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2014年9月17日 (水)

あの土地を埋め立てろ-(その9)工事再開に向けた日々

【9月16日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

26,860千円

■損益率

44.8%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

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(前回からの続きです。)

WATANKOは所有する田畑土地(以降、W田畑)を造成、更地にして隣接する自動車ディーラーに賃貸する計画を実行することにしました。その体験談 第9話です。

<登場人物>
・川越氏:自動車ディーラーの意向をうけ、賃貸の提案をしてきた不動産業者
・山野氏:川越氏から紹介された許認可関連の手続きを代行する土地家屋調査士
・渡部氏:西側の角地の所有者
・長谷部氏:東側の隣地の所有者
・斉藤氏:北側の隣地の所有者
・大林:斉藤氏の義弟であり代理人
・水川氏:WATANKOの代理人となった弁護士

WATANAKOの海外転勤に伴い、水川弁護士を代理人として立てて大林への今後の対応を一任しました。

大林に対して代理人を立てた旨を伝える手紙を送ると早速、同人から水川弁護士のところへこれまでと同様にクレームの連絡が入ったそうです。もちろん交渉のプロである水川弁護士は一歩も引かず、大林の法的根拠のない主張をあしらうだけに終わり、大林のクレームは空回りに終わりました。

それどころかこちらが弁護士を立てたことで、大林はそれなりに警戒を始めた模様です。具立的な妨害行動に出れば、WATANKO側が法的な対策を講じてくると想像したのか、以降大林のクレームは止まり、小康状態が続くようになりました。

一方、WATANKOはというと海外の転勤先から月に何度かFAX、メールや電話で山野氏と打ち合わせを重ねて工事再開に向けた計画見直し内容を詰めていきました。数か月おきに業務出張で日本に行くときにはついでに山野氏や工事業者を訪ねて現況を聞いたりしていました。また山野氏のアドバイスに応じて、市役所の都市計画課に対しても今回の騒動にいたる経緯詳細(大林の言動ふくめて)や現況の説明資料を作成、提出し続けました。

時には海外の転勤先で夜に仕事を終えた後、事務所にひとり残って上述の資料を作ることもしばしばです。WATANKOは自身が現場を離れ、遥か遠くからこうしたアクションしかできない現状に歯がゆさを感じざるを得ませんでしたが、山野氏を信じて計画の見直しが進捗することを待つほかありません。

排水ルートの見直しは再三にわたって行いました。当初は隣接する自動車ディーラーの地下の排水管につなぎこむアイデアもありましたが、その先で国道下の集合排水管につながる途中で斉藤家の敷地の排水管を通るルートになっているため、このアイデアは断念しました。自動車ディーラーとの敷地の所有者までも巻き込みかねない事態を避けるためです。

結局のところW田畑に貯まった水は大半はそのまま地下に浸透する設計としましたが、それでも浸透量を超えて生じる排水の逃げ道として、ディーラー建物を外周沿いに迂回するルートを設けることにしました。

やがて年が明けて2007年、工事内容の追加・変更を反映した開発申請の許可がおります。WATANAKO、山野氏、水川弁護士、工事業者の四者はこれをうけて、工事の再開をひそかに準備します。

工事にあたってはまず北側隣地の擁壁まで一杯に盛った土の撤去が最優先です。工事再開初日から最短のスケジュールで盛り土の撤去を行うよう計画しました。

そしてついに2007年春に工事再開を強行します。

当初は盛土を撤去する際に大林から何らかの妨害があるかと予想されました。しかし大林も毎日現場の様子をチェックしに来ているわけではありません。その隙を狙って工事を強行再開したわけです。

やがて現場で工事が再開されたことを知ると大林は水川弁護士に再びクレームをつけたようですが、水川弁護士は大林のクレームをはねのけます。そして大林の言動もここまででした。現場の工事を妨害するような行動にでることはなく、引き下がった模様です。やはりこちらに弁護士がついたことによって迂闊な行動をとることは不味いと考えたかもしれません。

関連記事:
あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用
あの土地を埋め立てろ-(その2)隣地の所有者との協議の日々
あの土地を埋め立てろ-(その3)排水不良で田畑が水浸しに
あの土地を埋め立てろ-(その4)いろいろと忙しい日々、そしてやっと着工
あの土地を埋め立てろ-(その5)悪意をもつクレーマーの登場
あの土地を埋め立てろ-(その6)悪意をもつクレーマーが引き起こす騒動
あの土地を埋め立てろ-(その7)悪意をもつクレーマーへの対策
あの土地を埋め立てろ-(その8)悪意をもつクレーマーとは交渉せず

(つづく)

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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

このシリーズ、
面白いと言うと失礼かもしれませんが、
大変興味深い内容です。
以前から実物不動産投資が嫌いな私ですけど、
ますます敬遠したくなりました。
なんて面倒なんだろう。
まあ、その分期待リターンも高いのだとは思いますが。

読み物として非常に興味深く読ませていただいてます。現物不動産はやり方によっては大きな収益があるんでしょうね。

mushoku2006さん

コメントありがとうございます。

不動産投資については今回シリーズ記事の題材にした物件以外にも他の物件で賃料不払いや解約騒動などのトラブルをいくつか経験しています。また他人が被ったトラブル話もたくさん聞いています。

ただ中古マンションの一部屋を所有くらいであればこれほどなトラブルはさすがにないかと。

不動産は同じものが二つとありません。同様にトラブルの質・量も千差万別です。

それと期待リターンですが事業用であれ居住用であれ賃料の相場は自然と形成されており、自分の物件だけとびきりの高値で貸すことは難しいです。となれば投下資本をいかに少なく済ませるか、リターンの向上はほぼここに掛かっているでしょう。

ひなたさん

コメントありがとうございます。

上のmushoku2006さんへのコメントにも書きましたが、収益はいかに投下資本をおさえるか(物件を安く手に入れるか)次第です。

WATANKOはもともと自分が所有する物件を対象とした不動産投資ですので、すでにいろいろと制約があります。記事にした物件も開発行為がなければもっと費用がかからずに済みました。

 なるほど、安く買うって事ですか。そこは株式投資と同様ですね。

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