平成２５年住宅・土地統計調査から賃貸物件の空き家率を推計してみる

【８月４日終値ベース運用状況速報】

■投資元本（待機資金含む）

５９，９３０千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み）

２３，５８８千円

■損益率

３９．４％

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先日、総務省が平成２５年住宅・土地統計調査を発表しました。著名な個人投資家ブログの記事で取り上げられました。

参照記事：
ホンネの資産運用セミナー
平成25年住宅・土地統計調査結果が発表～空き家数は5.3％増加

家業ともいうべき不動産賃貸業を手掛けるWATANKOとしても関心がありましたので、早速、総務省のサイトで調査結果の概要をみてみると、先ず大見出しとしては以下です。

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住宅宅数は6063万戸と，５年前に比べ，305万戸（5.3％）増加
空き家数は820万戸と，５年前に比べ，63万戸（8.3％）増加
空き家率（総住宅数に占める割合）は，13.5％と0.4ポイント上昇し，過去最高

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調査結果では空き家率が増えているとのことですが、賃貸事業の視点でみると、持ち家と賃貸と区分をしたのち、賃貸の空き家率を把握することが必要です。

そこで調査結果から賃貸における空き家率を推計してみました。

総住宅数は６，０６３万戸。このうち居住世帯のある住宅は５，２１０万戸であり、この中に借家は１，８４５万戸①あります。（以下グラフの借家合計）

一方で空き家８３０万戸のうち、賃貸用の住宅が４２９万戸②あります。

ここから①＋②を分母、②を分子として賃貸の空き家率を計算すると１８．９％になります。

WATANKOが住む地元の大手アパート業者の資料によると、地元における空き家率は１０％前後です。業者によるセールス用のお手盛り資料ですから鵜呑みにはできないかもしれませんが、入居者の入れ替えがある程度生じるということは、すなわち需給の動きが活発であることをしめすため、賃貸マーケット上はむしろ歓迎すべきことです。したがって１０％程度の空き室は許容範囲内でしょう。

しかし空き家率１８．９％とは相当に高い数値です。許容範囲内を約９ポイント近く上回るため、物件の賃貸期間合計における平均の空き家率がこの水準であれば、それだけ収益見込みが落ち込んでしまうことを意味します。また換言すれば、例えば賃貸物件を建てる際のコストがそれだけ割高になってしまうことを意味します。ＲＯＩはがくんと落ち込み、はたして賃貸経営の旨味はそこにどれだけ残っているでしょうか。場合によってはトータル利回りがプラスにならないかもしれません。

なお１８．９％というのは全国平均ですから人口流出が進む地方都市等であればこの比率はもっと高いでしょう。

さてこうした統計調査の結果については全国のほか都道府県、市区別の結果も順次公表されるとのことなので、自分が保有する賃貸物件がある地域の傾向を掴むことも参考になります。

WATANKOも夏休み期間中に図書館に出向く用事がひとつできました。