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2016年1月11日 (月)

賃料未払いをやらかしてくれた賃貸先への対応はスーパードゥライ

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(信頼関係が崩れてしまった相手と再びこうして握手を交わす日はもうやってこないのか。)

WATANKOはサラリーマンである一方で、家業ともいうべき不動産賃貸業を手掛けています。ただし個人事業主ベースであり、積極的に不動産を買い付けこれを運用するといったことはめったにせず、基本的には現在所有する物件からの収益を確保することが中心である自称“パッシブ不動産投資家”であります。

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さて投資昨年末、記事UPしたとおり賃貸契約先のひとつであるJ社から賃貸物件の電気設備の機器交換についての要望をうけました。

WATANKOと仲介・管理をお願いしている不動産業者K社は相談の結果、J社に対してはこれまでの経緯を踏まえて一切甘い顔やスキをみせることなく、契約によって履行義務を負う範囲に限ってのみ対応するスーパードゥライな姿勢を貫くことにしました。

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今回はその続きであります。続きを書くということは大抵、さらに悪い展開が続いていると予想した貴方。貴方は正しい。

J社は1月の賃貸料の支払いを予告なく一方的に止めてきました。


察するまでもありませんが、当方が電気設備の機器交換に未対応であることへの対抗措置でありましょう。

早速、K社はJ社に対して支払い期限付きの催告を簡易書留で送りました。支払期限をすぎればさらにK社からJ社に直接コンタクトして督促する予定です。

とそこへきて先日、J社の専務(社長夫人)からWATANKO宛に直接連絡がありました。

▼電気設備の機器を交換しないと停電になるかもしれない。家主負担で至急対応してほしい。

▼K社は賃料の払い込みだけの委託と思っている。店舗のメンテナンスについてはJ社/WATANKO間で直接話をしたい。

これら専務の主張はJ社(社長)からの従前の主張と同一です。今度は交渉当事者を専務に切り替えて、事態の進展を図ろうということでしょうか。

WATANKOとしては前回同様、J社の一連の行動について、契約内容に従い解釈すると次の通りであります。

1.明らかな契約違反

賃借者が特定の事由に基づき、自身の判断でのみ賃料の支払いを停止できる条項でもないかぎり、賃料の未払いは明らかに契約違反です。(もっともそのような条項が盛り込まれた賃貸契約など到底締結などする気にはなれませんが。)

賃借者、つまりJ社は賃料を未払いしている期間にも賃貸物件を事業に供して収益をあげています。J社がやっていることはレストランでの無銭飲食、スーパーでレジの精算前にお菓子を開けて食べる躾のなっていない子どもと同じレベルです。

2.賃料支払いを交渉カードにしている

J社は電気設備の機器交換の家主負担でさせるために、賃料の支払いを交渉のカードとして平然と使っている。この時点で賃貸契約にて唱っている信義則に反する状態です。

5年前の震災で店舗が被害を受けた際にも、WATANKOをはじめ多くの店舗家主に対して、賃料支払いを一方的に止めた過去事例もありました。

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(上記記事文中のT社とは本記事のJ社のことを指しています。)

3.連絡窓口を理解していない

WATANKOは当該物件の一切の賃貸管理を5年前からK社に委託する契約を交わしており、直接の対話は契約に違反する。従い全ての連絡窓口はK社に先ずしてほしいと、以前から再三伝えているのに、J社はWATANKOに相変わらず直接連絡してきます。

K社に賃貸管理を委託したきっかけもまたJ社の5年前の賃料未払いが原因であることをJ社は全く理解しておらず、K社よりもWATANKOの方がネゴしやすいと考えているのでしょうか。こちらからの説明にも聞く耳もたずであります。

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(上記記事文中のT社とは本記事のJ社のことを指しています。)

WATANKOはJ社専務から直接連絡があったことをK社につたえて、ただちに同社からJ社専務に連絡をとってもらい以下を改めて伝えました。

(1)まず支払い期限内に延滞している賃料を支払ってほしい。(本件は単なる契約の履行願いであり、電気設備の件とは何ら関係性はない。)

(2)電気設備の件は、設備業者からきちんとした説明、原因の確認、交換費用の負担先について、J社と当方で協議した上でないと当方としては対応できず。

さて延滞している賃料について、J社から期限までに支払われるのか。支払われなかった場合、どうやって回収するか。

電気設備の機器交換は本当に必要なのか。必要となった時にはどちらが負担するのか。

この一連の騒動はいつどのような形で決着がつくのか。

イベントがあるごとに五月雨な記事を書いてもわかりにくいので、ある程度、進展があり一区切りついたところでまとめて記事にて報告する予定です。

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