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2013年12月 5日 (木)

(続々)地中に眠るもの

(前回からの続きです。)

土地を購入する際には地中の状態を事前に把握することをお勧めしましたが、さて一方でこうした土地の売買に関する瑕疵担保期間はどうなっているでしょうか。

土地の買い主が瑕疵担保を請求できる期間は、民法上では買い主が瑕疵を知った時から1年というのが原則です(民法566条3項、同570条)。しかしこれでは実際の売却引き渡し時期以降、いくら月日が経過しても買い主が瑕疵を見つけない間は1年の期間がスタートしません。

よって途方もない長期間を経て買い主が瑕疵に気がついてはじめて売り主に瑕疵担保を請求する場合、換言すればいかに期間が経過しても瑕疵が顕在化しない以上、売り主にはいつまでたっても潜在的に瑕疵担保責任を負う可能性が残っていることになり、これでは売り主にとって著しく不利な取引となってしまいます。

そこで不動産取引に関しては、宅地建物取引業法40条1項により、瑕疵担保期間は物件の引渡しから2年以上とすることが許されることになっており、実際の不動産売買契約書では引渡しから2年という内容になっている場合が多いです。

一見すると土壌汚染等のような重大な瑕疵については長期間に渡り売り主の瑕疵担保期間を設定しても良さげな気がします。しかしながら土壌汚染等のような瑕疵については事前に遺漏なきよう把握することが難しく、売り主に対して事実上、無期限にこれを保証しろというのであれば、売買成立が難しくなってしまいます。

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ちなみにですがWATANKOは以前、勤務先にて遊休土地を売却する案件を取り扱ったことがあります。そこでは売買契約書の瑕疵担保期間については、買い主(不動産業者)が提示してきた不動産業界の標準的な契約約款に沿って2年と設定しました。

その後、この案件の稟議を読んだ担当役員から「瑕疵担保期間を1年に短縮できないか。」との打診がありました。昨今の土地売買に絡んだ土壌汚染トラブルについて勤務先自体の過去事例や他社の事例を見聞してリスク回避したい意向があったのでしょう。

しかしながらWATANKOからは、「1年なんてとんでもない。民法では遙かに長い期間を保証されられかねないところを業法によって2年という短い期間で認容してもらっているわけです。これをさらに1年に縮めるというのは先方に痛くもない腹を探られることになりかねません。」と回答しておさめてもらったことがあります。

(あとがきにかえて)

今回は土地の売買に関して、地中埋設物のトラブルとそのLL、瑕疵担保期間についてといあげてみましたが、住宅に関する瑕疵担保についても色々な定めがありますのでご興味を持たれた方はお調べになってはいかがでしょうか。

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