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2013年12月31日 (火)

駄ブログ納会2013年-今年もお世話になりました

2013年も本日でおわりです。今年もいろいろありました。株式相場は内外ともに上昇、為替は円安。リーマンショック後も積み立て投資を続けた個人投資家には大いなる福音がありました。

WATANKOはというと、投資面では2月に古くて信託報酬が高く、損益トントンないしやや赤字(当時)のインデックス投信のサルベージをすき好んでやってみたり、年末にはポートフォリオのリストラクチャンリングを行い、保有商品の整理・統合を行いました。

また母の死去に伴う相続発生や保有土地にある古い店舗を解体するなどで合計約9,000千円の出費が発生したため余裕資金が貯まらず、積み立て投資は進みませんでした。一方で相場が下落していれば投信を安く仕入れる機会となったはずですが、相場が上昇したので悔しい思いをすることはありませんでした。

なお、この駄ブログですが、今年も無事継続することができました。本記事が丁度2013年の201本目、そして最後の記事になります。

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来年2104年はどのような相場・為替になるでしょうか。いや、そんなことは予測するだけ詮無き事かもしれません。それよりも自分の仕事、家族、趣味などの面でもっと充実した日々を送ることを心がけた方がよいでしょう。

WATANKOは今年5月に勤務先にて以前よりも多忙な部署に異動して以降、帰宅は遅くなり、休日出勤もしばしばあり、家族と過ごす時間が減ってしまいました。そこで年末年始休暇に入って家族と一緒に家の大掃除をしたり、娯楽に出かけたりするなどして、家族と過ごせなったこれまでの時間を取り戻すかのように日々を送っています。元旦の朝は初日の出を拝みに海に行く予定です。

日々の生活の充実にくらべれば投資などほんのついでのことにすぎないかもしれません。日々、投資関連のブログや記事ばかり眺めていてもリターンはさして上がりませんし、リスクも減りません。市井の人間であれば、投資なんてニッセイとかバンガードのお安いインデックスファンドを適当に積み立て投資すれば良いのです。

投資もブログも続けますが、日々の生活の更なる充実も忘れずに2014年を迎えたいと思います。

皆様、良いお年を。

2013年12月30日 (月)

やめられないSBI証券の投信マイレージサービス

さて前々回の記事で海外アセットの信託報酬が0.5%未満になったと書きましたが、SBI証券を利用する方であれば投信マイレージサービスを利用してSBIポイントを貯め、それを還元することによって更なるコストダウンが可能です。

すでに活用されている個人投資家の方々も少なくない?なか、今更言うまでもありませんがSBI証券では投資信託の月間平均保有額が10百万円を超過すれば、残高に対して年率0.2%還元されます(10百万円未満なら0.1%)。さらにSBIカードに入会してサークルプラスポイントと連携させることによって還元率が1.2倍になります。つまりはこれら条件を満たせば年率0.2%×1.2倍=0.24%が還元されるわけです。
(上記内容の紹介ブログ記事:吊られた男の投資ブログ(インデックス投資)SBIの投信マイレージサービスの10000ポイントを12000円の現金に交換

信託報酬が0.X%のインデックス投信を保有する個人投資家にとって、この還元はメリットが大変大きいです。

例えばニッセイ日経225インデックスファンドの信託報酬は0.2625%ですが、上記によるとこのうち0.24%が還元される計算ですから大変なコストダウン(はっきりいえば信託報酬はほとんどゼロに近い。)になります。

信託報酬が0.5%未満の時代になってきた海外アセットのインデックス投信についてもこのサービスで実質的なコスト負担が0.3%台に収まってしまいます。

具体的にWATANKOの直近1年間の事例をあげてみます。

(1)2012年12月~2013年11月の投資信託平均保有残高
28,647千円

(2)上記期間の信託報酬の平均額(概算)
<率>0.5%
<金額>(1)×0.5%=143,000円

(3)上記期間を対象に獲得したSBIポイント。
58,174pt

(4)SBIカードのポイントプログラムを利用した還元率アップ後のポイント。
(3)×1.2=69,809pt

(5)(2)-(4)
143,000円-69,809pt(円)=73,191円

(6)(5)÷(1)
73千円÷28,647千円=0.256%

前述のポイント還元サービスの活用によりWATANKOの場合、年間の信託報酬は実質0.256%まで引き下がりました。

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さて個人投資家にとって、このSBI証券の投信マイレージサービスはいつまで続くのかという心配があります。投資においてコストを重視するWATANKOもまたその一人です。

もしSBI証券がこのサービスが終了した場合、どれだけの顧客が競合他社に流出するでしょうか。またはこのサービスを除けば(準)インデックス投信として信託報酬が現在、最安値な系列商品のEXE-iシリーズにはたして資金がどっと流れてくれるでしょうか。

資金流出の程度はわかりませんが、SBI証券は他社への流出を恐れて投信マイレージサービスをやめることができないと考えているかもしれません。(そう期待しています。)その場合、個人投資家にとってはありがたい話です。

また個人投資家側にとっても将来終了する可能性があるサービスとはいえ、それを見越してEXE-iシリーズを今から購入していくという程、準備万端に行動する人もどれだけいるでしょうか。WATANKOもそうですが今、目の前にあるお得なサービスを利用することをやめるのは抵抗感があります。

よってもってSBI証券、個人投資家双方にとって投信マイレージサービスは、モルヒネのように今はやめられないサービスでしょう。

最後にこのサービスの終了時期をWATANKOが予想するとなれば、将来、国内ETFのラインナップや購入・保有サービスが大変充実してインデックス個人投資家が専らそちらを購入する時代が訪れたとき、このサービスは双方にとってそのメリットが薄れるため終了となるかもしれません。あるいはインデックス投信の更なるローコストが進み、SBI証券にとってサービスの維持が困難になった時かもしれません。

どちらにしても個人投資家にとっては投資をさらにエンジョイできる時代の到来です。

2013年12月29日 (日)

ボーナスを待っていたかのように調子が悪くなる家電たち

妻に渡す今月の生活費を先日ATMから引き出した時、預金残高が妙に増えているなと思ったらボーナスがでていたことを忘れました。

これはここ数年、毎度のことであります。しからばいつもどおり今月の生活費+妻へのボーナスX万円分を引き出して家路につきました。

ところが帰宅すると家族の悲鳴が!

・・・なにかと思えばなんのことはない、リビングにある液晶テレビがなかなか点かないとのこと。電源を入れても電源ボタンが点滅するばかりで、ひどい時には点くまでに数分もかかることもある模様。

そこで早速、出張修理を依頼。ところが来てもらったメーカーの派遣スタッフによると電源周りの不調だけでなく、画面も上端から10cmくらいの一帯がうす暗くなり、蛍光が弱まっています。これは液晶パネルの寿命が近いとのこと。このままではパネルが逝くのも時間の問題であり、その場合にかかる修理代は新品購入にくらべればかなり割高になる模様。

メーカーからの派遣スタッフの懇切丁寧な説明の裏に微妙な販売促進トーク臭も感じましたが、我が家の液晶テレビがくたびれてきたのもまた事実。そこで買い換えることにしました。

さらに妻から電子レンジからも大きな異音がするとの申告アリ。わかった、わかった。これを機会に買い換えましょう。それと固定電話機についても子機が壊れる寸前まで痛んでいると、またぞろクレームが。

というわけでボーナスの支給にあわせて液晶テレビ、電子レンジ、固定電話機を買い換えることにしました。どれも今の自宅を新築する前後で購入したものであり10年前後使っています。頑張ればあと数年はもつのかもしれませんが、家族がストレスを感じながらこれら家電を使い続けると、そのストレスのはけ口がこちらにまわってきそうなので、自分自身のためにも今回は快く買い換えすることにしました。

それにしても液晶テレビは安くなりました。9年前、WATANKOはシャープの37インチを当時400千円で購入しました。今回は同じシャープの46インチを92千円で購入です。1インチ当たりの値段が10,810円から2,000円と5分の1以下の水準まで引き下がりました。家電メーカーの業績は相変わらず厳しそうですが、確かにここまで価格が下落すると悲鳴が聞こえてきそうです。

(あとがきにかえて、・・・どころではないホンネの話)

「ところで私のE90も来年5月に車検を迎えるのですけれど...」

「あれ、今の車に買い替える時に10年乗り続けるっていわなかったっけ?まだ7年でしょ。」

「・・・・ハイ」

ボーナスを我が愛車の買い換え資金に充てる日がはやく来ることを祈ります。

それともニッセイ日経225インデックスファンドや外国株式インデックスeが爆上げしたら、一部売却して買い換え資金に充てるか?

ナイナイ

欲しがりません、リターンが積み上がるまでは。

2013年12月28日 (土)

海外アセットのインデックス投信が信託報酬0.5%未満の時代に

年内&年初締め切りの仕事が急にズンドコ入り24日~27日まで多忙な数日をおくっていました。その間、世間では<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンド(以下、ニッセイ外国株式)がSBI証券で取り扱い開始、しかも投信マイレージ対象となったというニュースに個人投資家ブロガー達が沸き立っておられました。

とてもリンク先を張りきれないほどたくさんの個人投資家ブログでニッセイ外国株式のSBI証券取り扱い開始のニュースが取り上げられました。これが同じSBI証券取り扱い開始であっても、もし投信マイレージの取り扱い対象外となったならば、落胆のニュースになったかもしれません。

SBI証券の身になって考えてみると自社系列商品のEXE-iシリーズと競合する廉価な信託報酬のインデックス投信の取り扱いを増やすことに躊躇はなかったのでしょうか。それとも自前/他人様の商品の種類は問わず、個人投資家がともかくも自社から投資信託を買ってくれて、信託報酬を支払ってくれればよいというスタンスなのでしょうか。うーん、だとすれば例えば自分のところだけでi-mizuhoをチマチマ売るみずほグループあたりに爪の垢を飲ませたいです。

おっと忘れてはいけませんがSBI証券ではニッセイ外国株式だけでなく、<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国債券インデックスファンド と <購入・換金手数料なし>ニッセイグローバルリートインデックスファンドについても取り扱い開始+投信マイレージ対象です。

さてニッセイのインデックス投信の拡充によって、海外先進国アセット(株式、債券、REIT)のインデックス投信がどれも信託報酬0.5%未満で買える時代となりました。

かつて海外アセットのインデックス投信の信託報酬は何度か引き下げられてきましたが、0.5%を切ることがここ4年無く、もうこれが限界なのかと思いきやの快挙です。

関連記事:ニッセイ、信託報酬最安値の座

そして楽天証券、マネックス証券だけでなくSBI証券までもが取り扱いを開始したことでニッセイ外国株式のネット証券における販路はかなり整ってきたのではないでしょうか。

さてWATANKOはどうするかといえば、新興国株式アセットでの商品積み立て先切り替えの反省を踏まえれば、信託報酬だけでなく実質コストもみたい気持ちに大いに駆られます。

しかし一方でこれまでどおり信託報酬を最安値まで引き下げてきた商品に対して、これに応える意思も見せたいため、来年から積み立て開始する方向で考えています。

2013年12月24日 (火)

Intermission 2013/12/24

当ブログはニフティのココログをプラットフォームにして作成しています。ブログ機能の中にアクセス解析について、ニフティは12月からリニューアルを行い、機能UPさせました。

とはいえ個々のブログユーザーが細かい機能を使いこなすにはしばらく時間がかかりそうですし、また解析結果の中にはおかしい内容(ex.当ブログの閲覧者の性別は大半が女性←うそでしょ。ホントならうれしいけど。)やあまり参考にならない内容(ex.ブラウザーの種類別シェア←そんなデータを知って何に使えと?)が混じっていたりと多分にお茶目です。

なかでも一番困るのは新アクセス解析におけるアクセス数の集計がやや少なめに記録されてしまうことです。これは現在はまだ旧アクセス解析も併用されており、ここにおけるアクセス数と新アクセス解析によるアクセス数の双方が分かるために判明した状況なのです。

従来から使用されてきた旧アクセス解析のデータが正しいとするならば、現状では一日あたり数百件程度のアクセスが新アクセス解析では記録漏れとなってしまっています。これが累計ですと12月24日現在、約4,500件程度多くのアクセスが少ない結果となっております。

現在、これを是正するためにはニフティからのお知らせによるとブログデザインの全体をUP DATEするというブログ更新機能を働かせることが必要ですが、ユーザー側にて煩雑にこれを行わなければならず、大変面倒な状況です。ニフティいわくこのギャップは少しづつ解消中といいますが、はやく直してほしいものです。

一方で新アクセス解析機能をつかって眺めていて面白いのは、当ブログにアクセスしてきた組織や地域にかなりのバラエティがあることです。都内の有名企業や官公庁、地方の教育機関などあちらこちらからのアクセスをいただいております。これらを眺めているだけで、「よし、駄ブログを今日も更新するか」という気が湧いてきます。

全国の皆さん、各企業・団体の端末からアクセスの皆さん、当ブログにお越しいただきまして誠にありがとうございます。

当ブログ「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」は市井の金融リテラシーしか持ちえない首都圏の所帯持ちサラリーマンが、週末を家族の御守と家業の不動賃貸業に時間を割かれながら、FX・個別株・ヘッジファンドなど等の一般人からみたらキワモノな資産運用を避けて年間平均3~5%のリターンを得るべく、インデックスファンドの積み立て投資を長期・地道に行い、そこで得たリターンを自動車趣味に突っ込むという忍耐と煩悩、蓄財と消費のパフォーマンス・ストーリーです。

当ブログは、よく勉強されている個人投資家のブログのような有益情報満載、知見の披露、主張の発信のようなブログではありませんが、凡人の目線で資産運用に関する率直な疑問や感想、意見を述べていきたいと思っています。ここには気負いも遠慮もありません。自分のユニーク(固有)を自分の言葉で発信するのみです。

なおインデックス投資だけでなく、リアル不動産投資ネタや家計ネタ、そして当然ながら自動車ネタも取り上げています。

皆様ご笑覧のほどよろしくお願い致します。

(なんだか年末締めのご挨拶みたいになってしまいましたが、年内あと数回は記事UPする予定です。)

2013年12月23日 (月)

2013年の投資を振り返る

気がつけば今年も残り10日を切りました。WATANKOは12月に入ってポートフォリオのリストラを敢行、保有商品を整理・集約してスッキリしました。平均購入単価の呪縛からも解放され、来年から積み立て投資再開です。

と、その前に今年の振り返りをざっとしてみます。

まず2012年12月末から2013年11月末までの直近1年間の購入元本と評価額、評価損益率の推移です。(ともに投資待機預金、確定損益、税還付等を含む。金額単位:千円。以下表同じ。)

201312231

つづいて2010月3月末(当ブログ開始時)から2013年11月末までの購入元本と評価額、評価損益率の推移です。

201312232


201312233


グラフをみてもらえれば一目瞭然ですが、2013年になって素晴らしいパフォーマンスでした。勿論、自分の実力などとは微塵も思わず、ひたすら相場全体の上昇の恩恵であることは十分理解のうえです。

しかしながら相場の下落と上昇をひとサイクル経験すると、長期投資に対する安心感が結構でてくるものではないでしょうか。相場は上下する。大事なことは退場せずにそこに踏みとどまること。できれば下落時はバーゲンセールの始まりと捉えて投資のモチベーションを維持すると尚良し。待っていた者と続けていた者にはそれなりのリターンを得る資格がある。

この先に待つのは東京オリンピックの経済効果による投資家にとって幸福な時代か、それとも米国の財政危機や日本を不意に襲う大災害のダメージによる不況アゲインか。

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さて次は証券優遇税制の終わりをうけて、そしてWATANKO家の大規模な資金需要対応のためにこれまで売却した商品については以下のとおりです。

201312234

かつてピーク時には28本ものインデックス投信&ETFを保有していました。これは信託報酬が安い商品が出てきた際に次々と積み立て先を乗り換えてきた結果です。このうち現在ここまで24本売却してきました。さらにこのうちSMT TOPIXインデックスを除く23本がここ1年以内に売却したファンドです。

振り返るとよくもまあ威勢良く、思い切りよく、たたき売ったものです。中には損失を出した商品もあり、数か月後に売却すれば利益がでていたものも含まれます。また他の商品の中にも売却後も引き続き基準価額が上昇した商品もあります。売却時期をもう少し遅らせればトータルで1~2百万円売却益が増えていたことでしょう。

・・・なんて後講釈をいくらつけてもはじまりません。ここは私の好きな相場格言「頭と尻尾はくれてやれ」を添えたいと思います。

一方、ポートフォリオのリストラの記事でお知らせのとおり野村インデックスファンド・新興国株式とバンガード・米国トータル債券市場ETF(BND)を新規に買い付けて現在に至っております。これら新規購入ファンド含めた新しいポートフォリオによる運用状況詳細は月末の定例記事にてとりあげます。

2013年12月21日 (土)

“投信ブロガーが選ぶ!Fund of the Year 2013”の投票結果についての感想

『投信ブロガーが選ぶ!Fund of the Year 2013』が発表されました。
そこでWATANKOの感想を述べたいと思います。

先ずは今年、2103年の結果です。

【第1位】バンガード・トータル・ワールド・ストックETF(VT)
【第2位】ニッセイ日経225インデックスファンド
【第3位】結い2101
【第4位】外国株式インデックスe
【第5位】ひふみ投信
【第6位】ニッセイJリートインデックスファンド
【第7位】EXE-iグローバル中小型株式ファンド
【第8位】セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
【第9位】SMTグローバル株式インデックス・オープン
【第10位】eMAXIS新興国株式インデックス

ちなみに以下が昨年、2012年の投票結果です。

【第1位】バンガード・トータル・ワールド・ストックETF(VT)
【第2位】外国株式インデックスe
【第3位】eMAXIS新興国株式インデックス
【第4位】結い2101
【第5位】ひふみ投信
【第6位】SMTグローバル株式インデックス・オープン
【第7位】ニッセイ日経225インデックスファンド
【第8位】野村インデックスF・新興国債券・為替ヘッジ型
【第9位】セゾン資産形成の達人ファンド
【第10位】年金積立インデックスファンド海外新興国株式

さて感想ですが、いくつかに括って述べたいと思います。

【第4位】外国株式インデックスe
【第8位】セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
【第9位】SMTグローバル株式インデックス・オープン
【第10位】eMAXIS新興国株式インデックス

これら4ファンドはもはやこの投票の常連となっています。とくにSMTグローバル株式は、同じアセットクラスの外国株式インデックスeが上位にランキングする中で、よくもトップ10にとどまっているなと感心します。古くからの保有者が多い証左でしょうか。それと地味に外国株式インデックスeと同じ信託報酬に改訂していことも投票を後押ししているでしょう。

(追記)ちなみにWATANKOもまた上記4投信を保有しています。

なおeMAXIS新興国株式ですがかつては上位ランカーでしたが今回はかなり後退しました。やはり信託報酬の見直しでもしないと再浮上は難しいかもしれません。

【第6位】ニッセイJリートインデックスファンド
【第7位】EXE-iグローバル中小型株式ファンド

さてこの2つは今年の新作話題賞でしょう。EXE-iシリーズは実質コストを2年くらいみてから購入を判断したいです。昨年の話題賞だった野村インデックスF・新興国債券・為替ヘッジ型や年金積立インデックスファンド海外新興国株式来年は今年見る影もありません。(あ、野村インデックスは18位に入っていましたね。)それにならえば今年の2商品も来年続いてトップ10に入るかというと...難しいかな。

【第3位】結い2101
【第5位】ひふみ投信

独立投信のこの2本はだいたいこのあたりのランキングが定着でしょうか。将来、相場下落が起きた時に、これらアクティブ投信がどれだけ基準価額を維持できるか、そしてこの投票企画で支持をキープできるかが興味深いです。

【第2位】ニッセイ日経225インデックスファンド

前回7位から大きくジャンプアップしました。WATANKOがひそかに期待していたとおりの結果になりました。

特に今年は日本株式は大きく騰がりました。よってこのアセットの投信もまた基準価額が上昇し、保有者はホクホクです。そういったアセット自体の騰落が投票になにがしかの影響を与えていることがあるやもしれません。

ちなみにニッセイアセットマネジメントは表彰式を欠席したそうです。それを聞いて昔、「ザ・ベストテン」という古~い歌謡番組で、ランキングした松山千春が出演を拒否したこと思い出しました。

ニッセイの商品が将来、第1位を獲得してもやはり欠席するのでしょうか。

【第1位】バンガード・トータル・ワールド・ストックETF(VT)

WATANKOの予想どおりの結果でした。多くの個人投資家がコア・アセットする株式にて、投資対象の広さとコストの低さを併せ持つ無双のインデックスファンドです。惜しむらくは東証に上場していないことですか。でも熱心な支持者(購入者)にとってはあまり気にならないことなのかもしれません。

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さて気が早いですが現在発売されている商品を前提にした来年の予想です。

これは昨年も述べたことですが、この投票で第1位を獲得する商品は全世界株式もしくは先進国株式アセットを対象にしたインデックスファンドであるというジンクスが今年も破られることはありませんでした。

VTにかなり肉薄した競合商品がでてこない限り、来年も再来年もVTが依然として第1位の筆頭候補でしょう。これに対抗できるとすれば、先進国株式アセットで信託報酬最安値を更新した<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンドに期待がかかります。

ついてはSBI証券 御中、ニッセイ外国株式を早く取り扱い開始してください。もちろん投信マイレージ対象ということでひとつよろしくお願いします。

2013年12月18日 (水)

【補稿】PFのリストラ2013師走-なぜインデックス投信を売却し、また買ったのか

さて前回までで5回にわたりWATNAKOのポートフォリオのリストラ(保有商品の整理・集約)を取り上げてきました。

相続も終わり当面は大きな資金需要が無いWATANKOが今般何ゆえに商品を売却して、また同種の商品を購入したのか。

その理由の中にはクロス取引実行による税金コストの抑制や商品管理の煩わしさの低減がありました。しかし一番の狙いは基準価額にとらわれずに積立投資を継続する意識を高めることにあります。

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積立投資を実行してきた時期の大半がリーマンショック以降である商品は、現在どれも素晴らしい評価損益率を出しています。できればこれらはずっと手元において、ポートフォリオの損益を常に下支えするお宝商品にしたくなってきます。

しかしながらお宝商品の保有継続に伴い、運用資産の利益体質の維持に過度にこだわってしまう弊害を感じるようになりました。

WATANKOは常々この駄ブログの中で「保有資産の利益体質を考慮し、平均購入単価>基準価額を維持するために相場上昇時には投資をストップする。」と述べてきました。

この志向はポートフォリオで評価益が出てくるようになると、いつしか心の中に芽生えてジワジワと浸食してきました。

世界経済の長期的な成長を信じて投資するのであれば、リスクを考慮した上で用立てした余裕資金でもって、その時々の基準価額の高い安いにかかわらず直ちにインデックス投信を購入すべきでしょう。

そこで、ちょっと大げさな表現かもしれませんが、眼先の利益体質維持の呪縛から自己を解き放つために、基準価額が高くなったインデックス投信をドカっと追加買いして平均購入単価をあえて引き上げてみたり、同種の別商品に乗り換えることにより評価損益ゼロからの積立投資をリ・スタートする機会を設けたりしたわけです。

おかげで外国株式インデックスeの平均購入単価は8,796円から12,478円と42%も上昇しました。ここまで一気にあがってしまうと平均購入単価などもうどうでもよく思えてきます(笑)。一方、野村インデックスファンド・海外新興国株式は全くの新規購入であり、基準価額(評価損益)の変動はこれからなので、今後の追加買いに躊躇は生じません。

これで目先の利益体質維持に対する拘泥感はだいぶ薄らぎました。平均購入単価の上昇の受け入れや評価損益ゼロからのリ・スタートのおかげで基準価額の高低への過度な執着はなくなり来年から良い投資再開を切れそうです。

(あとがきにかえて)

今回は実際にお宝商品を売却する際にはSBI証券のWeb注文画面で10分以上もためらってしまいました。

購入した金融証券はいつか売却する日が来ます。その時に躊躇なく適切な時期に売却行動がとれるように、ある程度の場数をふんでおくことも必要かなとも考えます。

また相場暴落時に積み立て投資額を増額できるように、余裕資金に一定のマージンを常にもっておくことは続けます。こう言うと「まだタイミング投資の欲を捨てきれないのか」とコツコツ積み立て投資のピューリタンから言われそうですが、淡々と積立投資できるインデックス個人投資家賢者の域に到達するにはまだ時間がかかりそうです。

なにせこの駄ブログの執筆者は市井のどこにでもいる、金融リテラシーはチョボチョボで忍耐と煩悩の狭間に生きる個人投資家ですから。

2013年12月17日 (火)

PFのリストラ2013師走(その5)同種のインデックス投信を整理・集約して新ポートフォリオの出来上がり

WATANKOのアセットアロケーションの見直しとリバランス、保有商品の整理の第5弾です。今回はいよいよ総仕上げ、先進国株式&新興国株式アセットにおけるインデックス投信の整理・集約です。

既記事にあるとおり信託報酬ないし実質コストが高いPRU外国株式マーケットパフォーマーと年金積立 海外株式インデックスファンド 新興国株式、海外ETFのTOKとEEMを売却しました。

さらにインデックス投信の整理・集約のために、最安値商品と比べて実質コストが若干ながらも後するeMAXIS先進国インデックスとSMT新興国株式インデックス・オープンの2商品も売却しました。

結果は以下のとおりです。

201312172_2

201312173_3

2つともやはりリーマンショック後に積み立て投資を開始した商品ですので、リターンは高い結果でした。

またこの2商品はわざわざ売却するほどでもなかったかもしれませんが、クロス取引する資金も十分にあったので実行と相成りました。

一方、TOKとEEMの売却後外貨はそのままBND購入に廻したわけですが、同時にポートフォリオの約4分の1を占めていた投資待機資金を投入して、TOKとEEMの売却見合いとしてインデックス投信を購入することにしました。ただしリスク低減のため購入額は売却額の半分程度に留めています。

つまりは先進国株式と新興国株式について、このようなクロス取引となったわけです。

【先進国株式】

(売却)
PRU外国株式マーケットパフォーマー 全額①
eMAXIS先進国株式インデックス 全額②
TOK 全額③

(購入)
外国株式インデックスe①+②+③×0.5 ⇒7,150千円

【新興国株式】

(売却)
年金積立インデックスファンド海外新興国株式 全額④
SMT新興国株式インデックス・オープン 全額⑤
EEM 全額⑥

(購入)
野村インデックスファンド・新興国株式④+⑤+⑥×0.5 ⇒6,400千円

これで先進国株式、新興国株式がそれぞれ2商品に集約できました。11月末と現在(12月16日時点)のポートフォリオを比較してみます。

11月末がこちら。

201311304_2

現在がこちらです。

201312161

さらに「my index(わたしのインデックス)」サイトを使って、現在のポートフォリオを元に期待リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は11月末数値)

*期待リターン
5.7%(5.0%)

*リスク
12.6%(13.4%)

*シャープレシオ
0.45(0.37)

おお期待リターン、リスク、シャープレシオのどれもが以前よりも改善しているではないですか。これが株式だけでなく債券にもしっかりと資産アロケーションした結果でしょうか。

<今後について>

1)先進国株式アセットはしばらくは外国株式インデックスeを引き続き積み立て投資先としますが、もし<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンドがSBI証券にて取り扱われれば、実質コストを見てからの最終判断にはなりますが、新たな積立投資先とする可能性は高いです。

2)新興国株式アセットは野村インデックスファンド・新興国株式に今後積み立て投資を行いますが、これを下まわる実質コストの商品が発売されればこれまた乗り換え検討です。

3)先進国債券は保有していた外貨分のみの投資です。今後、株式アセットを対象に積立投資を続けていけば、段々と先進国債券のシェアは減少していくでしょう。ローコストで国債以外の公社債にも広く投資するインデックスファンドを待つことにします。

しばらくの間は整理・集約された保有商品で構成されたポートフォリオを眺めながら、これからの積み立て投資に想いを馳せておくことにします。

2013年12月14日 (土)

PFのリストラ2013師走(その4)外貨あるからもう一度海外ETF、ただし債券

さてWATANKOのアセットアロケーションの見直しとリバランス、保有商品の整理。今回はTOKとEEMを売却して手元に残った外貨のその後の運用です。

債券への投資再開

WATANKOのポートフォリオにおけるリスク金融商品は現在、専ら株式アセットであり、投資待機資金としての預金残高とのバランスでもって資産全体のリスクコントロールを行っています。(というと格好よく聞こえるかもしれませんが、数式などを使い科学的手法を行っているわけではなく、以前債券やREITの投信を売却した際の入金をそのまま寝かせているにすぎないのが実態です。テヘペロ)

では株式以外のアセットの金融商品はもう金輪際買わない、という決めつけをしてよいものでしょうか?
預金と株式の間に位置するミドルリスク&ミドルリターンの追求はもうしないのでしょうか?
・・・というとこれもまた踏ん切りがつきません。

具体的に言えばREITはともかく債券投信はもう購入することはないのか?この問いに対するファイナルアンサーを求めるためには、今一度債券投信を買ってその値動き、評価損益を実体験してみたいと思うようになってきました。WATANKOの投資期間は最低でもあと14年あるのでこのような実験もよいでしょう。

うんと低廉な日本債券ファンドがほしい

ホンネを言えば幅広い日本の公社債に、うんと低廉に投資できる投資信託がほしいです。日本債券インデックスに連動する投信がありますが、国債への投資比率が4分の3を占めておりリスクはとても低いもののリターンもまた低いです。(モーニングスターによると日本債券インデックスeで過去3年、年利1.83%)

ほかにアクティブ投信としてはDLIBJ公社債オープン(短期・中期)やニッセイ日本インカムオープンなどもありますが、せっかく債券ファンドの中にあって国債の比率を下げて高いリターンを目指したとしても、一方で高い信託報酬によってそのリターンが減殺されてしまいます。

各商品とも債券投資先の構成はいろいろありますが、なべてローリターンの債券に対して高いコストでは割にありません。結局は個人向け国債(変動10年)を買いましょうとなるのでしょうが、利回りが低くて「これなら預金でもいいや。その分、株式ファンドをもう少し買っておこう。(リスクをとろう)」という発想になってしまいます。

ああ、うんとローコストな債券ファンドはないものか。信託報酬0.1%台で、結果リターンが2%半ばから3%くらいを望める商品が....。

手元の外貨をどうするか

TOKとEEMを先日売却した結果、これまで得られた収益分配金分も合わせるとおよそ170千ドルのまとまった外貨が手元に残りました。

これもまた外貨MMFで安定運用するか、それとも円貨に換えて国内の商品購入に充てるかと思案しました。もし円貨に換えるとなれば日本のインデックス投信の低廉化トレンドや国内ETFの充実(今後の一層の期待も含めて)を踏まえると再び外貨を購入する機会はまずないだろうと予想しています。

そこで円貨に換えてしまう前に外貨で買える、とくに日本にはないローコストな海外債券ETFを今一度買って先進国債券の運用を試してみたくなりました。

ここで選んだのがバンガード・米国トータル債券市場ETF(BND)です。
経費率0.1%。直近3年間のトータルリターン(年率)は3.0%。
以下のとおり購入しました。

■約定価格 80.45米ドル/株
■約定数量 2,000株
■購入金額 160,900米ドル(103.45円/米ドルで16,645千円)

「地域分散なく米国のみの債券への投資は大丈夫か。」
「原通貨ベースのリターンに対して為替リスクが大きい中で投資の妙味があるのか。」

などという懸念もあるかもしれませんが、しばらく(数年間)は保有してみて、世間の能書きと実態を見比べてみたいと思います。

2013年12月13日 (金)

PFのリストラ2013師走(その3)さらばTOK&EEM、また会う日は...来ないだろう

さてWATANKOのアセットアロケーションの見直しとリバランス、保有商品の整理の第3弾は海外ETFの売却です。つい数か月前まではインデックス投資を続けている以上、もう半永久的に売却する機会は訪れないかもと思っていた海外ETFのTOKとEEMを先日、ついにとうとう売却しました。

TOK、EEMはともにリーマンショック直後の2009年9月と10月の2回ずつ購入し、以降ホールドを続けてきました。(そういえば当時、EEMを購入直後にSBI証券で、EEMよりもはるかに信託報酬が安いVWOが発売開始となり、悔しい思いをした記憶があります。)

TOKもEEMも購入当初は評価損が続きましたが、外貨ベースでは早々に評価益に転じました。しかし円高の影響により円貨ベースではリターンがなかなか伸びませんでした。

それでも基準価額がじわりじわりと上昇してくれたおかげでWATANKOのポートフォリオの損益を随分と下支えしてくれました。

そして売却の結果は以下のとおりです。損益額は税控除後の手取り金額であり、これまでの収益分配金も含まれています。

201312102


201312103

締めてみるとEEMよりもTOKの方がリターンが優れていました。保有期間中の1株あたりの収益分配金でもEEMよりもTOKの方が高かったです。ここだけみればEEMは信託報酬も高く保有する価値は無いのか、なんだか劣化したTOKのような商品に思えます。

勿論、これがWATANKOが保有していた期間におきたリスクであることは頭でわかってはいますが、いまひとつであった実績をまのあたりにするとネガティブな気持ちもでてきます。

いやそれでもEEMは年間平均利回りが税引き後で7.1%ですから、株式アセットとしては合格水準というべきかもしれません。むしろTOKの利回り2ケタが良すぎた結果というべきでしょう。

さてこのTOKとEEMですが今後は2度と買う機会はおそらく訪れないです。もともと海外ETFは購入、保有が面倒な商品であり、昨今はiシェアーズの同種ETFが東証にも上場しているわけですから、今後はそちらを買うことを検討する方が自然な流れでしょう。

さよならTOKとEEM。また会う日は...来ないでしょう。


(あとがきにかえて)

実はこの2つの海外ETFは売却と同時に、外国株式インデックスeと野村インデックスファンド新興国株式を購入、いわゆるクロス取引をする予定でした。しかし売却額のうち約半分程度はそのとおりに実行しましたが、その原資はもともと別途保有していた円貨の投資待機資金を充てています。

ではTOKとEEMを売却して手元に残った外貨はどうしたのか。
即、円貨に換金?それとも外貨MMFを購入?
それは次回取り上げます。

2013年12月11日 (水)

PFのリストラ2013師走(その2)コスト評価反省にたちインデックス投信の乗り換え実行

(冠タイトルが長いので短かくしました。)

WATANKOのアセットアロケーションの見直しとリバランス、保有商品の整理の第2弾です。今回は新興国株式アセットでのインデックス投信の乗り換えです。

WATANKOは通常、信託報酬の最安値のインデックス投信を購入対象としています。新しく最安値商品が発売されれば、実務的な支障や管理上の煩雑さがないかぎり、以降はその商品を購入対象として変更します。

さてコア・アセットのひとつである新興国株式ですが、2012年2月に「年金積立 海外株式インデックスファンド 新興国株式」(以降、年金積立)が信託報酬を0.5775%に引き下げました。それまで最安値の信託報酬であったeMAXIS新興国株式の0.63%を下回ったことにより、WATANKOにとって年金積立が新たな積立購入対象となりました。

巷の個人投資家ブロガーの方々には、実質コストを見極めてから購入を検討する向きが多い中、WATANKOはこれまで信託報酬の最安値だけで購入対象の乗り換えを判断してきました。理由は以下です。

1)信託報酬が一番安いことは、即ち実質コストもまた一番安価である可能性が高いため。

2)信託報酬を引き下げた投信について資金流入が伸びないと、他社の追随・反応が鈍くなるため、コスト競争を促す意味において引き下げ商品は即座に購入するべきであること。

3)実質コストは毎年変動するため、これをもって最安値商品を判断する場合、年ごとにぶれる可能性があり、継続的な投資対象を選ぶ際の判断根拠には難がありそうなこと。

しかしながら最近の著名個人投資家ブロガーの皆さんの記事によると、新興国株式アセットでは信託報酬の最安値の商品が実質コストも最安値というわけでもないようです。信託報酬0.1%未満の引き下げに反応する身としてみれば、その実質コストの差は無視できない水準です。

そこで今回は野村インデックスファンド・新興国株式(以下、Funds-i)との対比をあげてみます。実質コストは直近の運用報告書から算定しました。

商品名      信託報酬    実質コスト 

年金積立    0.5775%  0.906%

Funds-i    0.63%    0.814%

両商品の実質コスト差は0.092%と0.1%に迫る水準です。

これはもう積立投資先を変えるに値するコスト差と判断して、今後は新興国株式アセットについてはFunds-iに乗り換えることにしました。

なお上述の1)~3)については信託報酬引き下げに対して一個人投資家としては一定の反応は示しましたし、実質コストの今後変動は引き続き注視していくこととします。

年金積立の売却結果は以下のとおりです。わずか2年にも満たない保有期間でしたが、昨年からの相場上昇にピタリとはまり大変良好なリターンとなりました。(損益額が税控除後の手取り金額です。)

201312101

ちなみに他の乗り換え候補としては「EXE-i新興国株式ファンド」(以下、EXE-i)があり、これは信託報酬は0.4335%と更に低いのですが、実質コストが見えない中でこちらを選ぶのは年金積立と同じ轍を踏む可能性があるため、今回は避けました。

なおSBI証券を利用しているため投信マイレージ適用により年率0.2%(SBIカードとのポイントプラグラム交換を利用すれば実質0.24%)のバックがあるので信託報酬の差が無くなることもFunds-i選択を後押ししています。(EXE-iはポイントプログラム対象外)

2013年12月 9日 (月)

ポートフォリオのリストラクチャリング2013師走(その1)信託報酬の高いインデックス投信の売却

前回記事でポートフォリオの見直しを検討、実行する個人投資家ブロガーの皆さんを取りあげました。それに刺激をうけたわけではないのですが、証券優遇税制(税金が半額バーゲン)が終わる機会にアセットアロケーションの見直しとリバランス、保有商品の整理を行いました。今回より何回かに分けてとりあげます。

WATANKOは本年2月に海外債券、国内外REITのインデックス投信を大分売却しました。その際に当初売却予定であった商品の中には一部残していたものもありました。今回はその残していた商品、PRU外国株式マーケットパフォーマー(以下PRU外国株式)を売却しました。

なぜ2月に売却しなかったのかといえば、資産運用のコア・アセットである先進国株式の商品だったからです。信託報酬は0.84%と高いですが、WATANKOのポートフォリオでのシェアは1%強と低く、そのうち小規模な資金需要でもあった時に売るかと想定していました。

しかしながら今回、保有商品の整理を考えた時に、信託報酬の差がもたらすインパクトを確かめてみました。おっとせっかくですから実質コストで比較すべきですね。

PRU外国株式     実質コスト1.047%
外国株式インデックスe 同上   0.527%
直近の運用報告書から算定した実質コスト差は0.472%もあります。

現在の評価額キープを前提として、60歳までの残り14年間を保有した場合、外国株式インデックスeとの実質コスト差はおよそ63,000円になります。
現在、売却すれば税金が半額、およそ15,000円前後うきます。税控除後の残高でもって外国株式インデックスeを購入して14年間保有継続したとすれば、15,000円を5%で14年間運用した結果の10,500円が逸失利益となります。

しかしながら実質コスト差63,000円>逸失利益10,500円であり、ここはPRU外国株式を売却して、たとえ税控除後の残高だけあっても外国株式インデックスeを購入して保有継続した方がリターンが高くなります。

とここまで試算した結果をうけてPRU外国株式のような信託報酬が高いインデックス投信を今後長期間保有する動機が完全に無くなり、売却実行しました。

売却結果は以下のとおりです。損益額は税控除後の手取り額です。

201312081_2


PRU外国株式はリーマンショック前に購入し、その後長らく評価損の状態でしたが辛抱強く保有継続した結果、今年の夏ごろようやく評価益に転じました。5年半あまり保有して平均利回りは3.5%。リーマンショック前に購入した商品としては十分な結果です。

なお上述のような実質コスト差の試算、検討はもっと早く可能ではありましたが、ながらく評価損を抱えた状態でしたので、放置してしまいましたがこれで保有商品の構成がまたひとつスッキリしました。旧STAMシリーズの登場前の旧時代のインデックス投信はこれで全て売却しました。

(あとがきにかえて)

6年近く前は先進国株式の信託報酬が低めのインデックス投信といえばこのPRU外国株式の他にはステート・ストリート外国株式インデックスオープンくらいしかありませんでした。一般公募型の先進国株式インデックス投信の信託報酬は0.5%を切る時代となりました。PRU外国株式は信託報酬を引き下げなければ、これをふたたび買う日は永遠に訪れないことでしょう。

2013年12月 7日 (土)

ポートフォリオをリストラクチャリングする個人投資家達

師走に入りWATANKOがいつもブログ拝見している個人投資家の皆さんが、自身のポートフォリオを見直している様子があちらこちらでうかがえます。

信託報酬の低いインデックス投資の登場や国内ETFの充実をうけて海外ETFを売却し、これらに乗り換える人。

全部とはいわないまでも保有商品の一部をクロス取引する、またついでに信託報酬がより安い同種商品に乗り換える人。

などなどです。

具体例を挙げてみます。

投信で手堅くlay-up!
海外ETFから撤収しインデックスファンドに移行します!

レバレッジ投資実践日記
海外ETFからの撤退も選択肢

富士宮で貯蓄と資産運用
やっぱETFより投信がいいって思いました・・・僕の場合。

2020年への資産運用の旅   since 2011.7.18
海外ETF(TOK)を全売却・利益確定

もーまがBlog
海外ETFをバッサリ売却

セルフ・リライアンスという生き方
外国株式クラスでクロス取引

これらは相場好調・円下落という下地に加えて証券優遇税制の期限があり、ないがしかの商品売却を考えていた人たちがついに行動をおこしたのでしょう。

さてWATANKOはどうかといえば、やはり自身のポートフォリオのリストラクチャリングを考えて実行しました。

約定と入金に数日を要するので追って記事にしたいと思います。

それと前もってひとつ反省があります。

クロス取引ですが、先日の記事では保有資産額の中のリスク資産の全額を一度に売り&買い戻しするためには売却代金を買付に廻わすまでの間のつなぎ資金が必要と書きました。全額分のつなぎ資金となると用意が大変ですが、商品やアセットごとに分けてクロス取引を行えばつなぎ資金の負担も減るというアイデアもあるかと気がつきました。

さて証券優遇税制がいよいよ終わります。来年からはNISAがスタートします。春には消費税もあがりコスト負担も増えます。

皆さんのポートフォリオの身だしなみは整っていますか?


2013年12月 6日 (金)

復活のハリヤー、ブランドを捨ててまた拾うトヨタ

トヨタ・ハリアーが3代目へとフルモデルチェンジ(FMC)しました。

「あれ、レクサスRXではなくてハリヤーがFMC?ハリヤーって、もうメーカー自身によって終わった(終わらされた)ブランドなのに何故に?」

SUVは高速での空気抵抗を微塵も考慮しないカクカクした無骨なデザインと相場が決まっているところに流麗なスタイルを伴って1997年にトヨタ・ハリヤーがデビューしました。

スポーツカーのユーザーの少なくない割合が峠を攻めたりしない人種であるのと同様に、SUVで丘陵帯や湿地帯やガンガン走破するユーザーもまたかなり少ないです。陸サーファーのようなこういったユーザーが本当に求めているのはスポーティに見える外観なのです。加えて「都会的で洗練されたフォルム」をまとい、手頃な価格と日本の道路事情を考慮したサイズのSUV。

こうしたマーケティングがピタリとあたり初代、2代目のハリヤーはヒットしました。メーカーはさらに上級志向をねらって「トヨタ」からハリヤーを取りあげ、「レクサス」につけ変えしました。

販売サイドからのせめてもの抵抗があったせいか、ハリヤーは一部の廉価グレードのみ販売が継続されました。今でいえばiPhone4Sを継続販売するかのようです。

しかしハリヤー改めレクサスRXはその大きくなったサイズと高くなった値段に日本の駐車事情とブランドイメージが追いつかず、販売は芳しくありません。今年の月間販売台数はわずか概ね600台程度です。

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車に詳しいと自称される方であればご存じかと思いますが、日本で2005年にレクサスブランドを立ち上げた当初あつらえたのは不人気のトヨタのアリスト、アルテッツアをFMCして肥大化・高級化させたモデルです。「トヨタで不人気なモデルを廃品回収・化粧直しして高級ブランドのショールームに並べている」と揶揄されてもおかしくありませんでした。

しかしハリヤーは当時のトヨタの中では人気のあるブランドであり、トヨタはもともと人気があるモデルならレクサスブランドにつけ変えても売れるだろうとふんでいたのかもしれません。

しかしながらトヨタの販売店は販売の基幹車種をひとつ失い影響甚大です。幸い他の国産メーカーもハリヤーと同じコンセプトのモデルを用意できなかったという敵失も一方でありましたが、このままではハリヤーのマーケット(需要)は明らかに霧散しそうでした。

2009年におきたこの所業から4年。トヨタはレクサスRXのテコ入れよりも、失った国内のハリヤーのマーケットを取り戻すべく、一度捨てたハリヤーというブランドをまた拾ってきました。しかし当初想定しなかったモデルの復活のためか開発資金は限られているようであり、シャシーはやや格下のRAV4のそれを流用しています。

しかしカタログでみる限りですが、3代目ハリヤーのデザインは相変わらず流麗にまとまっており、全幅は1.8mとギリOK。グレードはガソリン車で2百万円後半からラインアップされており、お約束のハイブリッドも3百万円後半から揃えられています。

果たして3代目ハリヤーはかつてレクサスに衣替えして失ったマーケットを取り戻せるでしょうか。4年前にこの内容のFMCをしていれば手堅かったかもしれませんが。

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SUVはボディが大きい、車重が重い、重心が高い分、ドライビングプレジャーを損なっており、WATANKOはあまり食指が動かないのですが、陸のクルーザーとしても魅力も完全否定しているわけでなく、その点からハリヤーは気になるモデルです。

というわけで先日、ディーラーにいきカタログをもらいました。ついでに話した営業マンいわく、もしこれで3代目ハリヤーがまた復活ヒットしたら、そのレクサス版をだすことをトヨタは検討しているそうです。

???現行のレクサスRXをグレードダウンFMCさせるのか、それともRXの下のセグメントに別のSUVモデルを追加発売するのか。いずれにしても、まさかこの3代目ハリヤーのバッチエンジモデルをレスサスブランドでまたぞろ再販売するプランを検討中とは。いやはやトヨタにとって国内のレクサスブランドがアキレス腱のように思えてきました。

2013年12月 5日 (木)

(続々)地中に眠るもの

(前回からの続きです。)

土地を購入する際には地中の状態を事前に把握することをお勧めしましたが、さて一方でこうした土地の売買に関する瑕疵担保期間はどうなっているでしょうか。

土地の買い主が瑕疵担保を請求できる期間は、民法上では買い主が瑕疵を知った時から1年というのが原則です(民法566条3項、同570条)。しかしこれでは実際の売却引き渡し時期以降、いくら月日が経過しても買い主が瑕疵を見つけない間は1年の期間がスタートしません。

よって途方もない長期間を経て買い主が瑕疵に気がついてはじめて売り主に瑕疵担保を請求する場合、換言すればいかに期間が経過しても瑕疵が顕在化しない以上、売り主にはいつまでたっても潜在的に瑕疵担保責任を負う可能性が残っていることになり、これでは売り主にとって著しく不利な取引となってしまいます。

そこで不動産取引に関しては、宅地建物取引業法40条1項により、瑕疵担保期間は物件の引渡しから2年以上とすることが許されることになっており、実際の不動産売買契約書では引渡しから2年という内容になっている場合が多いです。

一見すると土壌汚染等のような重大な瑕疵については長期間に渡り売り主の瑕疵担保期間を設定しても良さげな気がします。しかしながら土壌汚染等のような瑕疵については事前に遺漏なきよう把握することが難しく、売り主に対して事実上、無期限にこれを保証しろというのであれば、売買成立が難しくなってしまいます。

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ちなみにですがWATANKOは以前、勤務先にて遊休土地を売却する案件を取り扱ったことがあります。そこでは売買契約書の瑕疵担保期間については、買い主(不動産業者)が提示してきた不動産業界の標準的な契約約款に沿って2年と設定しました。

その後、この案件の稟議を読んだ担当役員から「瑕疵担保期間を1年に短縮できないか。」との打診がありました。昨今の土地売買に絡んだ土壌汚染トラブルについて勤務先自体の過去事例や他社の事例を見聞してリスク回避したい意向があったのでしょう。

しかしながらWATANKOからは、「1年なんてとんでもない。民法では遙かに長い期間を保証されられかねないところを業法によって2年という短い期間で認容してもらっているわけです。これをさらに1年に縮めるというのは先方に痛くもない腹を探られることになりかねません。」と回答しておさめてもらったことがあります。

(あとがきにかえて)

今回は土地の売買に関して、地中埋設物のトラブルとそのLL、瑕疵担保期間についてといあげてみましたが、住宅に関する瑕疵担保についても色々な定めがありますのでご興味を持たれた方はお調べになってはいかがでしょうか。

2013年12月 4日 (水)

(続)地中に眠るもの

【12月2日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 54,590千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 22,641千円

■損益率
41.5%

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(前回からの続きです。)

古い賃貸家屋を解体撤去した跡地に気になる箇所をみつけ、改めて掘削作業をしてみると解体撤去工事の際に発見・発生した古い配管やガラがでてくる顛末でした。見つかったこれら埋設物は全て撤去して事なきを得ました。

さて今回WATANKOがこの跡地にクレームをつけた背景には、別途所有地での苦い経験があるからです。今回取り上げた賃貸家屋跡地以外にも、昨年の同時期に近くの所有地にて古い店舗の解体撤去を行いました。その際に地中を掘り起こしたところ、いろいろと廃材がでてくるトラブルがありました。

そこはどうやらかつて店舗を建てて利用する際に、敷地内で発生した廃材を埋め戻ししたようです。その廃材は大矢石等の大物ばかりであり、かなりの量が発生しました。おまけに地下水もでてくるなど撤去後の処理にもだいぶ手間がかかり、結局1,000千円以上も追加工事代がかかりました。

そこでこの賃貸家屋跡地に将来、何か建物を建築する際には支障となる地中埋設物が後々見つからないように、請負業者にクレームを出して掘削作業を改めて行ったわけです。幸いにして大規模な廃材の発見はありませんでした。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

さて、今回の地中埋設物の撤去からのLL(Lessons Learned)です。

現物不動産を購入される場合には、それが更地であっても解体撤去予定の建物があっても地中の埋設物の有無については注意を払う必要があります。

ここでいう埋設物とは廃材だけでなく、土壌汚染につながる化学物質なども該当します。

もし埋設物がたくさんあれば、将来そこに何か構造物をたてるときに基礎工事に支障がでます。また化学物質で汚染されていれば人体への影響も心配でしょう。

化学物質というと大げさかもしれませんが、ありがちな例として昔、当該敷地には小さな工場や作業場があり、その傍らには焼却炉が置かれていた等という場合でもダイオキシン等の汚染の可能性があります。(古くからある学校の敷地の端にある焼却炉跡地なんかもヤバイかもしれません。)

購入予定の土地については、以前からどのような用途に供されていたのかについて登記簿で調べたり、専門業者に土質調査させたりして確認することが必要でしょう。また表面上に廃材が埋まっているような兆候がわずかでも見つければ面倒がらずに掘削調査を検討された方がよいです。

これらについては契約条件次第では土地の売り主側にて地下の状態を調べて、廃材がないこと、土壌汚染の問題が無いことを明示してもらうこともあるでしょう。

それなりの工事業者にて大規模に造成、区画整理された土地などであれば、そのような懸念は少ないかもしれませんが、個人や法人が所有していた一区画程度の広さの土地はちょっと心配した方がよいかもしれません。

おりしも本日(日付かわって昨日)、報道ステーションにて福島の民家にて除染作業の際に発生した廃棄物が庭先に埋戻しされているニュースが報道されました。

貴方のマイホームの地面の下には一体、何が眠っているでしょうか...。

↑ちょっとオカルトに書いてしまいましがさて一方で、こうした土地の売買に関するリスクをヘッジするためには売買契約にて売り主の瑕疵担保期間を規定する必要があります。その担保期間はどうなっているでしょうか。

(つづく。次回で完結です。)

2013年12月 3日 (火)

地中に眠るもの

WATANKOは約1年前に戸建て賃借家屋を老朽化に伴い解体撤去しました。その後、跡地に生えてくる雑草を自ら草刈り機をつかって刈り取りつつ、跡地の状態を逐次点検していました。

さて解体撤去工事から1年をすぎようとしていた今般、工事契約の瑕疵担保期間も終わろうとしたところで、請負業者に跡地についてのクレームを行いました。

具体的なクレーム内容は以下の2点です。

1.跡地には樹脂パイプの端が地中から着きだしているところが2か所ある。掘ってみるとパイプはかなり長く深く埋まっており、個人のスコップ作業では取り出しできないくらいだ。地中に埋設されていた配管類に未撤去のものが含まれているのでないか。

2.家屋解体によって発生したコンクリートやタイルなどのガラ(破材)がいくつかみられる。地表のものは拾い集めたが、地面を掘削して埋め戻す際にこうしたガラが地中に一定量埋められているのではないか。

週明けに請負業者に連絡し、その週末に請負業者の営業担当、実際に施工を担当した下請業者の作業スタッフ、当方が現地に集合して地面を掘削してみることにしました。

さてどんなお宝が出てくるものか...。

掘削した場所は上記1の樹脂性のパイプが見える2カ所、それと解体後、雑草が何故かあまり生えてこないいくつかのポイントです。(敷地面積の約5分の1ぐらい)

樹脂パイプの埋設箇所について1カ所は接道の地下にある排水溝につながっているものでした。以下がその写真です。

003

いくら排水溝に繋がっているとはいえその仕様は明らかではなく、今後使用する可能性はいたって低いため切断・閉口処理をしました。

017

もう1カ所は家屋から雨水や雑排水を地中に流すパイプのようでした。

敷地の外には繋がっていないことが判明し、これも丸ごと撤去しました。

016

さて次は雑草が何故かあまり生えてこないいくつかのポイントです。クレーンであちらこちらを地表から50cmくらいどんどん掘削していくと、予想どおりというかコンクリートやタイルなどのガラが出てくるわ出てくるわ。よく見れば玄関のたたきや玄関外、屋外の水道周り等のコンクリートや石材、浴室やトイレに使われていたタイルなどです。

ちょっとわかりにくいかもしれませんが、以下がその様子です。

027

クレーンでガラを掘り起こしたあと、下請業者の作業スタッフがこれらガラをどんどん取り出していきます。私も拾い漏れされそうなガラを見つけては一緒に拾って集めます。請負業者の営業担当も申し訳なさそうに一緒に拾います。ついでに草刈り作業の途上で見つけておいた跡地内のガラも集めました。

1~2時間くらいの作業で1tトラック半分程度のガラが集まり作業を終えました。ガラの撤去についてとりあえず目に付くところはこれで完了です。

035

WATANKOとしては地中にもっと大規模なガラが埋まっている疑惑があったのですが、とりあえずその懸念は概ね払拭できました。

夕暮れの中、請負業者、下請業者の皆さんに軽く御礼の愛挨拶をして解散となりました。

(つづく)

2013年12月 1日 (日)

(続)2013年11月末運用状況

(前回からのつづきです)

前回の続きとして、ファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201311304

さらに「my index(わたしのインデックス)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに期待リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

*期待リターン
5.0%(5.0%)

*リスク
13.4%(13.2%)

*シャープレシオ
0.37(0.38)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

*購入元本+投資待機預金元本分
54,590千円(55,440千円)

*評価損益+確定損益分
22,518千円(19,565千円)

*運用期間
69か月(68か月)

*元本平均残高
38,438千円(38,346千円)

*平均年間利回り
10.2%(9.1%)

<概況>

今月の相場高騰・円安でリスク資産の評価損益率は50%を超えました。つまり1.5倍というWATANKOの資産運用の目標ラインに届いてしまいました。また年間平均利回りも10%を超えてしまい、まさにリタイア時(=リスク資産の運用完了時)であれば言うことなしの結果です。

この状態が嬉しくないと言えば嘘になりますが、一方で全く楽観はしていません。今後も景気変動や○○○ショックは起こり得るでしょう。しかしながらリーマンショックの時に安く購入したリスク商品分が、今後も寄与して利益体質は投資開始の頃に比べれば堅牢になっています。多少のショックでも赤字転落はなさそうですし、もしメガ盛りなショックがきたら、それはものすごいバーゲンの始まりなので、逆にウキウキしてしまいます。

早くこないかな、バーゲンセール。


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