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2014年10月13日 (月)

相続税対策の大基本-現金から不動産への資産転換

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(最上階からの眺めをいっぺんだけ見せて欲しい。それで十分です。)

来年の相続税の改正をひかえて新聞・雑誌等で節税の記事がチラホラ見られる昨今、先日の日経新聞の記事にてタワーマンションを用いた相続税の節税テクニックが紹介されていました。

2014/10/9「タワマン」が秘める節税効果 富裕層が注目 
(大人の事情でリンクは省略でございます。)

記事の要旨をざっくりといえば、

1.資産は現金で持たず、不動産に換える。

2.持ち家よりもマンションの方が専有面積の広さに対して、敷地の持ち分が小さくなり、課税対象額が下がる。

3.特にタワーマンションは2の傾向が大きくなり、しかも購入価格と評価額のギャップが大きい。

4.賃貸に供することにより賃貸人の借地権・借家権の割合に応じて評価が下がる。

これらの条件の一部または全部を満たすことにより、相続税の課税対象としての資産の評価額が軽減されていき、大きな節税を得ることができるというものです。

タワーマンションを買うとなれば、そもそも相当高額な資金が必要になります。そのよう資金を用意できる人はお金持ちであり、そのような人であれば相続税の節税対策をとる意義は大きいです。

新聞記事で紹介された事例だけでなく、親の現預金等を不動産に換えることにより相続税における課税対象資産としての評価額を引き下げるテクニックはよく用いられます。

現金から不動産への資産転換は相続税対策への大基本でしょう。

かくいうWATANKOも10年前に自宅を新築する際には資金を母と折半して、共同名義にしました。自宅の価値が目減りした8年後の時点で母の持ち分を相続したわけです。さらに言えば母が拠出した資金は当時、認知症がすすみ入院していましたが、まだ存命だった父からの母への住居にかかわる非課税贈与の制度を使いました。

他の相続税対策の事例としてはアパートを建てる例をWATANKOの周辺だけでも非常によく聞きます。トータルの収支や現物不動産が抱えるリスクをどこまで把握・理解しているのか、他人事ながら心配に思えてきますが。

なお新聞記事のような事例について、多少注意点を補足するとなれば以下でしょうか。

◆タワーマンションに限らずマンションなど住居用不動産を取得した場合、取得時の諸経費や不動産取得税だけでなく、毎年の固定資産税や修繕積立金などの負担も発生するので親子トータルでみてどれだけ節税になるのか十分な試算が必要。

◆子供へ賃貸している事実を客観的に証明するためには契約書など必要書類の具備はもちろんのこと、銀行口座の履歴など賃借人/賃貸人の間での賃料の入出金を証明できるものを用意すること。

◆賃貸期間が長くなると賃貸側に賃料収入が貯まってくる。賃貸した親が亡くなり相続が発生した場合、相続課税対象としての賃料(の累計額)の存在が追求されるかもしれない。

などなど。WATANKOは税理士ではないので、あまりこれ以上踏み込んだ言及は避けますが、節税対策が当初の目論見どおり実現できるようにしっかりとした事前チェックと準備は必要でしょう。そうそう先ずは親がお世話になっている税理士と十分相談すべきです。

(あとがきにかえて)

しかしそんなにタワーマンションってよいのでしょうか?眺望以外のメリットがあるとは思えず、デメリットばかりが気になってしまいます。特に大規模災害時におきそうな事態を色々と想像するとゾっとすらします。(以上翻訳「買えない者のヒガミ」)

所詮田舎者のWATANKOには自然に囲まれた一軒家が性に合っているか。大好きな車も何台でも停め放題ですし。

ビバ!地面!

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コメント

通常の小型マンションなりアパートの方が、膨大なコストを掛けずに建設できます。
金があれば、そこをリスク分散で2~3棟持つ。
最大の問題は空き家リスク・・。
そこは信頼できる提携不動産との付き合いが欠かせない。
こう書いていると、1億なんぞ大した金額でないことがわかります。

サラリーマンがなぜ貯められないのかというと税負担(個人経費がほとんど認められない)。某ブロガーは米国関係の会社のようなので、その辺の節税対策ができているのかもしれません・・

後、災害に備えての保険は必須。最終的にリスクを保険金収入でヘッジできます。

預金王さん

コメントありがとうございます。

>通常の小型マンションなりアパートの方が、膨大なコストを掛けずに建設できます。
金があれば、そこをリスク分散で2~3棟持つ。

タワーマンション(億ション)の購入資金があれば、たしかに2~3棟の小型木造アパートが建てられますね。不動産投資でも分散は重要です。もっといえばアパートだけでなく複数の種類の不動産への分散が望ましいです。

>最大の問題は空き家リスク・・。
そこは信頼できる提携不動産との付き合いが欠かせない。

居住用不動産の場合は、物件の立地を冷徹にみて長年に渡って低い空率室を維持できる物件かどうか見極めること。

事業用不動産の場合は、借り手である事業者のチェックと契約後の経営状態の把握が欠かせません。

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