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2016年4月24日 (日)

【不動産投資DEAD OR ALIVE 第4話】貴方は賃料未払いの店子に冷徹になれますか

【4月22日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

27,861千円

■損益率

41.0%

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前々回の第2回では、不動産賃貸業における収入面の下振れリスクとして、空室率の上昇と値下げロスの発生について明示しました。これにあとひとつ加えるとすれば、賃料の未払いリスクがあります。

■賃料未払いが発生すれば対応は迅速に

不動産投資を長年やっていると、不動産を賃貸している店子からの賃料の支払いが予定通りになされないケースに出くわすことがあるかもしれません。

店子が個人であれば家計、法人であれば営んでいる事業運営において何らかの経済的事情が発生した結果、賃料の支払いが出来なくなってしまったのでしょう。

こんな時、貸し主は店子の経済的事情を慮って賃料の支払いを寛容に待つべきでしょうか。

いいえ、貸し主と店子の関係は、賃貸契約に基づきこれを履行してもらうことが全てであります。

賃料の未払いが発生すれば、貸し主には未収債権が発生し、店子には未払債務が生じます。契約の不履行であるため、貸し主は即座に未払い賃料の回収にむけて行動を起こすべきです。


「来月になれば、2カ月分まとめて支払います。」

店子はこのように説明するかもしれません。しかし冷徹に考えればこの説明を疑ってかかる必要があります。

▼ひと月の賃料すらも支払えないほどに資金ショートしている店子が、翌月に2か月まとめて支払える資金を用意できると想像するのは危険です。

店子が事業を営む場合、売上が低迷したので支払えなかった、翌月は売上を確保してまとめて支払うといっても、あわせて2か月分の賃料を支払えるほどに売り上げが急に回復すると考えにくいです。

▼もともと貯蓄、資金が別途あるならば、そこから直ちに遅延分を支払うことができるはずです。

もし実際に短期的に手元に資金がなくとも、店子の与信でもって他者から借り入れを行い、それを賃料の支払いに充てることも可能です。

とどのつまり、当月の賃料が支払えなかった店子は、蓋然的にみて翌月も支払うことが難しいです。相手を言うことを鵜呑みにして未払い賃料の後払いを期待することは楽天的でしょう。

したがって借り主としては賃料の回収に向けて即座に動くべきです。

個人であれ、法人であれ日払い、週払いでもかまいません。部分支払いでもよいから店子に対して少しでも回収に動くべきです。

ちなみにWATANKOの知人の不動産業者は、店舗賃貸先にて賃料未払いが発生すると、翌日から毎夜、閉店時間近くに店舗に出向いて、その日の売上から少しずつでも未払い賃料を支払ってもらうなど必死に未払い賃料を回収しています。

■家計上の資金繰りのバッファ(緩衝)扱いにされてはたまりません

「家賃が支払えず、住んでいたアパートを追い出される。」

こう聞くと、アパートの貸し主がまるで人でなしのような批判をうけることがあるかもしれません。

しかし考えてもみてほしいです。そもそも店子は不動産物件の占有・利用という便益をうけておきながら、その対価を支払わない以上、根源的には無銭飲食や万引きと同じ扱いを受けても仕方がありません。

あるいは店子にとって電気代、水道代といったライフラインは支払いがなければ有無をいわさず供給がストップさせられるでしょう。

もし店子がこれらの料金を支払っているとしたら、一方で、なぜ賃料だけが割を食うのでしょうか。賃料が店子の家計上の資金繰りのバッファ(緩衝)扱いにされてはたまりません。

また事業用の場合、賃貸している店舗はそこの賃料の支払いにまわせるくらい十分な売上をあげているのに、店子の他の店舗や事業が不振で資金繰りに窮したために、賃貸している店舗の賃料まで未払いをくらってしまうということもあります。

そう言ってみたところで、賃料未払いが発生しても、直ちに強制退去させられるわけではなく、現状では裁判の判例などを踏まえると、個人の住居用であれば3か月くらい賃料の滞納がないと強制退去の法的根拠が整わないほど店子は厚遇されています。

しかも未払い賃料の一部でも支払っていれば、その強制退去の要件も成立しません。


■まじめな店子が馬鹿をみる

一方でこれがアパートの事例であれば、店子が賃料支払いをおこし、これが見過ごされるとあっては、同じアパートにすむ他の店子からみれば、契約通りに毎月家賃を支払うことが馬鹿らしくなってくるかもしれません。

「今月は新しいタブレットとPCを買ったから、家賃はまとめてボーナス時に支払おう。」

また貸し主からみれば店子の賃料の支払い遅延が情状酌量されるならば、貸し主もまた外部に対する支払い遅延も情状酌量してほしいといいたくなってきます。しかし現実はそのようなわけにはいかないでしょう。

大げさかもしれませんが、こうして賃料支払いが蔓延すれば、貸し主としては未払いリスクのために引当金を積んでおく必要があります。

それはひろく店子全員への賃料に跳ね返ることになり、これまたきちんと延滞なく賃料を支払っている店子にまであまねく負担が及ぶところとなります。

現実には、通常の賃料に引当金を上乗せしできるほど近隣との価格競争において余裕がある物件の貸し主は少ないと予想もされます。(つまり貸し主は自分でリスクヘッジできず。)

本来ではあれば店子にとって家計面からみて賃料の負担が大きければ、家計をやりくりするか、引っ越し資金があるうちに賃料が安価な物件への引っ越しを検討・実行すべきです。

■まとめ

店子の中には、何らかの事情によって賃料の支払いはおろか経済生活全般に支障が発生する生活困窮者に陥る方がいるかもしれません。

しかし一個人にすぎない不動産投資家が、そのような店子に対して賃料という債権債務のやりとりを通じた支援・救済の担い手になるわけにはいきません。

そのような生活困窮者に対する支援・救済は国や自治体が法制度の中で実行すべきであります。

その原資の一部として、不動産投資家は所得税(住民税)、事業税、固定資産税など各種税金を支払っております。

不動産投資に興味をお持ちの御仁におかれましては、店子の賃料未払いに直面した時に、どれだけ冷徹になれますでしょうか。

(あとがきにかえて)

現代の契約社会の歴然としたルールの上に立ち、なるべく中立な視点を保ちつつ本稿をUPしました。

金科玉条、杓子定規かと思われるかもしれませんが、現物不動産投資を手掛ける個人が備えるべきマインドとして今回書いた内容は欠かせません。

これを否定される方は不動産投資には向かないでしょう。


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