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2016年2月 4日 (木)

不動産賃貸業の不調が証券投資にもたらす心理的影響

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(うーん、不動産投資とインデックス投資は別物とわかっちゃあいるが...)

WATANKOは家業ともいえる不動産賃貸業を手掛けております。不動産賃貸業は平素ではあまり労をかけることなく、毎月賃料収入が見込まれます。しかし不調になるとその程度にもよりますが、何かと気にやむことが多いです。

不調とはすばり利益が予定通り上がらないことであり、収入サイドと支出サイドがあります。収入サイドとは賃貸先が退去してしまい、空室あるいは空き店舗の状態が長く続く場合、賃料収入がへってしまうことです。支出サイドとは何がしかのトラブルが発生して、当初予定していなかった費用負担が発生する場合です。これら収入減あるいは支出増もしくはその双方が起きた結果、不動産賃貸業から得る手取り利益が減ってしまいます。

不動産賃貸業のこうした不調が生じると証券投資(WATANKOの場合はインデックス投資)に対してどのような心理的影響を及ぼすか。この2つの間には相関関係はありませんが、これを同一の個人が手掛けていると、一方が他方に対して心理的影響がゼロというわけにはいきません。

WATANKOが何度か経験したところでは、不動産賃貸業にて不調が生じると、途端に不動産投資に対するリスク(ここではもっぱら下振れリスクを指します。)を強く実感します。そうなると、

▼「不動産投資の収益リスクが顕在化した。これから利益がどこまで目減りするかわからない。しからばここはもう一方のリスクある証券投資は一旦手仕舞いしておくべきではないか。」

と考えるに至ります。

もしここで相場が好調であり、自身の証券投資においてそれなりの評価益が発生していた状態であれば、上記の気持ちが一層強くなります。

▼「今なら利益が出ている。まずはポジションをおとして不動産投資の収益が回復したら、また証券投資も再開させよう。」

あるいは相場下落中であり、上記とは逆に評価損が発生していた状態であれば、証券投資のリスクもあわせて実感し、

▼「不動産投資だけでなく、証券投資も含み損を抱えており、これが今後拡大するかもしれない。」

と売却を実行したくなります。

もしもこの結果、まとまった資金需要もないのに保有証券を売却してしまい、損失を確定させてしまったとしたら、これは最悪です。

やがて新規の賃貸先が決まる、トラブルが解決して費用発生が止まる等により不動産賃貸業の不調が収束をみると、当人は安堵感で満たされて、今度は反対に証券を俄然買いたくなってきます。なんとも都合のよい心理です。

結局、最終的には不動産賃貸業の不調を起因としたインデックスファンドの売却をしたことはないのですが、しばしば上記の心理に陥ったことは正直に言って過去何度かありました。

不動産投資と証券投資を双方を手掛けられている御仁におかれましては同様の経験はございませんでしょうか。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

不動産投資と証券投資。上述のとおり本来はこの2つの間には相関関係はなく、それぞれで適正なリスク管理のもとに個別に理路整然と実行すればよいだけです。

しかしそこはナマモノ(人間)のやること。一方の動向がもう一方の判断に影響を及ぼさないとは言い切れません。

そのような展開をさけるためのひとつの手段としては、不動産投資側からみればリスク対策の引当金を積んでおくこと、証券投資側から見ればお馴染みの生活防衛資金を確保しておくことということになります。リスク対策引当金で生活防衛資金でも呼称はともかくそれぞれの投資についてのリスクを受け止める緩衝役としての資金が必要となります。

そのように考えると、不動産投資と証券投資の双方を手掛けているWATANKOのような場合、合計すればかなりのリスク対策引当金または生活防衛資金を用意する必要があります。元来、手元には生活防衛資金は積んでいませんが、不動産賃貸業の方は運転資金としての資金はとってあります。しかし今後は次の通りになるかもしれません。

▼「やれやれもっと預金を積んでおく必要があるか。間の悪いことに世間ではマイナス金利のおかげで預金に対して逆風が吹いているというのに...。」

困った時の神(カミ=紙幣)頼み

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