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2014年9月 9日 (火)

あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用

【9月8日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

59,930千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

26,715千円

■損益率

44.6%

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1ドル106円に突入する一方、株式相場も順調です。個人投資家の多くはその含み益ゆえに毎日健やかに過ごせることでしょう。しかしそのうちにまた暴落でも始まればどうなるか。長い忍耐の旅路が始まります。

WATANKOであれば、そんな暴落の事態になれば買い出動で忙しくなり、そのあたりのこともブログ記事でどんどん取り上げていく展開が見えます。

そんな相場暴落でブログ更新が忙しくなる?前にWATANKOの過去の不動産投資の体験をひとつ記事にしておきます。

複数の土地所有者、不動産業者、土地家屋調査士、クレーマー、市役所の役人など様々な人たちが出てくる体験談です。(なお文中でてくる氏名はすべて仮名)

長編ブログ記事になる予定ですが、現物不動産投資に興味がある人に少しでも参考になれば幸いと思ってここに記します。

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時は今から10年前の2004年。

WATANKO家の所有地のひとつに、大きな幹線道路の裏手の田畑があります。(以降、W田畑)他に所有する田畑は区画整理と造成工事によって次々を更地に変えて賃貸の用に供していく中、この田畑は手つかずに残っていた土地のひとつでした。

2004年秋のある日、そのW田畑で母が畑作業をする傍らでWATANKO夫婦が幼い長男に畑の作物を教えたり、土いじりをさせていたりと田舎の家族らしくほのぼのと週末を過ごしていると、そこに一人の不動産業者がやってきました。

その不動産業者 川越氏はW田畑の周辺の隣地を対象に賃貸や売買の仲介をしているとのこと。川越氏いわくW田畑の隣地にある自動車ディーラーが隣接するW田畑を駐車場として賃貸させてほしいということです。

しかしながら一部擁壁で囲まれた自動車ディーラーの敷地とW田畑では土地の高低差が最大1m近くあります。したがいそのままでは使えないのでW田畑に盛土と整地をする造成工事が必要です。しかもW田畑は市街化調整区域にあり、ここをいじることは開発行為にあたるため市役所に対して開発申請を行い承認取得する必要があります。さらには農地を転用するため、同じく市役所内のある農業委員会にも諮って許可を取得する必要もあります。こういった手続きには時間と費用が余計にかかり、しかも素人が自ら単独で出来る範疇ではありません。

これに対して川越氏は要領よく造成の工事業者と開発申請などの許認可手続きを代行する土地家屋調査士を紹介してきました。

さてどうしたものか。父は認知症と体力低下が進み、現在市内にある介護老人保健施設に24時間入所しています。したがって兄弟がいないWATANKOはこの時すでに実質的に家督を継いでいました。状況を理解して、家族の将来も含めていろいろなことを考えながら決断を下さなければなりません。

W田畑のおかれた状況をみると、同土地は幹線道路に直接面しておらず商業用地としての活用は難しい土地でした。そのような状況でしたので、隣接するその自動車ディーラーが駐車場用地として拡張利用する今回の申し出はWATANKO家にとってもわたりに舟でした。なお父は施設へ入所、母は老齢であるためW田畑は田畑としての利用はもういつでもやめても構いませんでした。

また賃貸先ですが、自動車ディーラーという業種はあまり潰れたという話を聞きません。とくにこのディーラーは時折覗いた限りでは、幹線道路沿いにあるためか週末の店内はいつも来店客で賑わっているようです。川越氏の仲介で面談したディーラーの役員いわく、ここに店を構えて数年経ちお客さんが増えてきたので、来店客の車を整備・修理するための保管場所や納入前の新車などを停めるスペースが足りなくて困っているとのことでした。

こうしてディーラーと賃貸契約を結び、市役所に開発申請などの必要な手続きを行い、造成工事を着工、1年後あたりを目途に賃貸開始する青写真を描きました。

(つづく)


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