず、グロソブＮは販売手数料１．５７５％、信託報酬１．３１２５％です。毎月決算型とビタ一文変わりません。分配金を出さないのであればその分手間がかからないのだから信託報酬を引き下げてもよさそうなものですが。こんなところからもグロソブＮについてまたもがっかりするのでした。

まとめますとＮＩＳＡ向けの特色としては非分配志向とローコストは並立が可能そうです。しかしなおかつリスクコントロールまで運用会社にアゴアシでお願いするのは難しそうです。したがい非分配志向＋ローコストで単一アセットに投資する商品を複数組み合わせ、自分のリスク許容量にあわあせたポートフォリオを組むのが適当でしょう。

つまりはインデックス投資を行う個人投資家であれば、ＮＩＳＡを活用した投資であっても従来と変わらないというわけです。

ＮＩＳＡとは、従前の投資税制よりも手元に残る投資収益のボラティリティがより大きな制度と捉えています。（リターンは非課税。しかし損益通算ができない。制度終了時に時価＝取得価額になる。）したがいＮＩＳＡ向けに投資信託を売り込みたいのであれば、従来商品以上にリスクをコントロールする、リターンＵＰに確実に繋がる特徴をもった商品をうちだす必要があります。そして、そのような商品が世にたくさん世に出てくれば個人投資家にとってはそれをＮＩＳＡ用に購入しようが、従来の税制下で購入しようがいずれにしても喜ぶべきことです。

ＮＩＳＡはそうして日本の投資信託の商品レベルアップを促す制度でもあってほしいです。

グロソブＮ、どこがＮＩＳＡ向けなのか

【１０月１８日終値ベース運用状況速報】

■投資元本＋待機資金総額
　５５，４４０千円

■評価損益
（分配金・確定損益・税還付込み）
　１９，７８９千円

■損益率
３５．７％

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ＮＩＳＡは口座開設受付が始まり、新聞報道では３００万以上の個人投資家が口座を開設する模様です。こうした動きにあわせて各運用会社はＮＩＳＡ向けと称する投資信託の新商品を販売しています。

WATANKOはＮＩＳＡを利用する際には、今のところインデックスファンドしか買わない予定なので、ＮＩＳＡ向けだろうがそうでなかろうがインデックスファンドの新商品をチェックすればまずは十分です。

とはいったものの先日、日経新聞で国際投信のグローバル・ソブリン・オープン（資産成長型）「愛称：グロソブＮ」の広告をみかけました。

広告コピーでは「１５年培った経験をＮＩＳＡのために」とうたわれています。そうかグロソブって発売されてからそんなにたつのか．．．と遠い目をしながら、その「１５年培った経験」がＮＩＳＡ向けに発売されたグロソブＮにどのように反映されているのか、少し興味がわきました。

よって新聞広告を隅から隅まで読んでみましたが、どこにもそれらしいことは書いてありません。あるとすれば「信託財産の十分な成長に資することに配慮し、収益の分配を行わないことがあります。」くらいです。

そこでついでにこのファンドの目論見書や国際投信のサイトものぞいて、上記の詳しい説明を見つけました。

やはりそこでも上記以外の目立った特色は書かれていません。

「収益の分配を行わないことがあります。」について国際投信のサイトにあった詳細説明を紹介しますと以下です。

（以下引用）

NISAでは、1年間の投資金額の上限は1人100万円までと決められており、投資信託の分配金を再投資する場合も投資金額に含まれます。そのため、その他の投資金額を含め年間100万円を超えない範囲で分配金を再投資することは可能ですが、投資金額が年間100万円を超えた場合、超えた部分の投資については課税対象となります。
そこで、国際投信が考えたのが「非分配志向」という考え方。あえて分配を抑えつつ投資元本の成長を目指すという考え方もNISA活用のひとつの選択肢となるのではないでしょうか。

（引用終わり）

つまるところ、非分配志向が唯一の特色です。（ちなみにグロソブＮの「Ｎ」とは「ＮＩＳＡ」「Non-dividend Oriented 」「Neo」を表しているそうです。）

・・・これが１５年培った経験が導き出した答えですか？どこぞのヘナクソ運用会社やＦＰ１年生でも導き出せる特色ではないでしょうか。

これがＮＩＳＡ向けと商品と聞いてなんだかがっかりしました。国際投信もよくもこんなコピーを載せたものです。市井の個人投資家なんてこの程度のコピーで購入を誘発できるよ、チョロイ、チョロイとなんて思っているのでしょうか。

それじゃあとグロソブＮ以外のＮＩＳＡ向け投資信託と銘打って売られている商品やその特色についてさらに知りたくなってきました。

（つづく）

台風で見える住まいの地域選び

【１０月１５日終値ベース運用状況速報】

■投資元本＋待機資金総額
　５５，４４０千円

■評価損益
（分配金・確定損益・税還付込み）
　１９，３９８千円

■損益率
３５．０％

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昨日の台風２６号は日本各地に大きな被害をもたらしました。南関東にあるWATANKOが住む街も例外ではありませんでした。道路の冠水、崖の土砂崩れが街のあちらこちらで発生し、家屋のすぐ近くまで浸水しているところも散見しました。すぐ近所の田畑はもう湖状態です。

このような光景をみるにつけ、かねがね思うのですが住まいを選ぶとしたら背後に崖や丘がある場所や河川の近くというのは避けた方がよいですね。では高いところならよいかというと崖の斜面の上というのもまた土砂崩れが怖いです。

もっといえば住まいとすぐ周辺の地面の高低も確認して排水の流れもチェックしたいところですが、一般の人がそこまで詳細な調査をするのはさすがに面倒なのである程度の見切るしかありません。

そういえば自宅を建てる際に読みあさった家造り関連の図書の中に「建築場所の選定の際には天気の悪い日に見に行くとよい。」とのアドバイスが書かれていた記憶があります。天気の良い晴れの日だとわからない土地の難点も、大雨の日に見に行けばわかることがあるかもしれません。

また話は横道にそれますが、そもそも土地を購入してそこに家を建てるあるいは建売を購入する場合には、その建築用地が以前どのような土地であったのか、登記簿謄本などで事前に調べておく必要があるでしょう。田畑ですと地盤が弱い恐れがありますし、工場など事業用地の跡地だと土壌汚染についても心配になってきます。しっかりとした判定は土質調査や土壌汚染調査が必要になってきますが目安くらいにはなるでしょう。

（あとがきにかえて）

このような災害に直面して住処になんらかのダメージを受けることを考えると、やはり賃貸暮らしの方が良いという考えにたどりつくのは自然なことかもしれません。（水害を考えれば賃料が月数千円高くても２階以上の階層を選ぶべきか。）

また職住近接であれば通勤への悪影響も少なくて済みます。しかしWATANKOは真逆の長距離通勤リーマンでありいつもは通勤に２時間半かかります。それが昨日朝は合計５時間半かかりました。内訳は駅にたどり着くのに車で３０分、電車を待つこと１時間半、電車のトロトロ運行に３時間半です。もうへとへとでした。

おやすみなさい。

Ｆ１鈴鹿に行って、とってもリフレッシュ

先週末に三重県の鈴鹿サーキットにて開催されたＦ１日本グランプリに行ってきました。
Ｆ１鈴鹿観戦は２年ぶり、通算４回目になります。

１１日（金）の夜、仕事が終わると友人と２人で首都圏を８時に車で出発、夜中１時に岡崎の宿に到着です。いつもなら四日市あたりに宿泊するのですが、今回は宿の手配が遅れて大分離れたところに宿泊しました。でもおかげでビジネスホテルですが安くて綺麗なところに泊まれました。

１２日（土）朝　５時起床、６時に宿を出発、８時到着。仮眠をとって１１時からのフリー走行、午後２時からの予選を観戦。周囲は９５％くらいがチームウェアを着た観戦客ばかり。どちらかというと普段着の我々の方がコスプレです。

夜は岡崎に戻り、地元の酒肴の美味い店でベロベロ・ヘベレケ。ホテルの大浴場に入るのをすっかり忘れてしまいました。

１３日（日）は午後のイベントタイムのあと、３時からの決勝観戦。５時レース終了後即撤退。（ここ大事）それでも休憩を挟んで自宅に帰ってきたのが翌１４日午前３時近くでした。

今年は鈴鹿でＦ１が開催されて２５年目になるとのことで色々な記念展示やイベントが行われていました。ホンダのＦ１マシンの展示もこのとおりです。

この赤と白のマシンが優勝する姿を何度ＴＶでみたことか。

しかしホンダは２０１５年にＦ１復帰しますが、今度こそ正念場でしょう。前回第３期参戦は失敗といっても過言ではなく、今度の第４期参戦が成功しないと第２期に築いた名声と栄光がさすがに霞んでしまうと思うのはWATANKOだけでしょうか。

写真のマクラーレンＭＰ４／５Ｂを眺めながらつらつらと考えてしまいました。

さて今回の週末でのお楽しみ。

（お楽しみ・その１）グランドツーリング
普段、近所かあるいは県内をチョロチョロを乗り回しているだけの愛車を、ロングツーリングで思いっきりドライブして爽快でした。高速道路は空いていれば相当快適です。中でも鈴鹿に行くときは伊勢湾岸自動車道を走るのですが、ここは車線も多く適度なカーブが連なり景色も最高です。３日間で合計１，２００ｋｍのグランドツーリングを堪能しました。

（お楽しみ・その２）好きなスポーツ生観戦
Ｆ１に限らすですが、好きなスポーツを生で観戦するとはやはりいいです。プロ野球やサッカーに興味がないWATANKOにとってＦ１は自発的に観戦する数少ないスポーツです。普段ＴＶでしかみれないＦ１マシンやドライバーといったプレーヤーを直に見るのは、単純にワクワクします。普段は一日１０時間くらいＰＣを眺めているWATANKOとしては長時間遠くのＦ１マシンをずっと眺めていたので目にとってもよい週末でした。

（お楽しみ・その３）童心に帰り買い物三昧
サーキット内外ではＦ１グッズが沢山売られており、タグ・ホイヤーのチケットホルダーに始まり、ロータスのＴシャツ（ロータスのグッズはここ１、２年で本当に増えました。これもライコネン効果か。）、そしてミニカー３台（本当は７台ほしいところを我慢）と買いました。いやー自分自身の出費なんて本代、酒代、マッサージ以外では久しぶりです。

購入ミニカーの１台、WATANKOぞっこんのアストン・マーティンＶ８ヴァンテージです。

さて、今回かかった費用（概算）は以下のとおりになりました。

チケット代（グレードは中の下くらい）　３２，０００円
宿泊費（２泊）　　　　　　　　　　　　　　１１，０００円
交通費・駐車代（往復）　　　　　　 　　３０，０００円
飲食費（含む飲み代）　　　　　　　 　　２１，０００円
グッズ・土産代　　　　　　　　　　　 　　２６，０００円
合計　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　１２０，０００円

好きな車を散々乗り回し、好きなスポーツを観戦し、好きなグッズを買い込み、ついでにに好きな酒肴に溺れるという子供と大人がない交ぜになった週末を久しぶりに過ごしてとてもリフレッシュしました。

リフレッシュのせいか、おかげで休み明けの日は仕事がはかどりました。ついノリノリで仕事をして帰宅が遅くなりブログ更新も忘れてしまい、日付が変わってからの記事投稿とあいなったわけです。

大地震が来るかもしれないのにマイホームを買ってしまった人は

日本は地震大国であり、いつかはまた関東大震災や南海トラフ大地震が来るだろうと毎年１月、３月、９月になると人々の関心が高まり、大規模小売店の店頭には震災用品が並びます。

いずれ来るかもしれない大地震、そしてそれがもたらす直接・間接の被害リスクを避けるためには事業用の不動産を所有することは避けた方が良いというご意見があります。
また自家用についても「自分自身に賃貸しているに等しい」というとある賢者のお言葉を借りれば、事業用と同じ被害リスクを抱えています。

経済生活におけるリスクヘッジとしてはごもっともです。紙の上に書く論文としては合理的な主張かもしれません。しかしながら不動産を一切保有していない、さらには保有する欲求がない人ならではのご意見でないかなあという印象も正直持ちます。

マイホームを所有する方で上記主張に１００％賛同するならばば、マイホームは直ちに売却し、賃貸暮らしに戻るべきでしょう。またそれをしないのは言行不一致ではないでしょうか。

・・・などと窮屈なことを言ってもはじまらないですよね。

「そんなこと言ってみても、既にマイホームを持ってしまった私はどうすれば良いのですか？今更売却しても借入金の残高よりも高くなんて売れません。売却にかかる諸経費、引越し費用、また住居が変わることに伴う様々な間接コストの負担は大きいです。」

「賃貸暮らしに戻ろうものなら家族の反対は阿鼻叫喚のごとくであろうし、それをなだめて説得する手法は持ち得ません。」

「そもそもいつ来るかわからない。自宅における実際の被害の程度もわからない。そんな不確かな事象のために確実な出費増を引き起こすわけにはいきません。それが現実ですよ。」

マイホームを持つ人が上記主張に接した時には、このような本音を思わず言いたくなるのかもしれません。

既にマイホーム／事業用不動産を手に入れてかつ借入金を抱えている方々におかれましては、せめてできることはといえば地震等天災リスクに備えるためには必要十分な保険を掛けることと、借入金の早期返済を実現させることぐらいでしょうか。早期返済の原資を貯めるために節約・貯蓄に一層精が出るやもしれません。

（他にアイデアあればお寄せください。皆さんの知恵をお互いシェアしましょう。）

またこれからマイホームを手に入れようと盛り上がっている方におかれましては、それを完全否定することはないですが、さすがに海にかなり近いところや深刻な液状化被害が予想されている地域の物件を手に入れようとする場合には慎重にされた方がよいかもしれません。

（あとがきにかえて）

Facebookで自分のニュースフィールドを見れば、大学の後輩夫婦が三浦半島の風光明媚な場所にマイホームを建てて、地元の自然や産業との関わりを楽しみながら充実した暮らしを送る様子が繁雑にＵＰされています。

彼らのようなプロファイルの人々が震災で不幸に見舞われないよう祈るばかりです。

今更ながら教育費に震撼する

【１０月８日終値ベース運用状況速報】

■投資元本＋待機資金総額
　５５，４４０千円

■評価損益
（分配金・確定損益・税還付込み）
　１７，５５０千円

■損益率
３１．７％

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WATANKOの長男は、最近有名なとある進学塾に通っています。ここの塾の売り上げシステムの話です。

まず進路説明会を数ヶ月おきに開催して生徒の父兄を集めます。説明会では塾の理念・指導方針や受験の最新動向、今後の学習アドバイスなどが語られます。ここでは受験の厳しさと塾の頼もしさがアピールされます。出席した父兄の受験への関心とテンションがそれなりにＵＰ。そして最後に個別面談のアポイント取りです。

説明会の記憶が完全に消え去らないうち（１～２週間以内）に個別面談が行われ、そこでは担当講師と父兄と本人の三者で本人の学習進度や学力ポジションなどがつぶさに説明されます。そこではよくできて得点が高い科目、第一志望校への進学を語る時間と、得点が延びない科目について、今後がんばろうという励まし時間がない交ぜとなって過ぎます。

その個別面談の終盤、塾の担当講師がおもむろに切り出したのは次のタームでの受講口座講座のご提案。スタンダードなコースに加えて、得意科目には一段レベルの高い応用口座講座を、苦手科目は弱点克服のための補強口座講座を頼んでもいないのに進めてくれる商魂ありがたさ。

しかし志望校への合格のために本人が頑張るとなれば、父兄の財布の紐はもうユルユル。口座講座の受講料はノーネゴでディスカウンドもなく、競合比較もされません。なんともおいしいなあ、とおもいつつ１１月～６月の７ヶ月分の口座料５０万円お支払いでございます。

こりゃあグローバル株式インデックスオープンでも解約しないと塾の費用が捻出できません。

塾の進路説明会から個別面談へ、そして次の契約クロージングとシームレス営業に見事やられました。以降、次回からは最初から覚悟して臨んでいます。

さて長男の高校時代には（私立の）学納金＋塾代で年間平均１５０～２００万円コース、３年間で４５０～６００万円かかる見通しです。

そこにきて志望校の大学の学費を調べてみると年間２００万円。６年間通う学程なので卒業まで１，２００千円です。トホホ。長男が片付けば次は次男が待っています。またトホホ。

４０代半ばから５０代半ばで降りかかってくる子供達の教育費の負担に今更ながら震撼しました。

こりゃあ今のうちから昼食はウメ干しおにぎり３個。加えて高い分配金利回りを目指してみのりの投信あたりを買い、資産倍増プロジェクトを自ら実現しなければなりません。

そして農業を営み、そこからの年収がせいぜい２００～３００万円程度であった父母に対してWATNAKOを育てて大学まで行かせてもらい、さらには都内で一人暮らしするための仕送りまでしてもらったことについても今更ながら感謝しました。

ホンダＮＳＸかポルシェ・ケイマンか

新車価格が高くて予算に到底合わないモデルも中古車となれば俄然、購入候補にあがってきます。なにせ自動車は償却が早い耐久消費財。登録から３年で下取り価格はいいとこ５０％前後、人気のないモデル、仕様だと４０％前半というレベルにまで落ちます。

スーパーカークラスとて例外ではありません。かつて若い頃あこがれた、あの車が半値以下で買えるとなれば、少々の経年劣化もささいなものに見えてくるからあら不思議。

先日も街中でホンダのＮＳＸを見かけて、ああカッコええなあとため息。オールアルミボディ、３Ｌ（後に３．２Ｌ）ＶＴＥＣ、ミッドシップ。フェラーリのＶ８ミッドシップモデルをターゲットにした９０年代、話題を呼んだ和製スーパーカー。ＮＳＸデビュー当時のホンダはまだオデッセイもステップワゴンもフィットも売っておらず、Ｆ１の活躍で若者向けのブランドとして絶好調でした。

さてそのＮＳＸ。中古車相場では今いくらなのだろうと調べてみると３００万円からタマがあるではないですか。

うーん、なるべく塗装のコンディションの良い個体を選んで買って、信頼置ける知り合いの中古車屋さんに頼んで、油脂類の一斉交換とエンジン、シャシーをしっかり整備して日常の足もかねて所有する。うーん、悪くない．．．。

などと妄想していると、ふと思い出しました。そういえば同じミッドシップのケイマンの中古モデルの相場はどのくらいと思いきや、これまた先代モデル２００６年～２００８年式が同じく３００万円台でそろっています。

WATANKOのような中年世代としては、若い頃の想い入れのあるＮＳＸのようなモデルが今手に入るという気持ちと、同じ予算ならもっと最近のモデルを手に入れる方が買い得だという合理的な判断が時折せめぎあいます。

更に車両価格を７００～８００万円まで引き上げると新車のケイマンにするか、程度のよいＮＳＸかとなります。さらには値のこなれた３６０モデナの中古車も該当します。以前の記事のとおり、まともに考えればケイマン一択ですが、そうはいかないのが車好きの世界。ちなみに３６０モデナ、カッコ良いです。ややヤンキー臭もしますが。

そうやって新車・中古車問わず、一定の金額帯で買えるモデルを見渡すと選択肢はかなり広がります。

蛇足ながら１０００万円まで価格帯を上げるとすればほとんどすべてのスーパーカーモデル（ただし１～２世代前のモデル）が選択肢に入ってきます。フェラーリ以外ではポルシェなら人気の９９７、アストンなら麗しのＶ８ヴァンテージ、マセラティならグランツーリズモが該当します。

想い入れのある往年の名車をいまこそ手に入れたい、という気持ちが大変よくわかりますが、その際には同程度の予算でどこまで購入の選択肢がひろがるか十分検討されることをおすすめします。

さてＮＳＸですが．．．１５年～２０年前のこの日本車を手にいれるとなると、冷静に考えれば今の相場でも正直言って割高感は否めません。また一方で、そう思わせてしまうケイマンの存在が恐ろしいです。

あ、でも調べてみますとジャガーＸＫもなんと現行モデルが３００万円代で買えます。現行ＸＫが３００万円か．．．

お、Ｍ３も先代なら余裕、現行ももうすぐ４００万円切りそうです。うーん、迷うなあ．．．

（以降、無限につづく）

（続）２０１３年９月末運用状況

（前回からのつづきです）

前回の続きとして、ファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ＥＴＦとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

さらに「my index（わたしのインデックス）」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに期待リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。（カッコ内は先月数値）

＊期待リターン
４．８％（５．０％）

＊リスク
１３．１％（１２．８％）

＊シャープレシオ
０．３７（０．３９）

それと利回り実績は以下のとおりです。（カッコ内は先月数値）

＊購入元本＋投資待機預金元本分
５５，４４０千円（５５，４４３千円）

＊評価損益＋確定損益分
１８，１３６千円（１５，３５８千円）

＊運用期間
６７か月（６６か月）

＊元本平均残高
３８，０９１千円（３７，８２８千円）

＊平均年間利回り
８．７％（７．４％）

＜概況＞

ここのところ、相場はまた好調であり保有商品１４本すべてが評価益ありになりました。評価額＋確定損益の合計は７，３５８万円と最高額を更新、トータルの損益率は全体では３１．７％、リスク資産のみでは４１．４％です。

WATANKOのアセットアロケーションは今年初めてに海外債券やＲＥＩＴのインデックス投信を全て売却し、２０１３年２月以降のリスク資産はほとんどが日本と海外の株式アセットとなりました。リスク資産分について、その後の評価損益（率）の推移は次のとおりです。（金額単位は千円）

２月～９月の間で投資元本は一定、評価損益は２月から５月までは右肩上がりでしたが、その後は１，０００～３，０００千円のレンジで上下しています。この上下動は結構なボラティリティであり、心配になってくるという人もいるかもしれませんが、WATANKOは幸いにも気になりません。インデックス投資を始めた頃は、こうした推移に一喜一憂した時期もありましたが、いまや完全に不感症（笑）です。長期投資家に必要な金融リテラシーはともかく忍耐力（鈍感さ？）についてはバッチリです。

むしろ忍耐力が必要なのは自動車についての煩悩に対してなのです．．．

２０１３年９月末運用状況

３月決算期の企業では第２四半期決算の真っ最中であり、経理部門に勤務される方々は多忙かと推察致します。ここで上場企業の場合、第２四半期決算では半期を過ぎて事業期の折り返しを過ぎると、期首にたてて対外発表した業績予想が達成できるのか、それとも不測の事態で未達の見通しが大きい場合には修正発表するのか、という経営判断が求められます。

とくに未達の見通しが大きい場合、第４四半期（本決算）発表時になって明らかにするのは論外ですが、この第２四半期時点で修正発表するか、第３四半期時点まで引っ張るかはちょっと悩ましいです。

なぜなら社内関係部署の間、ひいては株主との間で「事業期が残り半分もある中で、もうギブアップするのか！」という見方と「事業期が残り半分を切った段階で、まだ隠すのか！」という見方のせめぎ合いがあるからです。

もし第３四半期決算で業績予想を下方修正した企業があれば、「それって本当は第２四半期時点である程度わかっていたのでしょう？」と勘繰るべきです。もし第２四半期時点で下方修正が必要となるリスクが本当に全くわかっていなかったとなれば、それは一方でその企業の情報管理能力の低さを露呈することであり、大丈夫かいなと心配になってきます。

さてインデックス投資を始めて５年と７か月が経ちました。２０１３年９月末の運用状況です。

（Notes）
◆商品名は略称です。
◆各アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ＥＴＦはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ＥＴＦの円換算レートは９７．９９円／＄です。
◆赤字は現在、積立対象の商品です。
◆評価記号の内容は以下です。

◎：＋２５．０％～
○：＋１５．０％～＋２５．０％
△：＋１５．０％～＋　５．０％
▲：＋　５．０％～▲　５．０％
×：▲　５．５%～

さて、次に１４本の保有商品ほかを以下の３つのグループに分けてみました。

Ａグループ：積立中＋留保
現在積立中の商品＋以前まで積み立てており、現在は積立中止だが、信託報酬は積立中の商品に次いで低いため、慌てて売らず保有継続している商品。（資産運用メイン）

Ｂグループ：別枠保有中
日本＋先進国＋新興国のＥＴＦを揃えたワールドワイド・パッケージ。本来は大きな資金需要が発生すれば直ちに売却する方針だが、当面それがなくなり宙に浮いた状態。でもローコストであるし、インデックスファンドであることに変わりはないのでとりあえず保有継続中。

Ｃグループ：投資待機預金ほか
以下によって構成されるその他群
１）インデックスファンドの売却により回収した元本
２）インデックスファンドの売却により確定した損益結果
３）インデックスファンドの売却に伴い発生した税金徴収・還付額及び端数調整
４）日本債券アセットに属する低リスクのインデックス投信。暫定的な所有分も含む。
５）外貨ＭＭＦ（為替リスクありますが少額なので集計の都合上ここにいれています。）
６）年度ごとに投資に廻す資金
６）その他

また売却済み投信の履歴とそれに伴う税還付の明細は以下のとおりです。

（つづく）

所有地、更地にしたあと→⑤売却

さて遊休土地の活用事例ですが今回で最後、売却です。実はこれ、一番最初に考えるべき選択肢かもしれません。なぜなら他の活用方法はどれも長きにわたり手掛けるものであり、そこに色々な事象が潜んでいます。

＊土地を造成・整地して建物を建てる初期投資の負担が大きい。また追加費用が嵩む。
＊賃貸を始めたものの賃料減額・未納の事態に直面する。
＊火災や地震など災害に見舞われる。

以上のような事象が当初の想定リターンを圧迫します。

これら賃貸活用と比べて売却は取引さえ完了すれば、あとは未来永劫、煩わしいことから解放されます。（瑕疵担保責任がちょっと怖いですが。）

なお売却に際しては当該土地について近隣との境界が明示されていることや、所有などにかかわるトラブルがないこと等、相続税の物納の要件と同様の条件もまた求められます。

それら問題をクリアしたあとは様々な賃貸活用と売却とのトータル・リターンとの比較になります。

賃貸の場合は年間の満室収入に空室率を反映し、そこから初期投資の償却額、業者手数料、固定資産税、損害保険料、その他維持経費、所得税等を差し引きます。さらにいくばくかのリスク引当金を積むのも手堅いでしょう。そうして算定した将来各年の利益を現在価値に換算して合計すれば一丁上がりです。

一方、売却には売却代金からその不動産の取得費用、業者手数料や諸経費（測量や既設解体工事などもあれば含む）、そして不動産譲渡所得に対する課税を差し引きます。

こうして両者を比較した時に売却の方が賃貸よりもたとえ安くなっても、上述した様々なリスクも考慮して判断すべきです。

と比較方法を書きましたが実際にはそう簡単にはいきません。賃貸の収益は様々な想定係数の積み重ねであり机上の鉛筆ナメナメの域をでません。

また売却の方もそもそも買い手が現れるのか不透明です。現れても賃貸よりも高い利益を見込めるほどの売却代金を実現できるのか。買い手が現れたチャンスをものにするために売却金額の妥協が必要かもしれません。買い手もこちらの足元をみて交渉してくるでしょう。

したがい賃貸と売却との比較は一応目安としてはやってみることは必要ですが、そこで出た数字に縛られ過ぎないことが大事です。

そして最後の判断は遊休土地の活用を自らが行う意欲がどれだけあるのかということです。

土地という資産を使って汗もかきながら収益獲得を目指すのか。それともさっさと換金してその資金を元手に別の方法で増やしていくのか、はたまた取り崩して使っていくのか。所有者にとっての今後の家計、生き方、子供達への配慮などを色々と考えて一人一人がひとつひとつの不動産に対して答えを出していかねばなりません。

（あとがきにかえて）

今回、遊休土地の活用について各ケースに分けてリアリティある紹介記事を書こうとしましたが、断片的な話の寄せ集めになってしまった感が否めません。（いつもそうだろう、とうツッコミもあるかもしれませんが）駄文を読んでいただきました皆様にお礼とお詫びいたします。いつかまたもっと骨太な内容にして再執筆したいと思います。