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2015年12月29日 (火)

信頼関係が崩れてしまった賃貸先とのやりとりはスーパードゥライ

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(信頼関係のない契約は辛いものです。)

先日、2015年の不動産投資の振り返りを記事にしたWATANKOですが、その直後、2015年の年の瀬も押し迫った日に、新たな事案が発生しました。

WATANKOの不動産賃貸物件のひとつに飲食店舗の土地・建物があります。現在の賃貸先となる飲食店の経営会社J社にはもう15年賃貸を続けています。当初はWATANKOとJ社との間で直接賃貸契約を締結していたのですが、4年前の賃料トラブルを機に、WATANKOは地元の不動産仲介業者K社に仲介・管理を委託しています。

さて先日J社からK社宛に連絡が入りました。J社によると、「同社が建物に付帯する電気設備の保安管理を委託しているL社から、建物敷地に隣接する電柱に取り付けてある機器の交換を至急行う必要があるといわれた。J社としては、家主側にて対応してほしい。」とのこと。

これに対してK社は、早速L社に直接連絡を入れて裏取りをしたところ、L社の担当は機器の交換が必要などとはJ社には話していないとのこと。さらにK社からJ社に対して詳細打ち合わせを持ちたい旨を連絡するとJ社は一旦了解したものの、その後の返事は無しのつぶてです。


WATANKOとK社は電話打ち合わせにより、本件を以下のとおり判断しました。

■J社はL社による電気設備の点検をきっかけに、機器の交換の要求をしてきたが、交換すべき根拠は現時点では見当たらない。

■J社はすぐバレる嘘をついてまで、機器の交換を要求した。これがよくいる高齢で温厚、商売知らずな家主であれば、賃貸先の商売に支障がでては大変だとあわてて家主負担で交換に応じることになっただろう。(K社いわく、取り扱っている物件で、そのような事例が少なくない模様。)

■したがいあくまで契約の範囲内で応じる基本姿勢を崩してはならない。修繕が必要な事態となった際には、それが通常の使用に伴う経年劣化に起因するものか、それとも賃貸側による物件の改変や劣悪な使用状況下によるものなのか原因を明確にして前者の場合のみに対応するべきである。

■これ以降も電気設備の機器を取り換えるべき事態が判明し、それが家主負担止む無しとなった場合に限り粛々とこれに対応する。賃貸側が機器の取り換えの間、営業ができなくなったなどの間接損害を訴えて、その補償を求めてきたとしてもこれに安易に応じてはならない。

K社からみれば上記は、今回特別なものではなく、通常の賃貸契約をベースにしたほぼ共通の対応であります。

とくにこのJ社とは以下の過去経緯があり、慎重かつ毅然とした対応が必要と考えています。

▼4年前の震災被害を理由に、J社からの一方的な賃料支払い止めと値下げ要請が出された。(上述のK社を仲介・管理にいれたきっかけとなる。以降、K社のネゴで遅延していた賃料は無事支払われた。)

▼それ以前にも家主(WATANKO)の断りなしに敷地内に倉庫など建てたり、店内改装を行ったりと、まるで100%自分の所有物であるがごとく好き勝手に物件を改変していた。

▼K社を仲介・管理にいれてから以降も、雨漏りがするから修繕してくれと、原因を特定する前から一方的な要求を突き付けてきた事例あり。(K社にて原因が特定できてから対応すると冷静に回答すると、以降J社から無しのつぶて)

上記の他にも、K社やWATANKOからみればJ社は約束した連絡をきちんとしてこなかったり、思い込みだけで当方に色々と要求してきたりと振り回されることもしばしばです。

残念ながらいまとなってはJ社は賃貸先としてはあまりよくない相手と言わざるをえませんし、信頼関係もほぼゼロであります。WATANKOとK社としては、 他の賃貸先でも同様ですが、特にこのJ社に対し一切甘い顔やスキをみせることなく、契約によって履行義務を負う範囲に限ってのみ対応するスーパードゥライな姿勢を貫くつもりです。

そしてWATANKOとK社は、J社との賃貸契約をどう見直していくか(J社に退去いただくことも含めて)という課題に直面することを暗黙のうちに意識するのでした。

(あとがきにかえて)

当事者同士が契約に基づきお互いが権利を主張し、義務を負う。これはごく当たり前のことであり、その意からすれば今回の対応は別段スーパードゥライでもなんでもありません。

しかしその中にあって個人が当事者となる契約の場合、ときには契約を逸脱したやりとりが行われることもしばしばです。

今回のJ社はオーナーによるワンマン経営であり、そのオーナー個人が契約当事者というのが実態です。彼の言動を見ていると、契約条件はお構いなし、とにかく相手にスキあらば、要求をし放題というスタンスがうかがえます。

そうやって時には事業のパートナーともいえる店舗・土地の賃貸主をも利益拡大の踏み台にする人格でも身に付けないことには、競争激しい飲食業界にあって生き残れないものなのかと悲哀を感じる一面もありました。



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