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2016年3月21日 (月)

葬式があると、3年後にはアパートが建っている

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(アパートを建てました!)

WATANKOが住む地方都市の郊外地域では古くからの地主が点在しています。地主といって何へクタールもの広い土地を持っているような者ではなく、はるかにもっと小振りな土地・建物を複数所有しているプチ地主です。

さてそれら地主ですが、WATANKOが住んでいる周辺でもこの10年の間にて何人も亡くなりました。WATANKOも父の代から香典のやりとりがある相手の場合、お通夜に出向くことがしばしばでした。

さて地主の家で、当主が逝去し葬式が執り行われると、その後2~3年が経つとその当主が持ち主だった土地にある日アパートが建てられる光景をWATNAKOはこれまで何度も目の当たりにしてきました。

おそらく地主の一家で当主の葬式があると、以降の典型的な展開は次のとおりではないでしょうか。

(1)当主が亡くなり相続が発生。相続税の納付は当人死亡から10ヶ月以内のため、四十九日法要が済むあたりから、当主名義の財産分与について親族の間で協議、決定される。亡くなった当主の1周忌前後に相続税の納付と財産分与の続きが概ね完了し、地主の所有地については新しいオーナーが決まる。

(2)新しいオーナーは手に入れた土地の活用を検討する。もっと露骨に言えば土地からキャッシュフローを生み出すために土地の賃貸か売却を検討する。ひょっとしたら当主が存命中には手を出せず、今回やっと念願を叶えようとしているかもしれません。

(3)そこへアパート建築業者が支払った相続税の補填として、あるいは老後生活の収益源としてアパート建築を新しいオーナーに対して勧誘する。新しいオーナーはアパート建築業者の熱心な勧めもあり、アパート建築を決意し実行に移していく。これら一連の動きは通常1年~2年はかかる計算です。

葬式の発生からアパート建築に至るには、一周忌+1~2年の合計およそ3年で上記のようなプロセスを経ているのではないでしょうか。

また新しいオーナーが、自身でアパートなどを建てずに保有土地を売却してしまう展開もあります。その場合、その土地の買い主がまた同様に活用を検討、実行していくことでしょう。

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親が亡くなり土地を引き継いだ子どもとしては、土地に対して課税される固定資産税をまかないたいとか、老後生活に備えた収益源を持ちたいとかいろいろな事由でもって、その土地からキャッシュを生み出したいと考えることでしょう。

そんな時にアパート建築はとても堅実に見えてくる一面があります。

◆周辺の地主もどんどんアパートを建てて、収益を上げている。自分にだってできないはずはない。

◆アパート建築業者は熱心に進めてくれるし、建てた後の入居者募集、建物の管理や修繕、借入金や損害保険の手当て、法人化の検討まで面倒みてくれる。

◆空室が心配だが、家賃保証や一棟借り上げなどのサービスもあるから収支面でも安心だ。

上記についての詳しいツッコミは本記事では避けておきますが、はたして新しいオーナーはアパートの建築、所有、賃貸、維持にどれ程のリスクがあるのか。それらを負う覚悟ができているのか。

もちろんながら上記に関して、日常かかる手間暇についてはそれぞれ専門業者に委託することでかなり軽減することは可能です。しかしながらひとたび何かリスクが顕在化した場合、これに対して全面的に立ち向かう対応ができるものでしょうか。

葬式があるとその3年後を前後としてアパートが雨後の竹の子のように景気よく建てられている様を見て、その後のことが他人事ながらちょっと心配になるWATANKOでありました。

(あとがきにかえて)

さすれば土地を相続しても拙速に活用に供したりはせずに、しばらくはそのままにして様子をみましょうというもの何だかつまらない話であります。

日本全体の内需活性化のためにはシニア層から中堅・若手層への資産の移転はどんどん促進されるべきです。その流れの中にあって、先代から土地を獲得した次世代層がその活用、マネタイズにトライ&エラーすること自体は大いに進められるべきです。

ただし業者の甘言にのってばかりでリスクの取り過ぎにならないように気を付けないと、新しいオーナーに土地を引き継がせた先代達もまた安心して成仏できません。

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