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2016年4月14日 (木)

賃貸用不動産の固定資産税、まからんか

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(駐車場なのに高い固定資産税...)


WATANKOはサラリーマンである傍らで、家業ともいえる不動産賃貸業を手掛けており、先代が残した土地から収益を生むべく、いろいろと土地活用しています。

さてその不動産賃貸業ですが、賃貸業を営む上では色々な費用が発生します。具体的には不動産仲介業者や管理業者に支払う手数料、建屋の修繕維持費、万が一に備えた損害保険料など等があげられます。ではそれらの中でも一番頭の痛い費用は何でしょうか。

WATANKOが指摘するとしたら、所得税(住民税)、事業税、消費税そして固定資産税といった各種税金費用です。

なぜ頭が痛いかというと、いくつかある費用の中で一番多額になるケースが多く、かつ自助努力で削減できる余地がほとんどないからです。

さて今回はそのひとつである固定資産税について、WATANKOの所有する、とある物件に対する納付額の引き下げにかかわるトライアルのお話です。

■跳ね上がった固定資産税

WATANKOの所有物件のひとつに先代が残した田畑があります。WATANKOはこの田畑を2005年~2007年にかけて造成工事を行って平地に仕立てて、以降、自動車ディーラーの駐車場として賃貸しています。

関連工事
あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用


WATANKOはこの田畑を造成工事によって駐車場用地へとその様態を変えました。そして駐車場用地は賃貸に供され、収益があがり始めました。

しかしここで事前に予見しきれなかったコストアップが待っていました。

当該土地は今までは田畑でしたが、造成工事により駐車場用地となった結果、地目が雑種地へと変更になりました。その結果、その土地に適用される路線価、それをもとに算定される固定資産評価額が以前の2倍に以上に跳ね上がりました。

この固定資産評価額の大幅な上昇は、すなわち固定資産税の上昇となり、この土地を活かした不動産賃貸業の収益を圧迫することになりました。

OMG!しかし今更後戻りはできません。結局いままでずっとこの上昇した税金コストを負担しながら賃貸業を続けてきました。

■路線価の見直し審査申出

ところが昨年、WATANKO家がいつも確定申告の代行業務を委託している地元の税理士Mさんから次のとおり提案がありました。

1.WATANKOの駐車場用地については路線価の見直し審査申出をしてみてはどうか。

2.WATANKOの土地は幹線道路から接しておらず、接道しているのは細い赤道(公道)のみ。この位置関係にありながら、雑種地とはいえ現状の路線価は高い。

3.路線価が高くなっている理由は、隣接する店舗用地が国道に面しているため路線価が高く、WATANKOの駐車場用地もこの店舗用地に隣接していることを理由に同じ路線価が適用されているからである。

4.しかし全国の土地評価に関する裁判では、所有者が異なり、それぞれの用途が異なる場合、たとえ隣接していたとしても異なる路線価を適用すべきという判例もある。

5.以上を考慮すると路線価の見直し審査申出をして認められる可能性がある。申出の手続きは税理士側でほぼ行う。費用もWATANKOには請求しない。ただし審査申出が認められ、路線価が下がり、それに伴い固定資産評価額の引き下げ分に伴う固定資産税の返還があれば、成功報酬としてその30%をいただきたい。


WATANKOはこの税理士Mさんからの提案について、費用もかからないし、ダメ元でチャレンジしてみるかということになりました。

はたしてその結果はいかに。

(つづく)

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