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2016年3月25日 (金)

【不動産投資DEAD OR ALIVE 第3話】いくら儲かるかわからないけれど、それでもやってみますか

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前回第2回では不動産賃貸業における表面利回りに対する実質利回りのかい離についてとりあげました。ただし表面利回りあるいは実質利回りとは主に賃貸期間中における収益を指している言葉です。

さらには売買も含めた不動産投資トータルとしての利回りまでも視野に入れた場合はどうでしょうか。賃貸期間中の実質利回りの合計に売却価格-購入価格のNETリターンが加算されます。なお売却時、購入時のそれぞれにかかった諸費用や税金はそれぞれコストとしてNETリターンを押し下げることはいうまでもありません。

さて不動産物件について購入価格はともかく、売却価格をあらかじめ試算として盛り込むのは容易ではありません。ゆえにこのNETリターンもまたあらかじめ把握することは難しいです。

NETリターンを考える際には物件の建物分は通常は減価償却が進んでいることを考慮すればマイナスと考えられます。しかしここに土地分も含めて周辺地域の不動産市場の需給動向が影響を与えます。あわよくばマイナスが圧縮されるか、それとも拡大されるかはその時の需給動向次第でしょう。

■新築か中古か

いうまでもありませんが取得する不動産物件については新築と中古の2ケースがあります。

新築物件と中古物件ではどちらが利回りがよいか。一般的には新築物件の方が割高であるとされていますが、これもケースバイケースではないでしょうか。

新築物件は、修繕維持費やリニューアル費が当面はかかりませんし、新しいので高い入居率が期待できます。しかしその分、物件としては購入費は割高でしょう。

中古物件は、購入価格がこなれていますが、修繕維持費やリニューアル費が必要になる事態も早期にやってきますし、築年数が一定期間経っていることから、新築物件に比べれば入居率にも不安があります。

このように両者ともに一長一短あります。それでもあえて言えば購入金額を低めに抑えることが狙いやすい中古物件がお勧めでしょうか。ただし中古物件は魅力がないから売りにだされた物件ともいえる側面があります。想定通りの実質利回りをだせる物件かどうかの判断もまた容易ではありません。

結局はそこそこ安い取得価格で、維持費もあまりかからず、それでいて空室率もまずますという収支バランスのよい物件が理想かもしれません。しかしそんな結果となる物件をはたして事前に見つけだすことができるのでしょうか。

■不動産売却の未実現リスク

不動産の利回りを賃貸というフローのみならず、売却までふくめた投資サイクルでみた場合、鍵を握るのが売却です。ここで目標の金額で売却が実現しないことには、その不動産投資は目標未達であります。

さてところで売却したい物件について、売り主が予定している売却期限までの間に買い手が果たして現れるでしょうか。

よく不動産物件は流動性が低いといわれますが、流動性を高くしたければ売却額をうんと引き下げればよいでしょう。近隣市場での価格水準を大きく下回るほど安く売りに出せば、売却先が見つかる可能性が高まるでしょう。こうして手持ちの物件を売却すること自体は可能です。

しかし希望する時期に、希望する金額で売却できるかというと、ここにもの凄い未実現リスクが潜んではいませんでしょうか。

実際は売却に出した時点からダンピング、または現れた売却候補先へ売り急ぐあまり、少なくない値引きについて土壇場で応じてしまうことになる場合もあるでしょう。そのような売却の結果、不動産投資トータル利回りを計算したら、目標を大きく下回ったということになりかねません。


■まとめ

不動産投資ではいくら儲かるかわからない。一方でそれは証券投資においても言えることです。過去の平均リターンはあくまで過去のものです。しかし証券投資の場合はリスクの程度は予想がつきますし、何より手間暇と言う観点からは不動産投資よりも圧倒的に有利でしょう。

不動産投資を行ったものの、お金は右から左で流れただけで手元には大して残らなかった。個人投資家自身が投資のリスクを一身に背負い、かつ手間暇をかけてきたのに、結局は建築業者と不動産仲介業者と金融機関が儲けただけとなってはいないでしょうか。

10百万円や20百万円の資金を使って不動産投資をお手軽にやろうとしたときに、前回指摘した利益を目減りさせる収支双方のリスク+今回とりあげた売却の未実現リスクという不動産投資の利回りのボラティリティの前に、そして報われないかもしれない手間暇をかける日々の前に、冷静な個人投資家であればおもわず立ちすくんでしまいます。

不動産投資...いくら儲かるかわからないけど、それでもやってみますか。

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コメント

こんばんは、タカちゃんです。

私の方で、このブログ内容の一部を引用させていただきました。

やっぱり現物不動産投資は素人はやめた方が良い
http://blog.livedoor.jp/takachan1968/archives/57302648.html

なにか問題があればご連絡ください、よろしくお願いします。

タカちゃんさん

貴記事拝見しました。引用ありがとうございます。

宜しくお願いします。

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