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2014年5月30日 (金)

日経マネー 7月号特集の感想-1億円さんになるには貯蓄、長期、そして運か

【5月28日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)
59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)
22,247千円

■損益率
37.1%

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企業の3月決算がおわり個別株の配当が決まるこの時期、日経マネーにて恒例の個人投資家調査が特集されています。今年は4,600人を調査し、中でも「私はこうしてお金を殖やした」と称して金融資産1億円以上を保有する17名の紹介記事が載っています。この駄ブログにも時折コメントいただくmushoku2006さんも詳細に紹介されている一人です。

さて記事をよく読めば、例えば「1~2年で元本を5倍~10倍に増やしました。」などという比較的短期で華々しい戦果をあげたという人は稀であり、17名のプロファイルを見るとそこからわかる傾向は次のとおりです。

1.1億円に占める貯蓄分(投資元本)の割合が相当高い

17名の中にはインデックス投資を実践される方もいて「インデックス投資だけで1億円」とコピーがついていますが、掲載されているポートフォリオをみると預貯金・MRF・国債等で4割を占めています。

つまり残りの6割がインデックファンドですが、リーマンショック後の底値のときに一括購入してその後2倍になったと仮定したら、6割のうち半分は元本です。つまりは全体のうち4割+6割×1/2=7割は元本に近い部分であり、総額1.4億円のうちほぼ1億円は貯蓄によって出来上がった資産といえます。

預貯金・MRF・国債等の中にもかつてインデックスファンドで運用し、売却した分があり、運用益が含まれている可能性もありますが、総じて言っても貯蓄の割合が高そうです。ほかにも1億円の中に占める貯蓄分の割合が高そうな人が散見されます。

2. 長期間投資を続けている

17人の中には20年あるいは50年と投資を続けてきた強者も何人か見られます。これは上記1と同様、貯蓄額の大きさも寄与していますが、バブル崩壊後を起点としたそれなりの上昇相場、あるはバルブ期以前の高度~中成長期といった長期間にかけてそれなりに株の運用に成功したというケースです。

しかしながら、こうした成功者の陰には同様の資産運用にて失敗に終わった方々がいるということを忘れるわけにはいかないでしょう。

3. ここ1~2年の相場上昇にうまくレバレッジをかけてたらふく儲けた

ほかにみられる傾向としてはここ1~2年でガツンと伸ばしたケースです。2012年末からの日本株式の上昇の恩恵を得た方です。個別株式の選別(集中投資)や取引方法の選択によって日経平均やTOPIXを上回る利益成長させた方々です。

しかしながら、それが100%、自身の才覚だと言い切ることができるでしょうか。WATANKOは現時点のトータルリターンはおよそ40%弱ですが、ちっとも自分の実力とは考えていません。インデックス投資であるからだろうと言われればそれまでですが、一方で個別株で大きな利益をあげた方はそれが100%自分の実力なのでしょうか。相場の運に左右された部分は皆無でしょうか。

以上、17人のプロファイルからみえることは1億円への道は、華々しいシュートを決めた瞬間投資芸を知ることではなく、しっかりとした貯蓄をベースに、あきらめず投資を続け、アベノミクスのような市場全体が上昇するチャンスを掴むということに集約されます。

(あとがきにかえて)

上記のうち貯蓄が占める要素は大きいですが、その意味からすれば収入のUPと家計の節約のノウハウ、特に後者に関心が移ることでしょう。しかしながら特集記事では貯蓄上手につながる家計の節約ノウハウについてはあまり言及されていません。

荻原博子氏の本でも読むしかないか。

2014年5月27日 (火)

投資先には不変なものなど何一つない-毎月分配金型投信を理解しよう

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(分配金をGETするのはこんな心理イメージかしら)


前回、不動産賃貸事業にて長期安定的と思っていた賃貸先が突然、怪しくなってきた事例を紹介しましたが、証券投資の世界ではどうでしょうか。

毎月分配型投信の是非論は、インデックス投資VSアクティブ投資とならんで個人投資家ブログにて非常によく取り上げられる話題です。個人投資家ブログの端くれである当ブログでもなんどか取り上げており、色分けするとなればWATANKOは毎月分配型投信の不要論者の部類でしょう。

そもそもリスクある投資先に投資を行う商品、元本保証型でない商品がなぜ毎月定額の分配金を支払うことができるのか。毎月の分配金の金額は一見すると不変ですが、その源泉となる投資対象からの運用益は不変ではありません。それではどこで帳尻をあわせているかといえば自分の投資元本から補填しているわけです。

毎月分配型投信を買おうとする人は、毎月不変の分配金を支払うことができる理由を考えてほしいですし、それが理解できないうちは買ってはいけないでしょう。まさに「よくわからないものには投資しない。」の原則どおりです。にもかかわらずパンフレットに書かれた目先の分配金の金額の多寡ばかりに注目して毎月分配型投信を選んでしまうその行動は自己責任100%です。

また著名なインデックス投資ブログの記事で知りましたが、毎月分配型投信の販売に不適切な面(説明不足)があり、損害賠償訴訟が頻発するのではないかと危惧されているむきもあるようです。

しかしながら技術面など専門的な知識がないと見破れないような隠れた瑕疵ならともかく、ちょっと注意深く説明を聞けばわかりそうな商品知識の習得を怠って購入した者に対して、何を補填すべきというのでしょうか。繰り返しますが、もう全くの自己責任の世界です。訴訟の動きなんてバカバカしいです。日本の司法はもっと取り上げて裁くべき事案が他に山ほどあるのではないでしょうか。

もし特別分配金(元本払戻金)をよく理解せずに毎月分配型投信を買ってしまい、あとから後悔したとするならば、その投信はさっさと売却すべきでしょう。アベノミクスが効いている今ならはトータルで大きな損失がでているケースは少ないかもしれません。

(あとがきにかえて)

毎月分配型投信に関する記事はあまり書いた記憶がありませんでしたが、振り返ってみると4年以上もブログを続けているとそれなりに書いてきました。これら過去記事の中でますいっちさんや吊られた男さんのような分配金と基準価額との関係といった王道な切り口による記事がひとつもないところが、この駄ブログのユニーク(固有)なところかもしれません。(いや、自讃ではないのですが...。)

(関連記事)

宗教信仰と現世利益 (Refrain 2011)

毎月分配型投信の信者が目を向けるべきは同じ仲間ではないか

「投信 配当しすぎ歯止め」は余計なお世話

投資信託定期売却サービスは毎月分配型投信を駆逐するか

「元本払い戻し8割」記事について触れておきたい

特別分配金から元本払戻金へ表記追加でどう変わる?

毎月分配型投信の選球眼があるならば個別株を買った方が良いのではないか

その分配金、ホントに欲しいですか

日銭(分配金)が入る魅力に抗えない人々 【Refrain 2012】

2014年5月26日 (月)

投資先には不変なものなど何一つない-またまた賃貸契約トラブル発生

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(やれやれ...困りました。)


WATANKOはサラリーマンの傍ら半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を手掛けています。活動としては主に週末にて不動産業者や賃貸先とのコンタクトをとり、色々な新しい相談ごとやトラブルに対応しています。

さて賃貸案件のひとつに薬局に土地を賃貸している件があります。よくある院外処方の薬局です。すぐ隣に繁盛している内科医院があるため、そこの患者の処方箋を沢山受け付けており、非常に繁盛しております。WATANKOが住む街は、わずかながらですが人口の流入は続いており、また社会における医療費の増加トレンドを見据えれば、その薬局は今後も商売を手堅く続けられそうです。

こうして長期安定的な賃貸先としてもう10年以上も賃貸契約を継続してきました。

ところが今般、その薬局を経営する会社の社長から連絡を受けました。詳しくは割愛しますが、隣の内科医院との関係が最近うまくいっておらず、病気も患い、困りはてた結果、自分の薬局を法人に譲渡するかもしれない。あるいは薬局は閉めて、建物を建て替えて別の商売をするかもしれないと言い出したわけです。

その薬局とは定期借地権契約を交わしていますが、契約の譲渡や業種の変更は重大な契約事項の変更です。それを賃借人(薬局の社長)の意志だけで勝手に変更を検討し、半ば筋道をつけそうな行動をしていることにWATANKOはあきれました。契約条件の変更は、そのための行動を起こす前に、何よりも先ず相手方に相談するのが大前提です。

WATANKOはこの手のトラブルは散々伝聞されたことがあるし、自身でもこれまで何ども体験しているため今更、仰天するほど驚きませんが、賃借人による契約条件の勝手な変更もしくはそれに向けた一方的な行動というのは不動産賃貸におけるメジャーなトラブルです。

賃借人からみれば、契約通りの家賃は払うから何をやってもいいだろう。賃貸人からみれば賃料が支払われてくれさえすれば細かいことは目をつぶる。と、お互いの馴れ合いと幸せなすれ違いのもとに、当初交わした契約内容からどんどん逸脱した実態が生じ、既成事実化していきます。

繁盛する内科医院の傍にある薬局は、WATANKOの賃貸契約の中でも特に安定的な賃貸先として評価していました。事実、10年以上もノートラブルでした。こちらとしては更地の土地を貸すだけでしたので初期の資金負担もありませんでした。したがい、この薬局(が手掛ける事業)は、ある意味WATANKOにとっては、非常に良好な投資先でした。この投資先の魅力は不変であると思っていました。(今思えば、「錯覚していました」が正しいかもしれません。)

しかし投資先を取り巻く事業環境が不変とは限らず、むしろ長期間でみれば変わることが当たり前ともいえるでしょう。マクロ経済が変わり、顧客が変わり、商品・サービスが変わり、価格や流通も変わります。そして今回は賃借人にとっての身近な利害関係者との関係が変わってしまったということです。

かつて魅力的であった投資先であってもそれが不変ということはなく、むしろ外的な変化に対してその投資先がどう移り変わっていくのか注視すべきでしょう。

くだんのWATANKOの賃貸先の薬局も、投資先としてかつてはダブルAでしたが、いまやBBB(トリプルB)にまで下がっています。

WATANKOは今後の対応を検討すべく、早速この賃貸を仲介した不動産業者とコンタクトをとりました。このトラブルがいつ、どう決着をみるのか全く予測不能ですが、本件の対応で今後の週末の時間がまた塞がり、かつ経済的なダメージを受けかねないとなるとまたまた不動産投資にネガティブにならざるを得ませんでした。

2014年5月23日 (金)

2014年5月の積み立て購入商品

5月のこの梅雨入り前の爽やかな時期は日本の四季の中で一番ベストなシーズンではないでしょうか。5月の週末は郊外におけるレジャーや趣味に没頭したくなる時間でもあります。よってもってただでさえ資産運用の関心が低下するここ数か月ですが、とくに今月は資産運用のことをほとんど考えない月でした。


さて各月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

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さらに5月の仕入れの結果、4月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

Notes)表中の金額単位は円です。

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ちょうど1年前はSell in Mayの格言どおり、5月に相場が大きく下がりました。しかし今年の5月相場は昨年のような下げは見られず、相変わらず踊り場にいます。確かに日経平均が100円かそこいら下がる日もありますが、長期投資を続ける者にとってはまったくもってささいなことに過ぎないでしょう。

2014年5月19日 (月)

(続)カーシェアリングとマイカー保有-へんてこな比較

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前回、週刊プレジデントのカーシェアリングとマイカー保有のコスト比較記事を読み、マイカー保有によって得られる便益と同程度の便益を得るためにはカーシェアリングの場合、コストはどうなるのかというのがあるべき比較ではないかと述べました。その続きです。

前回は試算におけるカーシェアリングの設定についてツッコミを入れましたが、今回はマイカー保有の試算の方です。

もう一度比較表を掲載します。

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プリウスを10年間保有すると6,396千円とのことですが、ここからビタ一文まからないというわけではありません。

◇車両価格については中古車を選ぶことにより高年式であっても2割から5割程度安くすることができます。

◇自動車保険料は年間8万円としていますが、高すぎやしませんか。ネット保険を利用する等でコストダウンも図れます。

◇駐車場代は済む場所によってかなり変わってきます。

つまりは6,396千円というコストもやりようによってはかなり下げることができます。

カーシェアリングとマイカー保有について、受ける便益が異なることを承知のうえであえてコスト比較をするとしたら、マイカー保有のコストは柔軟に考えることができることを指摘しておきます。カーシェアリングの利用時間を実態に近づけて増やすこと、一方でマイカー保有のコストセーブを行うことで両者のコスト差は相当縮まるでしょう。

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利用者の便益をもとにそれを満たすために必要十分な商品・サービスを複数比較することが真っ当な方法です。

ダイヤモンドの記事にあった週末のみ一日3回の利用というニーズを満たすための自動車利用であればカーシェアリングはレンタカーやタクシーと比較するのが妥当です。

(あとがきにかえて)

自らが自動車を運転することによって得られる自由とは、好きな時に、好きな仕様の車(愛車)でもって、好きなだけ走り目的地まで行くこと、あるいはただひたすら走ることができる自由です。

マイカー保有は、その自由を最大限叶えてくれる自動車の利用形態です。自由を手放さないために相応のコストがかかることは仕方ないでしょう。

2014年5月18日 (日)

カーシェアリングとマイカー保有-へんてこな比較

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(5月のドライブは実に爽快。Sell in MayならぬDrive in Mayといきたいですね。)

家計の見直しネタとして対象にあげられるものの一つに自動車があります。先日、週刊プレジデントにて、カーシェアリングとマイカー保有とのコスト比較記事が載っていました。

週刊プレジデント カーシェア:プリウス保有なら10年でその差400万円!

よくある比較ですが、ちょっとみてみます。

********(以下、引用)********

さて、このカーシェアリングを使った場合と車を購入した場合で、どの程度の差額が出るか、試算してみましょう。たとえば、トヨタのプリウスを週2回、3時間ずつカーシェアリングで利用した場合、月額1万9200円かかります。ガソリン代などのランニングコストがすべて含まれているので、10年間使用したとしても230万4000円(初期費用除く)。このほかに、旅行や遠出でレンタカーを借りたとしても10年で300万円はかからないでしょう。

一方、プリウスを買った場合、車体価格・諸費用が263万円。このほかの経費で、10年間にかかる費用は約640万円程度と見積もられます。設定により差は出ますが、このケースでは、カーシェアリングを利用すると、車を購入するよりも10年で約410万円、節約できる計算です。

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節約以外に、カーシェアリングならではの楽しみ方もできます。車種が豊富なので、用途に合わせて「今日はデミオ」「今日はアウディ」と選ぶことができるのです。

ただし、貸し出しステーションが近所にないと利用しにくいし、共同で利用するので使いたい時間に車が空いていない、というようなことはあります。保育園の送り迎えのために毎朝夕必ず車を使いたい、といったケースには不向き。その場合は、カーリースなど、生活のパターンに合わせて車両費を抑える方法を考えてみましょう。一定期間だけ車を使いたい、という場合、こちらも購入するよりもずっと安く済みます。

********(以上、引用終わり)********

上記の比較における金額試算の前提条件について、カーシェアリングは非現実的で甘く、マイカー保有については硬直的になっています。

具体的に言えば、カーシェアリングでは800円/h、週末3時間/日として月234千円、10年間で2,340千円と試算しています。しかしながらここで設定されている週末のみ1日3時間だけという利用時間は少なすぎやしないでしょうか。これでは郊外へのドライブやレジャー、盆暮の帰省、その他諸々の送迎事情、さらには不意に使用したくなった場合に全く対処できません。

本文中でもそのような使い方の場合について一部言及はしているものの、数値の比較としてはあくまで週末2日間のみ、1日3時間の使用が前提です。

仮にカーシェアリングのコストをマイカーの利用実態にあわせて試算してみます。年間走行距離で換算すれば簡単なのですが、カーシェアリングは時間あたり費用なので以下設定としてみました。

・帰省や国内旅行で年間12日は24時間
・郊外を日帰りドライブで月1回、1日あたり10時間
・週末はまとまった外出で1日あたり利用時間6時間
・送迎やちょっとした買い物で週当たり平日3日、1回2時間

(24時間×12日)+(10時間×12回/年)+(6時間×50回/年)+(2時間×3日×52週)=1,020時間

800円/時間 ×1,020時間/年×10年=8,160,000円となります。

ダイヤモンドの記事での試算上のマイカー保有コストよりも高くついています。

逆にダイヤモンド記事の試算からマイカー保有の場合の年間コスト639,600円を800円で割ると800時間です。つまり車の利用が年間800時間、週当たり平均15.4時間以下であればカーシェアリングの方がお得となります。しかし車の利用が近所だけならともかく、定期的に郊外に出かけることがある利用者であれば15.4時間内におさめることはむずかしいかもしれません。

物事の比較においては比較したい事柄以外の内容は同じに揃えなければいけません。化学実験などと異なり、現実的にはピタリと揃えることが難しいケースの方が多いかもしれませんが、比較を正確にするためにはなるべく揃えるべきです。

ここではマイカー保有によって得られる便益と同程度の便益を得るためにはカーシェアリングの場合、コストはどうなるのかというのがあるべき比較ではないでしょうか。

(つづく)

2014年5月16日 (金)

土地を所有すると面倒なこと十選(その10:出口戦略)

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(土地所有は投資家にとってひとつのロマンなのか...。)

土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、最後の第10回目です。

10.出口戦略

さて物事にはすべからく始まりと終わりがあるものです。したがい土地保有についても「終わり」の手間がかかります。ということで最後にあげるのは出口戦略です。

個人投資家当人にとっての出口戦略の具体的内容は、大別すれば売却・譲渡するか家族に相続するかあたりです。

前者であれば、売却後の最終的な収益結果を当初の目論見通りにもっていくためには、売却に対して非常に労力を費やすことになるかもしれません。後者であれば相続先に対しての色々な申し送りが必要です。

出口戦略について詳しくは以下の記事をご参照いただければ幸いです。

関連記事:

個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

(続)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

(続々)個人の不動産投資の出口戦略は大丈夫か

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さて先月、今月と計10回にわたり土地を所有すると面倒になること、わずらわしことをとりあげてきました。

WATANKOはどれも体験済みであり、土地を所有するとこれら面倒な事柄に、サラリーマンにとって週末の貴重な時間を食われていく場合が少なくありません。

なおこのような事柄には様々なバリエーションがあり、記事でとりあげた内容以外にも土地トラブルともいうべき出来事が多々あります。詳しくは以下のサイトを参照してみてください。

弁護士ドットコム 土地トラブルの法律相談

さて土地はただ持っているだけでは固定資産税をとられるので、家計にマイナスを及ぼさないためには売却してしまうか、その土地を活用して収益をあげることを考えるのは自然な流れでしょう。それに土地を保有しているとそこに何か捨て置かれたり、勝手に利用されたり、地下に何か埋まっていたり、天候や周囲からの影響をうけたりします。さらには法的なトラブルや納税などの義務が生じたり、他の個人・法人とのかかわりもでてきます。

以上を鑑みれば、土地を所有しこれを活用することはひとつの事業といっても過言ではありません。これから現物不動産投資を始めようとする個人に置かれましては相当の興味・関心、あるいは現物不動産投資についてのオーバーコンフィデンス(笑)を持っていないと、ひたすら面倒なことばかりが待っていて嫌気がさす展開となるでしょう。

それでも土地という財産を所有し、それを活用したという方々にとって、今回の一連の記事が少しでも参考になれば幸いです。

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

その6:固定資産税

その7:周辺からもたらされるもの

その8:業者とのかかわり

その9:不動産業者とのつき合い

2014年5月15日 (木)

土地を所有すると面倒なこと十選(その9:不動産業者とのつき合い)

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(現物不動産投資において、不動産業者は大事なパートナーです。)

土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、第9回目です。

9.不動産業者とのつき合い

前回とりあげたアパート建築・賃貸管理業者や賃貸先以外にも、対外的なつき合い先としては不動産業者があります。アパート建築・賃貸管理業者や賃貸先は期間が限られた取り引きであったり、一見さんで終わったりすることがありますが、不動産業者は直接取引がなくともこちらが土地を保有していると、むこうから時折アプローチがあったりと何かと接点があるものです。

こうした不動産業者との関係は例えば親の代からの知り合いであったり、または建築業者や土地家屋調査士などの建築関係者から紹介されたり、あるいは当方の所有地を賃借したい者からの依頼をうけて当方に連絡してきたことをきっかけに知り合いになったりと様々です。そうした結果、複数の不動産業者とのネットワークをもつことも珍しくないでしょう。

WATANKOもまた複数の不動産業者とのつきあいがありますが、大別すると比較的年輩で昔ながらののんびりタイプと、中年層のガリガリやり手のタイプとに分けられます。

関連記事:パートナー選びは難しい

不動産業者とのつき合いで留意すべきところをあげるとすれば以下です。

1.不動産業者の実力を推し測る

当たり前といえばそれまでですが、不動産業者によってもっているネットワークには違いがあります。仕事上の人脈がどれだけ広いか。さらには色々なタイプの仲介を数多く手掛けており、情報収集力、交渉力やリスク回避策などに長けているかなどについて、業者との対話や実績の聞き取りによって推し測ることが必要です。

さえない不動産業者に保有土地の賃貸先探しをお願いしたばかりに、いつまでたっても賃貸先が見つからないという展開は避けたいですね。

2.不動産業者と自分との利害が一致しない時もある

不動産業者は賃貸契約がまとまれば契約時の仲介手数料、さらには毎月の管理手数料が入ってくるようになるために、賃貸先に不安な点があったとしてもとりあえず賃貸契約をまとめてしまうことがあるかもしれません。あるいは契約締結の土壇場で賃貸先が賃料減額など経済条件の変更を要求してきた場合、契約成立を優先して変更要求を貸し主に飲ませる側にまわってしまうかもしれません。

契約交渉のやりとりひとつひとつにおいて、不動産業者の意図と土地所有者の意図がどこまで一致しているか、入念な注意が必要です。

このほかに有象無象の賃貸話につきあわされたり、あまり興味が湧かない不動産取引を進められたりと不動産業者に振り回されないように注意すべきです。

3.できれば複数の不動産業者と付き合うべき

上記1、2の対策として、できれば複数の不動産業者とのおつきあいができるようになると良いでしょう。それぞれの不動産業者の長所短所を比較することによって、今後の斡旋依頼などの取引に活かすことができますし、またセカンドオピニオンを得ることもできるでしょう。

ただし気をつけるべきは複数の不動産業者を天秤にかけすぎたり、同時に平等に声かけして収拾がつかなくないような事態は避けねばなりません。また不義理にならないようにしましょう。

サラリーマン投資家が現物不動産を使った投資を実践する場合、不動産業者は大事なパートナーです。これらのことに注意して有能な不動産業者をみつけ、彼らとの間に良い関係を築き上げることが必要でしょう。

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

その6:固定資産税

その7:周辺からもたらされるもの

その8:業者とのかかわり

2014年5月14日 (水)

土地を所有すると面倒なこと十選(その8:業者とのかかわり)

【5月13日終値ベース運用状況速報】

■投資元本
57,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)
21,658千円

■損益率
37.4%

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(名刺の受け取りなんて平日だけにしてほしい...。)


土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、第8回目です。

8.業者とのかかわり

遊休地を所有していると週末に主にアパート建築・賃貸管理業者(以下アパート業者)からの飛び込みの勧誘訪問をうけることがしばしばあるかもしれません。WATANKOの場合、大東建託、大和ハウス、セキスイホーム、東建コーポレーション、スターツ、これに加えて昔はレオパレスがよく来ました。中には同じ会社の中で異なる担当者が入れ替わり訪ねてくることもあります。

いうまでもありませんが、こうしたアパート業者は建設工事、入居者の募集と管理、メンテナンス業務など各サービスを都度受注するのが狙いです。

しかも一方でアパート業者はアパートの建設資金負担、空き室の発生、建物の損耗や修繕といったリスクをとりませんので、一度アパート事業を丸ごと受注してしまえばローリスクで息の長い収益源が確保できます。

よく勧誘に来るアパート業者はアパート事業の魅力をとうとうと語るでしょう。しかしながら彼らは当然ながら耳ざわりの良いことしか話しませんし、アパート賃貸にかかわる様々な提供サービスにはすべからく別途料金がかかります。そして彼らは賃貸経営のリスクは極力回避します。

例えば「30年間家賃保証します」という謳い文句があります。でもそれはひと皮むけば、

「2年毎に賃料見直しします。」(30年間同一金額を保証するわけではありません。)

「全室の新築時から3カ月分は無償とします。」(将来の空き室発生時の賃料保証の原資を頂戴致します。)

「新築時しか受け付けません。」(空き室リスクがもっとも少ないケースのみ受け付けます。)

といった付帯条件が伴うことが往々にしてあります。

こうした実態をよく理解して、その上で不動産投資の関係先としてアパート建築・賃貸管理業者をどのように活用するか、土地所有者は自己責任のもとに考えねばなりません。

またアパート以外のケースでも、いろいろな会社や個人から「店を出したいから土地を貸してほしい」というアプローチもあるでしょう。

このような場合、やはり相手は最初は景気の良い話ばかりして賃貸契約を結び賃貸を開始したとしても、商売がうまくゆかず賃料未払いや、さらには閉店に追い込まれたりします。

またそこまでいかずとも土地所有者の知らないうちに転貸されていたり、借主の名義が変更されていたり、敷地内に契約当初には聞かされていない構築物が設置されたりと契約内容からどんどん逸脱した展開になったりすることがあります。

貴方の土地を使って事業を行いたい(収益をあげたい)と考える業者は様々です。一度取引を始めれば、長期にわたり関わりあっていくことになるでしょう。彼らとどう向き合っていくのか。サラリーマンとしての就業時間外にも仕事じみたことを考えねばなりません。

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

その6:固定資産税

その7:周辺からもたらされるもの

2014年5月13日 (火)

土地を所有すると面倒なこと十選(その7:周辺からもたらされるもの)

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(看板といえば、コレコレ。うちの近所にもありました。詳しくは本文参照?ください。)


土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、第7回目です。今回はいかんともしがたいケースかもしれません。

7.周辺からもたらされるもの

周辺からもたらされるものとは何か。ゴミ・廃棄物といったたぐいは直接目に見えるものであり、取り除くことができるものですが、これら以外にどのようなものがあるか。

▼騒音

隣が工場や作業場などで機械の操業や車両の往来する音がうるさかったり、商業施設などがありいつも騒々しいという場合があります。

▼臭気・砂埃

人工的に発生する化学臭の類はまれとしても、例えば地方というか田畑が広がる田舎の場合、家畜臭や砂埃が風にのって飛んでくるケースがあります。

▼景観

隣に斎場、墓地、廃屋や風紀上好ましくない建物等がある、あるいは大きな商業看板やネオンがすぐ隣に立っている場合など景観上敬遠されがちな構築物が隣接に位置している。

これらは土地自体に原因があるわけではないにもかかわらず、住宅用あるいは商業用地として利用するために売却・賃貸される場合には支障となる可能性があります。

一方でこれらは、

・その発生源の特定が困難である。
・定量的かつ客観的な把握が難しい。
・規制する法律がない。
・規制があるが抵触せず、一方で実際には差し障りがおきている。

といった悩ましい事態にあることが多いです。

土地は「不動産」と名がつくとおり動かせませんので、その周囲の環境の影響をうけることは不可避です。お金に色はついていませんが、土地には形や状態だけでなく臭いも見栄えもついてきます。そしてたとえ現状は問題なくとも、年月が経つと周辺環境が変わり問題を発生させることもあります。

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

その6:固定資産税

2014年5月12日 (月)

土地を所有すると面倒なこと十選(その6:固定資産税)

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(税務署は時には航空写真を使ってでも貴方の土地の所在と利用状況をチェックするかも...。)

土地(更地)を所有している起きる面倒なこと、煩わしいことについてとりあげるシリーズ、先月に続いて後半、第6回目です。

6.固定資産税

不動産を所有すると固定資産税が課せられます。固定資産税はその課税標準額の大小により税額は異なってきますが、一般的には土地の評価が高いところは課税標準額、ひいては税額も高くなります。

固定資産税課税標準額のもとになる固定資産税路線価(概ね地価公示価格の7割程度。以下、路線価)は3年に一度見直しされます。見直しにより路線価が上がれば税額もあがるため注意が必要です。

例えばWATANAKOが経験した事例ですが、幹線道路に面しているために路線価が高い土地(宅地))(A)がありました。その裏に隣接する土地は田畑でしたが造成工事をして宅地と地続きの雑種地(B)となりました。(B)自体は車が通行できるような道路に接していません。(A)と(B)の所有者は異なり別々に利用されています。

このような状況下で、以前は道路づきがよく利用価値が高そうな(A)と、接道が乏しく飛び地のように使い勝手が悪い(B)とは路線価にかなりの開きがありました。それが路線価の見直し時に(A)と(B)が地続きであるという理由によって、(B)の路線価が(A)と同水準に引き上げられてしまったわけです。

不動産賃貸というビジネス面からみれば(A)にくらべて(B)の利用価値はかなり落ちます。つまり路線価が安くてもよいはずなのに、この扱いとなっては(B)の所有者の税負担は不相応となってしまいます。

同様な事例はほかにも見られており、不動産価値が異なる2つの土地が地続きというだけで同じ路線価となるのが適当か否かについては裁判の判例もありますが、結果は判例によってまちまちのようです。

土地の所有者は先ずは自分の土地の路線価が隣接する土地とくらべて妥当であるのか、3年毎に行われる路線価の見直しにて変更が生じていないかチェックが必要でしょう。

もし土地につけられている路線価が周辺と比較して高いと考えるのであれば、自治体に対して異議申し立てを行う方法もあります。(詳しくは自治体の資産税課に問い合わせるか、つきあいのある税理士にご相談ください。)

<土地を所有すると面倒なこと十選>

その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去

その2:無断駐車・占拠

その3:雨水等による水浸し

その4:地中埋設物・土壌汚染

その5:境界線の確認

2014年5月10日 (土)

BNDからの2014年5月分分配金+今月の債券雑感

【5月9日終値ベース運用状況速報】

■投資元本
57,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)
20,975千円

■損益率
36.2%

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WATANKOは手元にある外貨をつかって資産運用のひとつの実験ともいうべき海外債券のETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2014年5月分の分配金が入金されました。今月は税引き後で256.65ドルです。これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

201405311

さて賢者いわく「外国債券アセットはその為替リスクに見合ったリターンは得られない。長期的にみて国内と外国の債券のリターンは同じ」となっています。

ここでひっかかるのが「長期」とは何年以上を指すのでしょうか。例えば長期とは30年以上だとしたら、上記が真理ならば30年保有してはじめて「国内と外国の債券のリターンは同じ」と決着するわけです。では「長期」未満ならどうでしょうか。もし長期未満であっても上記の真理どおりとなるのなら、外国債券など永遠に買う価値はないでしょう。

しかし5年かぎり、10年かぎりの場合、一時的な傾向としてどうなのか。WATANKOは現在の考えではBNDの保有期間を3年~15年と想定しています。15年であれば2014年~2029年が該当します。この間、国内と外国の債券のリターン比較がどう推移するのか。為替ヘッジ無しの外国債券ファンドを保有するとどうなるのかを身銭を切って実験しています。

2014年5月 8日 (木)

日産スカイラインよ、どこへいく

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日産の経営資源と実力を冷徹に見定めているカルロス・ゴーンは、同社の今後の成長拡大のためにルノーとの協業のみならず、ダイムラーと日産とのパートナーシップも実現させました。その成果のひとつとして新型2リットル直列4気筒ターボエンジンを昨冬FMCしたスカイラインと、今般やはりFMCしたメルセデスベンツ・Cクラスにそれぞれ搭載することになりました。

この新型エンジンは214ps/5500rpm、最大トルクは32.6kgm/1,250~3,500rpmを発生するとのこと。2リットル+ターボにしては馬力が低いです。これは高回転で馬力を稼ぐタイプではなく、その代わりに最大トルクの発生が1,250rpm~3,500rpmという仕様からわかるとおり低中速域のトルクが厚い実用的なタイプのエンジンです。

スポーティ、いや現在はプレミアムセダンを標榜するスカイラインとしてはかなり心もとないエンジンバリエーションです。しかし現在の3.5リッターエンジン+ハイブリッドのグレードのみでは価格帯が高止まりであり、国内ディーラーからはもっと値頃感あるグレートを求める声がでてきてもおかしくありません。日産はそうした市場の声に応えたわけでしょう。

このエンジンはCクラスにとってはたくさんあるエンジンバリエーションのひとつにすぎませんが、スカイラインにとっては国内の販売台数を増やすための大事な追加グレードです。しかしかつてのスカイラインを買っていた顧客層に対して、このモデルはどう映るのでしょうか。

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15年前の熱心な日産党、そしてスカイラインのファンに対して、「15年後のスカイラインはV6+ハイブリッドか、ダイムラーと共同開発した直4の2リッターターボエンジンを積んで、インフィニティのバッチをフロントにつけて販売されている」といったら仰天するでしょう。

スカイラインといえばかつて直6を搭載したロングノーズ、カクカクした台形キャビン、リアフェンダーのサーフィンライン、丸目4灯のテールランプをデザイン記号としたEセグメントのスポーティセダンでした。

しかし今、目の前にある新型スカイラインはそれらの記号をほとんど捨て去っています。日産が北米で売る、かつてのスカイラインとは縁もゆかりもないインフィニティブランドのセダンを日本にまわして売っています。

でも仕方がないかもしれません。かつてスカイラインを求めたようなミドル層は今では同じ日産車でもセレナを選ぶか、あるいは背伸びしてアウディやBMWを買っています。極端に言えば日本でスカイラインを求めるドライバーなぞ霧散してしまったのかもしれません。

でもそれでも日産は北米の顧客好みにブクブクと太ったボディに、あきらかなパワー不足のユニットを載せた車をスカイラインと称して平然と売ることで良しとしているのでしょうか。

そしてもしこれをもって日産が「ダウンサイジングというトレンドに追随しました。」とでもいうのでしょうか。しかしダウンサイジングとはエンジンだけでなく効率のよいトランスミッションやボディ全体の軽量化とあわせて進めるべきものであり、エンジンだけチマくしました、ではちょっと安直です。

スカイライン車両重量は同じエンジンを搭載予定のCクラスよりも100~200kgも重いです。これでは重いボディを小さなエンジンを高回転させて一生懸命に走るため燃費も期待できません。

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最近業績が好調なスバルは北米市場への対応のために、基幹車種のレガシィの大型化をすすめてきました。その結果、レガシィがだんだんと日本の市場に合わなくなってきたとみるや、スバリストへのオルタナティブともいうべき日本市場の専用モデルであるレヴォーグを投入しようとしています。巧みなマーケティングです。

一方で日産はスカイラインというブランドを今後どうあつかっていくのでしょうか。日本市場のマーケティング上の穴埋めのためとはいえ、北米市場のおこぼれをまわすだけなのでしょうか。レヴォーグのように日本のマーケットにあったサイズ、パワートレーン、デザインでもって日本市場向けの入魂の専用車種として生まれ変わるようなことは期待してよいのでしょうか。日産のかつての主演俳優が、いまや昔の名声でもってかろうじて端役を与えられた俳優に成り下がっています。

最近のスカイラインを見るたびに、日産に対しては新興国向けの車づくりばかりではなく、少しは日本市場も考えてほしいと言いたいです。なにせ日本とてまだ世界で第3番目に大きな市場なのですから。

2014年5月 6日 (火)

Intermission 2014/5/6

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(昔も今も見守っていたい...。)


先月と同じく今月のIntermission(幕間)もFacebookの小ネタを一つ。いや「GW中のリア充投稿連発かんべんしてくれ」というこの時期ありがちな愚痴ではございません。

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Facebookはメーリングリストに代わる連絡掲示板として重宝します。昔の知り合い、疎遠な知人とのネットワークを復活できるメリットはWATANKOがわざわざ指摘するまでもないでしょう。

さてこの連休中に酒を酌み交わしたWATANKOの友人の話です。彼はFacebookで昔の友人知人を探索しているうちにふとしたことで独身時代につきあっていた彼女を見つけました。当人曰く、別れて会わなくなってから20年以上経つその相手をFacebookで見つけた時には手が震えたそうです。

以前聞いた話では彼らはお互い好きあっていたのですが、彼は長男で家を継ぐ身、一方彼女は男の兄弟がおらず婿養子を親から求めれる身でした。よってとうとう結婚できずじまいでした。彼は別の女生と結婚した後でも、酔うとときたま彼女をことを語ります。WATANKOは彼の今の奥さんのことを思い、軽くたしなめるのですが...。男は別れた女性を引きずるというのは宇宙の真理ですから仕方がないかもしれません。

そんな彼がFacebook上とはいえ、彼女を20数年ぶりに見つけたわけです。現実的にみて、いまさらどうこうというわけではありませんが、彼はそれでも思わず何度も友達申請を発信したい衝動に駆られたそうです。でも最後までそれはできませんでした。

思い出は大事にとっておきたい。箱をまた開けて、今そこに見つけたものが良きものとはかぎりません。実在し連絡がとれるかもしれない状態であり、一言、言葉が聞きたい思い出の相手であっても、彼はぐっと堪えました。

そんな彼にWATANKOは伝えます。「ひょっとしたら彼女の方もFacebookで貴方を見つけているかもしれない。でもひょっとして気になっていたとしても、昔の思い出はとっておいて、あえて連絡をよこさないのかも知れない。だとしたらそんな彼女の気持ちも尊重してはどうかね。」

Webは便利ですが、残酷でもあります。昔の思い出の人の今が簡単にわかってしまう機会を与えてしまうのですから。

友達申請を堪えた彼に、私は一杯おごります。

「ウイスキー、恋の想い出で割って一杯。で、おれにももう一杯」

さあ明日から仕事です。また平常に戻って目の前にある関心事にかかりましょう。

2014年5月 3日 (土)

2014年4月末運用状況

4月もそれ以前と同じように自分がインデックス投信を積み立て投資していることについて、だいぶ希薄な意識のまま過ごした1ヶ月間でした。日々のブログ記事の冒頭で運用状況の速報を記載するためにネット証券の口座をチェックする時以外は、自分の資産額を気に留めていません。

というわけでインデックス投資を初めて6年2ヶ月が経ちました。2014年4月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆各アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは102.37円/ドルです。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。
なお日本債券アセットに属する極低リスクのインデックス投信(暫定的な所有分も含む。)や外貨MMF、SBIポイントで還元された現金もここに含みます。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。

◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+ 5.0%~▲ 5.0%
×:▲ 5.5%~

201404304_3

売却済みファンドの履歴は以下のとおりです。

201404305

続いてファンド・オブ・ファンズに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201404306

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.8%(5.6%)

●リスク
12.6%(12.8%)

●シャープレシオ
0.46(0.43)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
57,930千円(54,030千円)
(先月までの集計に誤りがあり、900千円過少でした。今月訂正します。)

●評価損益+確定損益分
21,410千円(23,135千円)

●運用期間
74か月(73か月)

●元本平均残高
39,554千円(39,292千円)

●平均年間利回り
8.8%(9.7%)

<概況>

以前記事にしましたが、農協への出資を脱退し、その出資金のほぼ全額を返還してもらう手続きを昨年10月に行いました。出資金に対する配当率は2%と高くもなく、低くもない水準ですが、その資金も自分の運用に廻したくなったというわけです。

返還される出資金は半年も待たされて、先月ようやく入金されました。返還された出資金は一部を不動産賃貸業の運転資金に充てて、残り3,000千円を余裕資金としてSBI証券の口座に即入金です。手元におくと「臨時収入とも言えるし、来年FMCするロードスターをこのお金で買ってしまおうか。」などと煩悩が噴出すことが予想されるため、さっさと手続きをすませました。臨時収入があった場合には即座に、愚直に先ずは貯蓄にまわしてその使途をゆっくり考えるべきですね。

昨年は相続やら解体工事やらで貯蓄が全くできませんでしたが、今年はこういった臨時収入とあわせてしっかりとお金をためて、その一部を投資にまわしていきます。

2014年5月 1日 (木)

アイルトン・セナが亡くなって20年が経った

毎年このシーズンになると、書店のモータースポーツコーナーには、F1ドライバーのアイルトン・セナをフューチャーした雑誌や特集本が並んでいます。なぜなら20年前の5月1日のF1サンマリノGPにて当時のF1トップドライバーであったアイルトン・セナが事故死したからです。そのためこの時期にセナを偲び、追悼の意もこめた出版物がでるのはF1出版界の年中行事になっています。店頭にセナ本が並ぶと「ああ今年も彼の命日が近づいてきたか」とオールドファンは思い出します。

70年代からF1を観ているWATANKOですが、やはり時代を通してベストのF1ドライバーを選べと言われれば、他の多くのF1ジャーナリストやファンと同じようにセナを選ぶでしょう。

TVを通してですが、私もセナの走りを直にみていた者の一人として、彼のレースと、レースへの取り組み、そしてその生き方に感嘆と憧れを強く感じていました。

ヨーロッパ社会にやって来たブラジリアン・レーサー

1981年、フォーミュラ・レーシングというヨーロッパのソサエティに新興国ブラジルから海を渡って乗り込んできた21歳のブラジリアン。彼は当時、ヨーロピアンが多くを占めているレースの世界で注目すべき速さを見せつけます。その自分が育っていた社会とは全く異なる社会へ殴り込みぶりは日本人にも通じるカタルシスでありました。日本人にわかりやすい例をあげれば大リーグに渡った野茂英雄のようでしょうか。

セナはイギリスF3でシーズンチャンピオンを獲ると、F2(当時)を飛び越して1984年にF1デビューします。そこでトップクラスのNo.2ドライバーよりも、中堅以下チームのNo.1ドライバーとしてF1デビューしたセナは、周囲を驚かすべき速さを度々、見せつけます。なにせ操るマシンの実力はけっして高くはないわけですから、それにもかかわらず良い結果がでればそれはもうセナの才能というほかありません。

セナ=最速ドライバーの称号

デビューの翌年以降、順調にトップチームへと移籍を続け、デビューから5年後にマクラーレン・ホンダを駆って初のワールド・チャンピオンに輝きます。確かにマシンの競争力が非常に高かったですが、同じマシンに乗る当時のトップドライバー、アラン・プロストを打ち負かしての優勝ですから、その実力の凄さがわかるというものです。

なにせセナの速さの特徴をあげるとすれば、

◇予選の一発の速さをもつ。タイムアウトぎりぎりでコースにでて最後にスーパーラップを叩き出して、今日の予選もまたポールポジション。

◇決勝のスタート・ダッシュが上手く、またレース中の競り合いにも絶対に譲らない。(それゆに他のドライバーとトラブルになることもしばしば)

◇超テクニカルコースのモナコが特異なテクニシャンタイプ。モナコ・マイスター。モナコ6勝の記録はいまだ誰にも破られず。

◇一方で高速サーキットといわれるベルギーのスパ・フランコルシャンや鈴鹿でもこれまためっぽう速い。

◇さらには雨が降ったらこれまた手が付けられない程速く、誰も追いつけない。雨が振った時点でセナの勝ちが決まる。

というようにどこをとっても速く、テクニカルな欠点がないドライバーでした。

参考記事:
Yahoo!Japan知恵袋
アイルトン・セナVSシューマッハでは、どちらが速いですか??

アラン・プロストとの物語

セナのF1キャリアを語る上で欠かせないのがアラン・プロストです。自動車レース発祥の地フランスを代表する同国初のF1チャンピオン。ニキ・ラウダからクレバーな走りを学び取り、相撲でいえば心技体そろった当時ベスト・オブ・ベストドライバーでした。

セナにとってヨーロッパ社会を名実ともに代表する実力をもつこのドライバーが、自己を高めるうえでの最高のライバルでした。(セナの元気の源はプロストと思えるくらい、二人の関係はあらゆる意味で濃密でした。)レースに勝つのはこの二人しかありえないというくらい、二人の優勝争いのレベルは高く、誰も到達できませんでした。

当時チームスポンサーをしていた昭和シェル石油の宣伝ポスターに書かれた短いコピーが今でも忘れられません。

『プロストか、セナか』


セナの生き方に憧れた

セナの生き方は、他のだれにも到達できない人生の100%をレースに捧げた生き方でした。純度100%のF1ドライバーです。素晴らしい才能をもった人間が、だれよりも努力をして素晴らしい感動と結果を残すわけです。決してあきらめない。針の穴のようなわずかなチャンスを掴み、モノにする。そんな彼の走りを何度もみてきました。

そう、サッカーの言葉を借りるとすれば、アイルトン・セナはまさにF1界における最高のファンタジスタでした。

彼のような生き方に憧れ、とても羨ましく思います。たとえ感動や結果が残らなくとも、自分も何かに100%捧げた人生を送ることができたら、その前には人生の長さや物質的な豊かさはさして重要ではないかもしれません。

人生の折り返しを過ぎたWATANKOですが、残りの人生で彼のような生き方をいっときでも実現させたいとひそかに思っています。

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