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2014年4月19日 (土)

土地を所有すると面倒なこと十選(その5:境界の確認)

【4月18日終値ベース運用状況速報】

■投資元本
54,030千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)
22,045千円

■損益率
40.8%

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(あなたの土地の境界線はトラブルを抱えていませんか?)

土地(更地)を所有していると起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、第5回目です。


5.境界の確認

土地所有者が所有地を売却したり、そこに何か建てようとする場合、その準備として当該土地の測量を行います。測量するためには隣接する土地の所有者との間でお互いの所有地の間にある境界の確認が必要です。

自分の所有地には何もせずとも自分の所有地の隣接地を対象として売買や工事が行われる場合、このように境界確認の依頼がやってきます。土地の所有者達ならびに測量業者が立ち会いのもと、現地にて境界を目視確認し、追って送られてきた作成書類に署名捺印(印鑑証明を添える場合もあります。)して測量業者に提出します。

比較的新しく造成された土地であれば、その際の境界をしめす杭がしっかりと残されますが、昔から利用している土地の場合は面倒になるケースがあります。

典型的なケースとしては、所有者が実際に占有している土地の間の境界とは異なり、別の境界を主張してくることです。以下事例を挙げてみます。

1)以前、家を建てるときに隣の所有者から「境界線から15cm離れて外構を設置してくれ」といわれた。だから本当の境界は外構から15cm、隣地側に移動したところにある。

2)公図に照らしてみると、本当の境界はもっと隣地側にある。

3)以前、お隣さんと土地交換(もしくは売買)をした。手続きが面倒なので分筆(土地を切り分けること)や登記変更はしなかった。

などと時には当事者の記憶や思い込み、中途半端な処理に起因する主張がぶつかりあい、境界の確認が進まないことがあります。

1)の場合、口約束ベースのケースもあり、言った・言わないの争いになりがちです。15cmの根拠が曖昧であり、現状で境界線を明らかにする根拠が乏しい場合であれば、現況の境界で決着をつけるべきでしょう。たとえ隣地所有者の主張が認められて15cm境界が動いたとしても、それで得た、わずかばかりの帯状の土地は隣地所有者にとって実質的にはほとんど何の利用価値はないでしょう。せいぜい花の種を植えるくらいです。

2)では公図があたかも土地境界の根拠になると信じているそぶりがみられますが、田舎にいくほど公図は古くて、ラフに作られたものになっています。その場合、公図とは土地の配列順序と大まかな形状を表したものにすぎません。このような場合、隣地者が言うこところの本当の境界の客観的な証明は難しくなるでしょう。

関連記事:土地のかたち、境界のかたち
      (続)土地のかたち、境界のかたち

3)は周辺土地一体の境界が曖昧なため、とある境界を明示して登記するためには、さらにその隣の境界も明らかに、さらにはまたその隣の境界も明らかにしなければ登記ができないといった玉突き現象が発生し、これをまとめ解決するためには当事者以外にも近隣の土地所有者を巻き込んだ大がかりな調整・協議が必要となるケースです。

こういった境界の確認をめぐるトラブルを解決する場合の方向感としては以下です。

A.軽微な差異であれば、お互いが現況を認めあう。

厳密にいえば現況と異なる主張をする側が、その主張を引っ込めることになりますが、後の世代に悪影響を残さないためにも、大所高所から現況を認め合うということです。

B.時効取得を用いて現況を相手に認めさせる。

時効取得とは10年ないし20年、当該土地を占有するとその土地の登記上の所有者が誰であれ、土地の所有権が占有者に備わるという制度です。これをたてに現況の占有状態を相手に認めさせるものです。

C.境界確認を進めたい側が妥協する。

現況の境界であれ、それ以外の境界であれ、件の境界確認をもとに工事等を行う側が、相手方の主張を飲むというケースです。境界確認ができないと物事が前に進まず、困るがゆえの妥協です。

上記のうち特にB、Cは主張が通らなかった側にわだかまりが残りかねません。なるべくは大人の対応としてAでおさまるほうがまだよいでしょう。

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さて5日連続で投稿してきましたが、十選のうち後半5件については、来月また取り上げることにします。

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