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2013年12月 4日 (水)

(続)地中に眠るもの

【12月2日終値ベース運用状況速報】

■投資元本+待機資金総額
 54,590千円

■評価損益
(分配金・確定損益・税還付込み)
 22,641千円

■損益率
41.5%

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(前回からの続きです。)

古い賃貸家屋を解体撤去した跡地に気になる箇所をみつけ、改めて掘削作業をしてみると解体撤去工事の際に発見・発生した古い配管やガラがでてくる顛末でした。見つかったこれら埋設物は全て撤去して事なきを得ました。

さて今回WATANKOがこの跡地にクレームをつけた背景には、別途所有地での苦い経験があるからです。今回取り上げた賃貸家屋跡地以外にも、昨年の同時期に近くの所有地にて古い店舗の解体撤去を行いました。その際に地中を掘り起こしたところ、いろいろと廃材がでてくるトラブルがありました。

そこはどうやらかつて店舗を建てて利用する際に、敷地内で発生した廃材を埋め戻ししたようです。その廃材は大矢石等の大物ばかりであり、かなりの量が発生しました。おまけに地下水もでてくるなど撤去後の処理にもだいぶ手間がかかり、結局1,000千円以上も追加工事代がかかりました。

そこでこの賃貸家屋跡地に将来、何か建物を建築する際には支障となる地中埋設物が後々見つからないように、請負業者にクレームを出して掘削作業を改めて行ったわけです。幸いにして大規模な廃材の発見はありませんでした。

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さて、今回の地中埋設物の撤去からのLL(Lessons Learned)です。

現物不動産を購入される場合には、それが更地であっても解体撤去予定の建物があっても地中の埋設物の有無については注意を払う必要があります。

ここでいう埋設物とは廃材だけでなく、土壌汚染につながる化学物質なども該当します。

もし埋設物がたくさんあれば、将来そこに何か構造物をたてるときに基礎工事に支障がでます。また化学物質で汚染されていれば人体への影響も心配でしょう。

化学物質というと大げさかもしれませんが、ありがちな例として昔、当該敷地には小さな工場や作業場があり、その傍らには焼却炉が置かれていた等という場合でもダイオキシン等の汚染の可能性があります。(古くからある学校の敷地の端にある焼却炉跡地なんかもヤバイかもしれません。)

購入予定の土地については、以前からどのような用途に供されていたのかについて登記簿で調べたり、専門業者に土質調査させたりして確認することが必要でしょう。また表面上に廃材が埋まっているような兆候がわずかでも見つければ面倒がらずに掘削調査を検討された方がよいです。

これらについては契約条件次第では土地の売り主側にて地下の状態を調べて、廃材がないこと、土壌汚染の問題が無いことを明示してもらうこともあるでしょう。

それなりの工事業者にて大規模に造成、区画整理された土地などであれば、そのような懸念は少ないかもしれませんが、個人や法人が所有していた一区画程度の広さの土地はちょっと心配した方がよいかもしれません。

おりしも本日(日付かわって昨日)、報道ステーションにて福島の民家にて除染作業の際に発生した廃棄物が庭先に埋戻しされているニュースが報道されました。

貴方のマイホームの地面の下には一体、何が眠っているでしょうか...。

↑ちょっとオカルトに書いてしまいましがさて一方で、こうした土地の売買に関するリスクをヘッジするためには売買契約にて売り主の瑕疵担保期間を規定する必要があります。その担保期間はどうなっているでしょうか。

(つづく。次回で完結です。)

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