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2014年9月19日 (金)

あの土地を埋め立てろ-(その11)御礼、そして次の資産運用へ

【9月18日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

27,814千円

■損益率

46.4%

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(前回からの続きです。)

WATANKOは所有する田畑土地(以降、W田畑)を造成、更地にして隣接する自動車ディーラーに賃貸する計画を実行することにしました。その体験談 完結です。

<登場人物>
・川越氏:自動車ディーラーの意向をうけ、賃貸の提案をしてきた不動産業者
・山野氏:川越氏から紹介された許認可関連の手続きを代行する土地家屋調査士
・渡部氏:西側の角地の所有者
・長谷部氏:東側の隣地の所有者
・斉藤氏:北側の隣地の所有者
・大林:斉藤氏の義弟であり代理人
・水川氏:WATANKOの代理人となった弁護士

W田畑の造成工事については隣地の所有者との協議、水浸しのトラブル、悪意あるクレーマーの出現とその対応と2年8カ月の間に様々な出来事がありましたが無事、計画完遂することができました。

大林とのトラブル対応にあたっては自動車ディーラー、工事業者、不動産業者川越氏、市役所の都市計画課の方々から協力をいただきました。(ブログ記事中では細かいエピソードは割愛しましたが、いろいろと御支援をいただきました。)

なかでも苦境に落ちいったWATANKOを何度も励ましてくれ、工事計画を粘り強く見直してくれた土地家屋調査士の山野氏とその奥様には感謝の気持ちで一杯です。

今回の不動産投資においては開発申請手続きと造成工事、それぞれには途中中断、変更・追加が発生して、結局トータルコストは23百万円かかりました。これに対して賃料の表面利回りは11.5%です。幹線道路から離れた事業用の価値に乏しい変形土地の活用としてはまずますです。自動車ディーラーを相手とする土地だけの賃貸なので他の事業用賃貸に比べてリスクは少ないと想定しています。

WATANKOはこうしてまたひとつ所有地を将来の収益に結びつけることができました。その成果は子供達にしっかりと残したいと考えています。

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不動産投資とりわけサラリーマンが兼業として行うそれを指すときには、新築ないし中古の居住用不動産物件をポンと買って(時には修繕やリフォームなど手をかけることもありますが)賃貸に供し、その物件の収益性と市場価値の推移をにらみながらどこかで売却するという一連の投資サイクルをイメージすることでしょう。

WATANKOが半ば家業としてやっている不動産投資(いや事業か)は、もともと所有する田畑や更地を(時には上物を自ら建てながら)賃貸して、収益を上げるという行動であり、そこには様々な制約が最初からありまして、上記のサラリーマン不動産投資とは趣が異なります。

しかしW田畑の造成工事に例示されるように、不動産投資に多くの苦労を重ねてきたWATANKOとしては別途新規に物件を購入し、賃貸し、うまく売却して手仕舞うといった不動産投資サイクルには気軽に乗り出す気持ちにはなれません。

現物不動産を持てば、そこに大なり小なりのトラブルが発生するリスクがあるでしょう。サラリーマンが現物不動産を活用し始めたとき、そこに待っているのは出口が見えないトラブルの連続かもしれません。トラブルはいつおきるかわかりませんし、その解決のために自分自身ができることも限られます。かかる費用も千差万別です。

それにくらべれば株式、債券、投資信託など証券投資のなんとラクチンなことか!(REITだってあります。)このようなコマーシャルペーパーを買う行動は、現物不動産を扱うことに比べてはるかに手間いらずでストレスも少なく、流動性や価格の透明性も保たれています。現物不動産よりも高いリターンを狙うこともできます。

W田畑の造成工事が終わって、しばらくたってから貯まった余裕資金を投じる資産運用を考えたとき、WATANKOの頭に証券投資が浮かんだことは必然であったといえるでしょう。

こうしてW田畑の造成工事計画の完了からおよそ半年余り経て、WATANKOはインデックス投資による資産運用を始めることになります。


長編ブログ記事 『あの土地を埋め立てろ』  

おわり


関連記事:
あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用
あの土地を埋め立てろ-(その2)隣地の所有者との協議の日々
あの土地を埋め立てろ-(その3)排水不良で田畑が水浸しに
あの土地を埋め立てろ-(その4)いろいろと忙しい日々、そしてやっと着工
あの土地を埋め立てろ-(その5)悪意をもつクレーマーの登場
あの土地を埋め立てろ-(その6)悪意をもつクレーマーが引き起こす騒動
あの土地を埋め立てろ-(その7)悪意をもつクレーマーへの対策
あの土地を埋め立てろ-(その8)悪意をもつクレーマーとは交渉せず
あの土地を埋め立てろ-(その9)工事再開に向けた日々
あの土地を埋め立てろ-(その10)帰国、そして

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