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2014年9月21日 (日)

借金と投資のはざまで

【9月19日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

28,386千円

■損益率

47.4%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

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(借入返済が優先とはわかっちゃあいるが...。)

先日の不動産投資のブログ記事をUPする中で、閲覧いただいたインデックス投資派さんから以下ご質問をいただきました。

『賃貸物件の建替えで、かなりの額の借り入れ金があると何かの記事で見た気がしたのですが、借金をしながら投資をするのは効率的ではないように思うので、インデックスファンドを売却して、借金をすべて返済して、余ったお金のみで投資をするのが合理的な気がするのですがいかがでしょうか?』

上記ご質問内容のとおり、WATANKOは不動産投資のひとつとしてアパートを運営しており、その建築費用の9割弱を借入金によってまかなっています。現在の借入金の残高は66百万円です。

このような状況下、WATANKOもご質問内容を課題として捉えておりました。ファンドの運用状況が評価損にまみれている状態の頃は売却損を嫌気し、とても現金化→借入金を繰り上げ返済とする気にはなれませんでした。しかし評価益がしっかりと出ている昨今では借入金を返済するチャンスではないかという機運が頭をもたげています。今、返済すればお得ではないかと。

この課題について現在のWATANKOの考えはネガティブ、つまり借入と投資は当面併用するとしています。その理由は次のとおりです。

(理由1)一定の金融資産を保有することで今後の様々な事態への対応力を維持する

現在の金融資産(資産運用の残高+その他の現預金及び同等物等)から借入金を返済することは可能ですが、その結果として返済後は金融資産の残高がおよそ半減してしまいます。

WATANKOは不動産投資を行っているため、たとえ新規投資をせずとも既存物件にかかわる更新や修繕等の事由により今後も何かとまとまった資金需要がでてきます。また予想外のなにがしか大規模な資金需要とて発生するやもしれません。

そういった不測の事態に対処するすためにはどれくらい金融資産を保有しておけばよいか正直なところ明確な答えはありませんが、一定の金融資産を保有することにより、今後の様々な事態への対応力を維持したいと考えています。


(理由2)借入金を返済する収益と資産がある

借入の目的が自ら住居取得用であればそれは単なる費用の塊といってもよく、一刻も早くの返済を完了して債務不履行のリスクから脱却すべきです。しかしながらWATANKOの場合、その借入金の返済原資としてアパート運営の収益を充てることができます。

さらに万が一債務不履行の事態に陥れば、そのアパートを手放す手段もあります。住居用の借入金の債務不履行で物件を明け渡すということになれば翌日からの生活に難儀するでしょうが、アパートのような事業用不動産の場合、その処分で借入金を弁済できる(あるいは借入金残高が残ってもかなり減少できる)という最終手段もあります。

以上のとおり事業用不動産にかかわる借入金である場合、収益を全く生まない資産に対する借入金に比べて、楽観視しています。

(理由3)いまのところ借入金利<運用の平均リターンである

これは危険な考え方であることは重々承知でありますが、現在のところ借入金利<運用の平均リターンです。勿論ながらリーマンショックからしばらくの間は借入金利>運用の平均リターンでありましたし、将来また同様の展開となる可能性もあります。

とはいえ現在直ちに金融資産と借入金とを相殺すべきという切迫感がないのも正直な心境です。

(つづく。あと一つの理由が長いので次の記事にします。)

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資産運用」カテゴリの記事

コメント

住宅ローンをすることに関しては激しく(?)攻撃してきた預金王でしたが(笑)、この場合は商売としてやっているので問題ないです。
できれば株式(有限)法人形態にすると、様々な経費が使えます(自動車とか・・)。

1億円のサラリーマンは確かに凄いけど、私なら5000万(サラリー)+5000万(自営)の方がバランスいいです。
ちなみにGRXは利益が出てますよ(買い替えで収益に!)。

インデックスブロガーの大半がクルマを保有できない要因としては、ココにあるかもしれませんね・・

預金王さん

コメントありがとうございます。

本文でも言い方を変えて触れていますが、家計のバランスシートでみれば固定負債(長期借入金)に見合う固定資産(アパートの土地・建物)があるため楽観視しています。

なお法人化については過去検討した経緯あります。

関連記事:

法人成りはオトクなのか?
http://watanko.way-nifty.com/fundandcar/2010/06/post-d497.html

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